Покупка недвижимости в кредит — сделка, которая связывает банк и покупателя на длительный срок. За это время жизненные обстоятельства могут поменяться, и одного жилья может быть уже мало. Однако ипотеку можно оформить и два, и три раза — правда, с определенными исключениями.
Рассказываем, как выгодно рассчитать условия для оформления второй ипотеки, какие есть ограничения и какими программами можно воспользоваться повторно.
Сколько раз можно взять ипотеку
По закону ограничений по числу ипотечных кредитов, взятых на одного человека, нет — в теории их можно оформить хоть десять. Исключение составляют государственные программы: если «Семейную ипотеку» можно оформить и повторно, то по «Господдержке» под 8% и по другим адресным продуктам с недавних пор установлено правило: один такой кредит в одни руки.
«В период начала действия льготных ипотечных продуктов, в 2020 году, когда появились низкие ставки, многие клиенты — те, кто попадал под «Семейную ипотеку», под госпрограмму, — брали сразу несколько квартир в кредит с такими ставками, — рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. — Центробанк тогда уже отмечал такую проблему: появилось очень много инвесторов, которые пользовались льготными продуктами, чтобы потом перепродавать эти квартиры, по сути, наживаясь на выгодных условиях господдержки».
В декабре прошлого года были введены ограничения на вторую льготную ипотеку.
Как во второй раз взять ипотеку с господдержкой и «Семейную ипотеку»
«Ограничения распространяются на все программы с господдержкой, за исключением «Семейной ипотеки». В общих чертах, чтобы одобрили вторую «Семейную ипотеку», должен быть выполнен ряд условий: первый ипотечный кредит уже закрыт, родился еще один ребенок, приобретаемый объект недвижимости имеет большую площадь», — поясняет директор ипотечного центра ГК "Миэль" Юлия Ибрагимова.
Эксперты добавляют, что если у человека уже была оформлена льготная ипотека (сюда же попадает и IT-ипотека), то второй кредит можно взять только по программе «Семейная ипотека» (и она будет считаться первой с использованием господдержки), но также при выполнении трех перечисленных выше условий.
Эти ограничения не имеют обратной силы, напоминает член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. То есть, если заемщик уже пользовался льготной ипотекой на более ранних условиях и закрыл первый кредит до вступления ограничений в силу, ему может быть доступна и вторая ипотека с господдержкой.
«Указанные изменения были приняты в том числе в связи с позицией регулятора, который настаивал на том, чтобы инвесторы не зарабатывали на перепродаже квартиры, оформляя многочисленные льготные ипотеки. Что со всей очевидностью сказывалось на рынке недвижимости», — подчеркивает эксперт.
Таким образом, «Семейная ипотека» второй раз оформляется проще, чем остальные госпрограммы, но и по ним у части заемщиков сохраняется второй шанс.
Когда выгодно брать вторую и третью ипотеку
Как рассказывает Алексей Новиков, спрос на вторую и последующие ипотеки вырос в конце 2021 года и оставался высоким в 2022 году.
«В период действия околонулевых ставок второй и даже последующие ипотечные кредиты (третий, четвертый, пятый) были актуальны. Заемщики рассчитывали комфортный для себя ежемесячный платеж и легко входили в следующие для себя ипотечные кредиты, — говорит и Юлия Ибрагимова. — Нужно сказать, что околонулевые ставки от застройщиков — это было своеобразное ноу-хау для рынка недвижимости, ранее ничего подобного не было. Действительно, многие покупатели воспользовались моментом и подавали заявки, в том числе и с инвестиционными целями».
Читайте также: Как инвестировать в ипотечную недвижимость
Эксперт напоминает, что застройщики увеличивали стоимость объектов, которые приобретались по «беспроцентным» ставкам, но клиенты всё равно активно пользовались такой ипотекой, в том числе и оформляя несколько кредитов, поскольку сделать это позволяли низкие ежемесячные платежи.
Рост спроса на повторную ипотеку в период активного распространения таких программ от застройщиков отмечает и соучредитель брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Михаил Долгов. «70% покупателей, оформивших второй ипотечный заем, приобретали жилье для себя (для детей), 30% — инвестиционными целями», — рассказывает эксперт.
Сейчас, подчеркивает он, такие сделки перестали быть массовыми: околонулевые программы свернуты, по льготной ипотеке действуют ограничения.
