Час перед рассветом: почему элитное жилье в России плохо продается и чего ждать дальше
Российский рынок недвижимости в последнее время оживился благодаря действиям застройщиков, банков, правительства и ЦБ. Льготное кредитование, ипотека с господдержкой и снижение ключевой ставки до 8% годовых подстегнули спрос, однако только в недорогих сегментах. Сегмент элитного жилья по-прежнему переживает непростые времена.
Что такое элитное жилье
Для элитных жилых комплексов характерно расположение в центре города или в престижных районах с удобной инфраструктурой, недалеко от достопримечательностей. Такие ЖК имеют обособленную территорию с ландшафтным дизайном, охрану, лаунж-зону, могут состоять всего из нескольких десятков квартир. Каждая из них должна иметь дорогую внутреннюю отделку, свободную планировку и высокие потолки. Элитную недвижимость строят по проектам знаменитых бюро или иностранных архитекторов. Часто богатые люди инвестируют свои средства в такое жилье, однако теперь они не спешат с этим.
Почему элитные квартиры «не идут»
После того, как весной спрос на элитное жилье резко упал, ожидать полноценного восстановления было бы нереалистично.
Во-первых, взлетевшие было цены хоть и опустились, но не так заметно, как хотелось бы потенциальным покупателям, которые не хотят брать переоцененные объекты и надеются на дальнейшее снижение стоимости.
Во-вторых, многие из тех, кто мог позволить себе купить дорогую квартиру, просто перебрались на зарубежный рынок: в Турцию или ОАЭ ситуация сейчас более предсказуема.
В-третьих, состоятельные граждане, которые весной положили деньги на депозит (ставки тогда превышали невиданные 20% годовых), теперь предпочитают заработанные на процентах средства инвестировать не в элитный, а в более бюджетный сегмент.
«Рынок элитной недвижимости России не особо привлекателен для тех, у кого есть деньги. Он немного ожил за счет того, что одним нужно было срочно продать, а другим — почему бы не купить на десять процентов дешевле, чем было до этого. Дисконт до тридцати процентов доходил», — рассказала вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
Дополнительный негативный фактор — сезонность. Как правило, клиенты этого сегмента разъезжаются из России с мая по сентябрь.
Что происходит с московской «элиткой»
Сделок по покупке элитного жилья в первом полугодии 2022 года в столице стало меньше на 53% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как сообщили в Knight Frank Russia, за шесть месяцев было продано всего 390 лотов.
У агентства Savills несколько другие цифры — 437 лотов. Однако это заметно меньше показателей допандемийного 2019 года, когда в Москве в элитном сегменте было заключено около 1000 сделок.
В компании «Метриум премиум» указывают, что с января по май премиальные квартиры подорожали почти на 20%, с 1,4 миллиона до 1,7 миллиона рублей за квадратный метр. Из-за этого, а также из-за сокращения предложения, обеспеченные москвичи переключились на жилье подешевле: стоимостью около 600 тысяч рублей за «квадрат». В компании SimpleEstate «Коммерсанту» объяснили это ростом качества самих объектов. К тому же многие состоятельные горожане предпочитают жить в удаленных и тихих районах, а не в центре.
Такую тенденцию подтверждает и в агентстве Savills. Там заметили, что по итогам первого полугодия количество новых квартир за пределами ЦАО выросло в пять раз, тогда как в центре Москвы в продаже было всего четверть всех лотов. Если сравнить количество квартир, выведенных на рынок в этом году, то в центре их будет 632 против 2381 за его пределами. Таким образом, около 80% нового предложения сосредоточено вне центра столицы. Наибольший выбор представлен в районе Дорогомилово (2012 квартир), Пресненском (457) и Даниловском районах (255).
Интерес падает исключительно к тем элитным новостройкам, которые будут сдаваться еще не скоро, полагают в Yurgeneva Realty. Из-за нежелания рисковать многие состоятельные москвичи приобретают только то, что уже сдано в эксплуатацию или будет готово в ближайшее время. Предпочтение отдается квартирам с мебелью и бытовой техникой, так как покупатели, осознавая сложности с поставками, не хотят осложнять себе жизнь еще и этим.
Что происходит на рынке элитного жилья в Петербурге
В Санкт-Петербурге цена за квадратный метр в элитной новостройке в среднем за год выросла на 22% и составила 566 тысяч рублей, подсчитали в Knight Frank St. Petersburg. На вторичном рынке стоимость квадратного метра, наоборот, упала на 4% и составила 551 тысячу рублей. Это связано с тем, что собственники соглашаются идти на уступки и снижают цены.
Объем свободного предложения на первичном рынке «элитки» увеличился за год на 26% до 134,7 тысячи кв. м (1094 квартиры). Большинство из них находятся на Петроградской стороне и Петровском острове. До конца года запланирован ввод четырех крупных объектов площадью около 74 тысяч кв. м.
Генеральный директор «Альфа Фаберже» Виталий Бахарев отмечает, что интерес к элитному сегменту проявляют в том числе представители федеральных компаний, переезжающих в Петербург. По сравнению с ценами на аналогичное жилье в Москве рынок северной столицы кажется им весьма привлекательным, в частности из-за «культурно–исторической» составляющей.
Где в России самое дорогое жилье? Ответ: не в Москве
У состоятельных жителей Москвы и Петербурга на самом деле не все так плохо. В Сочи элитные квартиры оказались дороже, чем аналогичное жилье в обеих столицах. По данным Knight Frank Russia, за первые полгода цены на первичном рынке элитной недвижимости выросли на треть и составили 2,45 миллиона рублей за «квадрат». Таких высоких цен нет больше нигде в России.
Цены в Сочи активно росли не в этом году, а в течение второй половины 2020-го — первой половины 2021 года. Также на средний ценник повлияло ограниченное предложение и появление в городе новых дорогих проектов, таких как Mantera Seaview Residence. Именно в этом комплексе выставлен на продажу самый дорогой лот за пределами Москвы и Петербурга — цена квадратного метра в пентхаусе там достигла 6,5 миллиона рублей.
Что будет дальше
Эксперты и участники рынка уверены, что во второй половине 2022 года спрос на элитное жилье в России будет восстанавливаться. Депозиты — основной конкурент вложениям в недвижимость — становятся менее выгодными. Соответственно, у инвесторов будет расти интерес вкладываться в элитное жилье. Осенью покупателей традиционно становится больше, но в этот раз перед принятием решения они будут думать дольше обычного: клиенты хотят больше определенности по экономической ситуации, своему бизнесу и источникам дохода.
Дополнительный интерес к «элитке» подстегнет и ввод новых проектов — в предыдущие годы застройщики заложили много площадок и не намерены оставлять их недостроенными. Да, они, скорее всего, заморозят новые проекты, но на объемах строительства это скажется только через три-четыре года.
Выбрать квартиру
