Что такое апартаменты и как проверить апартаменты перед покупкой

Многие хотят купить апартаменты, потому что такая недвижимость обычно стоит дешевле, чем квартира. Однако не стоит забывать, что понятие «апартаменты» законодательно неурегулированно: неизвестно, удастся ли сэкономить при такой покупке.

В статье, подготовленной вместе с экспертами ГИН — Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы — рассказываем, какие риски есть при покупке апартаментов и как проверить законность такой недвижимости.

Апартаменты: жилая недвижимость или нет

На сегодняшний день в российских законах нет четкого закрепления понятия «апартаменты». Апартаменты не являются жильем, поэтому обычно стоят дешевле квартир. Новости о том, что закон об апартаментах вот-вот примут появляются каждый год последние 10 лет. Но время идет, а закона нет.

Большинство покупателей апартаментов — простые люди, которые видят в любом объекте недвижимости перспективное вложение, полагая, что недвижимость будет только расти в цене. Но стоит задуматься о том, что покупаемые объекты могут нести в себе риски.

Какие риски несут в себе апартаменты

На территории Москвы постоянно возникают объекты, не предназначенные для проживания, но используемые для этой цели.

Апартаменты — нормативно неурегулированный формат нежилых помещений, приспосабливаемых для проживания. Впрочем, это не значит, что их создание не регулируется никакими правилами.

Зачастую подобные здания создаются с прямыми нарушениями законодательства о градостроительной деятельности. Они даже могут быть расположены на земельных участках, на которых не предусмотрено создание гостиничного функционала, требования к которому отличаются от жилых домов.

В Москве, например, ведется постоянный мониторинг всех объектов недвижимости, и в случае обнаружения нарушений принимается решение о дальнейшей судьбе здания.

Если купленное помещение признается незаконным, то новый владелец может его лишиться. Фактически покупатель добровольно соглашается на серьёзные риски при выявлении нарушений законодательства.

Риски инвесторов при покупке апартаментов:

• Апартаменты не являются жилой недвижимостью;
• Отсутствует налоговый вычет;
• Повышена ставка налога на собственность;
• Недоступны многие льготные программы господдержки;
• Запрещено использование материнского капитала;
• Тарифы коммунальных услуг выше в сравнении с жилой недвижимостью.

Риски проживающих в апартаментах:

• Возможно несоблюдение технических нормативов жилых помещений: количество света, уровень шума, теплоизоляция и вентиляция;
• Нельзя сделать постоянную регистрацию (прописку).

Несмотря на то, что фактически апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, сегодня они часто используются и позиционируются как постоянное места жительства. Девелоперы оборудуют жилые помещения в гостиничных, офисных и даже бывших промышленных зданиях.

Как защитить свои интересы при покупке апартаментов

Чтобы защитить свои вложения при сделках с апартаментами, эксперты рекомендуют тщательно проверять такую недвижимость перед покупкой. Не стесняйтесь задавать вопросы продавцу, наймите хорошего юриста, наведите справки.

Так, в столице постоянный мониторинг недвижимости ведет Государственная инспекция по недвижимости города Москвы (ГИН), она же выявляет здания, незаконно переоборудованные в апартаменты.

В пресс-службе ГИН отмечают, что переоборудование коммерческого помещения под жилое должно происходить после получения разрешения на реконструкцию и перевода земельного участка под многоэтажное жилое строительство.

Помимо того, что человек может приобрести помещение, использование которого для проживания не разрешено, важно помнить, что ставка налога для физических лиц на апартаменты выше, чем на квартиры: на апартаменты она составляет 1,5% для физлиц, а на квартиры — всего 0,1%-0,3%.

Чтобы быть уверенным в надёжности вложений и спокойно покупать недвижимость, нужно точно знать, что она законна. Домклик совместно с ГИН создал механизм, благодаря которому можно увидеть подозрения на нарушения сразу при просмотре объявления о продаже апартаментов.

Если есть подозрения, в разделе «О квартире» вы увидите предупреждающий баннер:

Если вы хотите проверить на законность апартаменты в Москве, по которым не нашли объявление на Домклик, вы также можете воспользоваться ботом Мосапарт от ГИН Москвы. Для этого достаточно указать адрес объекта или кадастровый номер здания.

Другие советы о том, какие документы нужно обязательно запросить у продавца перед покупкой недвижимости, смотрите в видео.