Покупка и ремонт «убитой» квартиры: плюсы и минусы, что стоит знать
Нередко в интернете можно встретить рассказы людей о том, как они купили «убитую» квартиру и сделали в ней ремонт, получив симпатичное жилье. Чаще такие решения аргументируют стоимостью: старые квартиры на вторичке продаются дешевле, чем те, где есть хотя бы косметический ремонт.
Выгодны ли такие приобретения и какие подводные камни могут ждать при покупке и ремонте ветхих квартир — разбираемся вместе с экспертами.
Выгодно ли покупать ветхие квартиры
Логично, что квартиры со старым и уже давно неактуальным ремонтом реализуются на рынке по низкой стоимости, в отличие от предложений с косметическим и тем более свежим ремонтом.
Но может ли покупка такой квартиры на вторичке быть выгодной в текущем состоянии рынка?
Эксперты отмечают, что решение о покупке старой квартиры должно зависеть от целей: если квартира рассматривается как инвестиция с последующей продажей — такой вариант стоит рассмотреть.
Если же интересует покупка собственной квартиры и не за свои средства, а в ипотеку, то с учётом ремонта это решение уже не такое привлекательное, как кажется. За исключением одного нюанса.
Такие старые, запущенные квартиры на риелторском сленге называются «убитыми», и подразумевается, что на них есть определенный ценовой дисконт, поэтому покупатель может выиграть в цене.
Второй сценарий, когда это может быть выгодно, — человек приобретает такой объект с чисто коммерческими целями. Для того, чтобы сделать интересный, может быть, нестандартный ремонт, который сейчас в тренде, и продать. Это так называемый бизнес флипперов.
Теперь о сегодняшней интересной тенденции. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, то выгоднее, конечно, брать то, что уже с ремонтом, потому что нужно чётко оценивать финансовую нагрузку. Очень многим людям, которые приобретают на сегодняшний день квартиры, нужно где-то жить, и если они заезжают сразу в готовую квартиру, то таким образом экономят на аренде.
Тем не менее иногда бывает ценовой разрыв между «убитой» квартирой и готовой квартирой с ремонтом, и этот разрыв может достигать нескольких миллионов. И вот если это несколько миллионов в одной локации, то стоит задуматься.
То есть, если вы интересуетесь покупкой квартиры в Москве вблизи метро и не на конечных станциях, и вам попался такой вариант — цена на убитую квартиру, вероятно, будет в разы ниже, чем другие предложения в этом же районе. И с оценкой своих целей и возможностей покупка «убитой» квартиры вдолгую может стать неплохой сделкой.
«Как ни странно, такие квартиры, если они хорошо и адекватно оценены, достаточно быстро разбирают. Срок экспозиции таких объектов достаточно короткий, и их не так много на рынке, как кажется. Хотя здесь, конечно, многое зависит и от локации» , — отмечает Юлия Дымова.
Во сколько может обойтись ремонт
Обычно во вторичном сегменте жилья стоимость ремонта 1 кв. м варьируется от 10 тыс. до 25 тыс. рублей в зависимости от объема и трудоемкости работ, рассказали в «Ремонте со СберУслугами».
Берём однокомнатную квартиру средней площади — 35 кв. метров. При грубом расчёте получаем от 350 тыс. до 875 тыс. рублей трат на ремонт.
При ремонте квартиры в откровенно плохом состоянии стоит ориентироваться на верхнюю границу, а дальше все зависит от степени «убитости». Больше всего восстанавливать свою жилплощадь собственникам приходится после пожара (когда квартиру обычно уже даже нельзя назвать таковой) или потопа. В таких случаях затраты на ремонт будут даже больше, чем при отделке жилья в «голой» новостройке, ведь необходимо полностью обновить помещение. К тому же при пожаре гарь впитывается в стены, поэтому с них нужно будет еще и снять штукатурку.
Тем не менее покупка «убитой» квартиры бывает целесообразной. Такие квартиры намного выгоднее, чем кажется.
Таким образом, если квартира стоит заметно ниже рынка и человек готов серьезно вложиться в ремонт, то можно купить ее даже в самом плачевном состоянии. Главное, правильно соотнести дисконт (разницу в цене — ред.) и предстоящие затраты.
Работы в таких квартирах много: старые обои, коммуникации, облицовка, объясняют эксперты. Демонтаж в квартире стоит поручить специалистам.
Ремонт «убитой» квартиры состоит из следующих этапов:
- Разработка дизайн-проекта. Сначала важно определить, где будут размещаться розетки и мебель. Это можно сделать при планировании интерьера.
- Перепланировка и демонтаж перекрытий. Если нужна перепланировка, демонтируются стены и перегородки, вскрываются полы, удаляется облицовка стен (обои, штукатурка, краска).
- Обустройство коммуникаций. Установка вентиляции, электропроводки, трубопровода, вентиляции.
- На следующем этапе монтируются двери, окна, подоконники. Выравниваются стены, делается стяжка пола. Устанавливается потолок.
