Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом

Рассказываем, как быть, если застройщик срывает сроки сдачи дома. И что делать, если квартиру в проблемной новостройке вы купили в ипотеку. Обо всем — по порядку.

Срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры

Важно понять, что срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры — это две разные вещи.

Срок сдачи дома в эксплуатацию — это дата, к которой дом должен быть построен и готов к заселению.

Срок подписания акта приема-передачи квартиры — это, говоря простыми словами, дата передачи ключей. В договоре с застройщиком, как правило, указывается именно дата подписания акта приема-передачи. Подписали акт — квартира ваша, можете въезжать.

Застройщик затягивает с выдачей ключей: что говорит закон

Если застройщик переносит срок подписания акта приема-передачи квартиры даже на один день от даты, указанной в договоре, вы можете взыскать с него неустойку.

Также участник долевого строительства может отказаться от договора участия в долевом строительстве квартиры и вернуть деньги. Об этом говорится в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет

Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства не позднее, чем за 2 месяца. В этот же срок застройщик обязан предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимает, что опаздывает с выдачей ключей.

Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору купли-продажи или к договору ДДУ, то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.

Заключение дополнительного соглашения о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.

Как получить неустойку от застройщика

В соответствии с Постановлением Правительства в России временно введен мораторий на начисление неустойки девелоперам за несданные вовремя объекты. 

Если описывать процесс в целом, неустойку можно получить двумя путями:  обратиться к застройщику напрямую с требованием об уплате неустойки, а если он откажет в выплате неустойки — обратиться в суд за ее взысканием в принудительном порядке, либо, не направляя претензию застройщику, сразу обратиться с иском в суд. Обращение в суд без соблюдения досудебного порядка урегулирования спора допускается в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства, если такой обязательный порядок не установлен в самом ДДУ. 

Первый вариант, пожалуй, практичнее. Лучше договориться с застройщиком напрямую. Как это сделать? Направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Если это не помогло, придется подавать в суд — понадобится копия претензии к застройщику, исковое заявление и копии документов по сделке.

За время, в течение которого суд будет рассматривать исковое заявление о взыскании неустойки, начисление неустойки не приостанавливается, и размер неустойки за этот период также может быть взыскан в рамках этого же судебного процесса.

Как посчитать размер неустойки, если застройщик срывает дату передачи ключей

В 2023 году президент России Владимир Путин подписал закон об ограничении максимального размера неустойки, которую платит застройщик при просрочке сдачи уникальных объектов строительства. К ним относятся жилые дома высотой более 100 метров.

Раньше застройщик выплачивал покупателям квартир неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, — от цены договора за каждый день просрочки без ограничений.

Теперь предельный размер неустойки зафиксирован на уровне 5% от цены договора участия в долевом строительстве.

Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи

Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.

Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.

В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.

Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.

Что делать, если сроки переносятся, а квартира в ипотеке

Если вы купили квартиру в ипотеку, вам надо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости.

Подробнее о том, как оформить квартиру в собственность.

Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это надо в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности. Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.

Если застройщик задерживает подписание акта приема-передачи квартиры, а по договору наступает срок предоставления в банк документов о целевом использовании кредита (3 года с даты получения кредита), обязательно сообщите об этом в банк. Напишите заявление о продлении сроков и приложите документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи дома застройщиком.

Какие документы надо предоставить в банк, если квартира в ипотеке, а застройщик срывает сроки

В этом случае в банк надо обязательно предоставить: 

• Заявление заемщика (титульного созаемщика)
• Копию паспорта заемщика (титульного созаемщика)

Также пригодятся любые документы, подтверждающие нарушение сроков, например:

• Дополнительное соглашение к договору долевого участия (о нем чуть выше)
• Письмо застройщика о переносе сроков завершения строительства дома
• Письмо органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость
• Информация в СМИ о переносе сроков строительства
• Решение суда о признании застройщика банкротом или ваше исковое заявление к застройщику с подтверждением принятия заявления судом (отметка о принятии либо если иск направляли Почтой России – ссылка на карточку дела на сайте суда)

Менеджер банка поможет разобраться, какие именно документы потребуются. Написать ему можно в чате Домклик. Самое главное в этой ситуации — не молчать, а предупредить банк.