- Дальше — облицовка стен, укладка плитки, линолеума или ламината.
На всех этих этапах поможет сервис по ремонту от Домклик. Проверенные подрядчики создадут дизайн-проект, сделают косметический или капитальный ремонт. Клиентам доступна поэтапная оплата и онлайн-мониторинг за ходом работ.
Нюансы при ремонте старых квартир
Часто рассказы о покупке ветхой квартиры, подкрепленные фото и видео, выглядят как волшебство. Страшная квартира в миг превращается в милое и уютное пространство. Но на пути к результату не всё так просто.
Как правило, «убитые» квартиры расположены в домах старого фонда. Зимой они прогреваются изнутри, в подкровельном пространстве скапливается конденсат, и на крышах образуется наледь. В результате чердачные перекрытия, основными наполнителями которых были грунт, шлак и строительный мусор, становятся рассадниками плесени.
«Перед началом работ необходимо провести выборочное вскрытие и обследование конструкций потолков, полов, стен и перегородок, в первую очередь — в зонах примыкания балок к наружным стенам, а также в мокрых зонах: на кухнях и в санузлах.
Скорее всего, перед вами предстанет обычный строительный мусор: стружка, щепки, битый кирпич, грунт, иногда угольный шлак. За годы эксплуатации содержимое впитало все пролитые на пол жидкости (от воды до ртути из разбитых градусников) и превратилось в идеальный «огород» для грибковой плесени. Отсюда и запах, почти всегда преследующий нас в старых домах.
Ремонт стен придётся начинать с тщательной очистки от множества слоёв обоев, газет, краски и штукатурки. Всё это также впитало «ароматы» коммунального быта и отравляет атмосферу», — рассказывают в сервисе «Ремонт со СберУслугами».
Эксперты рекомендуют: при выравнивании кирпичных стен не стоит использовать реставрационный гипсокартон. Опять же, по причине конденсата, который характерен для старого фонда. Предпочтительный вариант — штукатурки на натуральной известковой или глиняной основе, которые дают стенам возможность «дышать».
Риски и подводные камни при покупке «убитых» квартир
Помимо особенностей ремонта, есть и другие, наиболее серьёзные нюансы, которые стоит учесть, если вы раздумываете о покупке «убитой» квартиры.
Какой бы манящей ни была стоимость в объявлении о продаже, к покупке нужно подходить внимательно и осторожно.
Скорее всего, с такой квартирой могут быть подводные камни, и это практически всегда оказываются юридические моменты. Рассчитывать на то, что квартира находится в плохом состоянии просто так, это, наверное, утопия. То есть, если она «убита», следовательно, там жили люди определенной социальной категории. И вам придётся решать с ними вопросы либо касательно наследства, либо вы столкнётесь с людьми, которые стоят или стояли на учёте в диспансерах, либо ещё какие-то особенности.
Каждая такая квартира, как правило, имеет в прошлом определённую историю, и на сделку с такими объектами нужно заходить со специалистами и юристами.
Убедиться в чистоте сделки поможет юрист. Также есть услуга «Юридическая проверка недвижимости». Вы получите экспертное заключение юриста Домклик, сертификат гарантии на 3 года, защиту права собственности на весь срок владения, а также скидку 0,3% на ставку ипотеки Сбербанка.
Подытожим
Итак, задумываясь о покупке ветхой и дешевой квартиры, нужно реально оценить свои цели, финансовые возможности и посчитать выгоду.
Если вы покупаете квартиру для себя, сверьтесь: правда ли для вас удобен выбранный район, есть ли в нём или поблизости социальная инфраструктура, как долго вы будете добираться до работы, школы или детского сада, кто ваши соседи? Стоит опросить живущих в подъезде, какие коммунальные сложности случаются в доме. Соберите все возможные сведения о доме, квартире и его владельцах. Убедитесь, что покупка стоит того, снизьте риски разочароваться в дальнейшем.
Дальше определитесь, сколько у вас денег на ремонт. И соотносимы ли эти траты с вашими накоплениями и текущими расходами. А если квартира покупается в ипотеку, то с первым взносом по ипотеке, платежами за кредит в будущем и арендой квартиры, если вы снимаете жильё. Стоит также поискать наиболее выгодные ипотечные условия, посмотреть, какие скидки на ставку вы можете получить.
Если квартира приобретается для инвестиции и флиппинга – история другая. Как правило, это уже проложенный бизнес, и финансовые возможности и цели здесь совсем другие. Тем не менее, и тогда не помешает тщательно проверить жильё, проконтролировать риски, чтобы будущие сделки с этой квартирой не приносили проблем.
Ремонт можно сделать и самим перед продажей, это гораздо дешевле. Побелить потолок, поклеить светлые обои на стены, без всяких цветочков и завиточков, однотонные и недорогие, или просто белые виниловые под покраску, это освежит помещение и сделает его визуально больше, к тому же такое решение подойдет всем покупателям, независимо от вкуса
Телеграм-канал Домклик