Можно ли взять две ипотеки одновременно
Да. Но надо иметь в виду, что банки пристально оценивают платежеспособность потенциального заемщика. Как правило, при определении посильного размера ежемесячного платежа кредитные организации ориентируются на 40-50% дохода клиента, учитывая наличие и других займов. Исключение составляют клиенты со сверхдоходами — при зарплате в 500 000 руб. в месяц, например, могут одобрить и кредит с платежами в 75-85%.
«На текущий момент покупатель, если он хочет приобрести несколько квартир, может воспользоваться один раз льготным продуктом и на вторую квартиру уже использовать стандартную ипотеку. Таких клиентов, конечно, сейчас немного, но они тоже есть, хотя ставка на второй продукт получается довольно-таки большая, — говорит Алексей Новиков. — На текущий момент, если клиент покупает вторую квартиру, то в основном для проживания, как end-user. В инвестиционных целях приобретать жилье сейчас совершенно невыгодно».
Ипотечные ставки на вторичке и новые условия по льготным программам на первичке снизили долю «повторных» заемщиков до 3-5%, делится данными Юлия Ибрагимова из ГК «Миэль».
«И это действительно платежеспособная категория заемщиков, которая приобретает недвижимость не на эмоциях и ажиотаже, а взвешенно оценивая и просчитывая ситуацию и риски. Те, кто пытается успеть воспользоваться или извлечь выгоду из льготных программ до окончания их действия», — подчеркивает Ибрагимова.
Ситуацию оформления ипотеки в дополнение к уже имеющейся называет крайне редкой и управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
«Есть состоятельные клиенты, которые для сбережения и приумножения средств оформляют 5-6 ипотечных кредитов, — говорит он. — В оформлении второй ипотеки клиенты заинтересованы в инвестиционных целях. В отличие от единовременных покупок, займы помогают не выводить крупные суммы из оборота. Чтобы обладать возможностью оформить несколько ипотек, нужно иметь хорошую кредитную историю без просрочек и высокий уровень подтвержденных доходов».
Читайте также: Как проверить свою кредитную историю
Как повысить шансы на вторую ипотеку
Практика показывает, что рядовые граждане не всегда имеют возможность оформить вторую ипотеку при наличии первой, говорит член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. И дело не только в действующих нормах, о которых эксперты рассказали выше. Часто банки отказывают заемщикам во второй ипотеке на основе оценки состоятельности клиента.
«Положения законодательства не препятствуют возможности клиента банка получить вторую ипотеку, однако право принятия решения о выдаче кредита остается, как и в случае с любым другим займом, за финансовой организацией, — поясняет Спиридонова. — На это в первую очередь влияют критерии платежеспособности гражданина».
Сейчас, добавляет она, таких отказов становится больше — сказываются высокие ставки по рыночным программам, из-за которых существенно вырос размер ежемесячного платежа.
Рассчитывая свои шансы на одобрение, руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой» Вадим Бутин рекомендует смотреть на условия второй ипотеки и учитывать два ключевых момента:
- Трезво оценить свои доходы и возможность погашения сразу двух кредитов: в идеале совокупный платеж по ним не должен превышать 50% доходов.
- Банк будет обращать внимание на кредитную историю предыдущей ипотеки, на наличие просрочек: были ли вовремя погашены платежи, или у клиента уже по первому кредиту возникали проблемы.
Если по обоим этим пунктам заемщик устраивает банк, проблем с оформлением второй ипотеки быть не должно, заключает эксперт.
«Все зависит исключительно от дохода заемщика и его кредитной истории. Если дохода достаточно для внесения ежемесячных платежей по нескольким ипотечным кредитам и в кредитной истории нет фактов просрочки, то банки одобряют займы таким клиентам достаточно легко, — говорит и коммерческий директор ГК "Отрада" Татьяна Павлова. — Клиенты часто приобретают вторую квартиру для личных нужд (например, для родителей/детей) или в качестве инвестиции. При грамотном планировании семейного бюджета это не будет проблемой ни для плательщика, ни для банка».
Читайте также: Как улучшить кредитную историю и что делать, если в нее закрались ошибки
Как взять вторую ипотеку при непогашенной первой. Вторая ипотека в другом банке
У риелторов есть и свои хитрости, помогающие повысить шанс на одобрение покупки второй квартиры в ипотеку. «Например, мы направляем клиентов в несколько банков одновременно и проводим две сделки в один день, чтобы банки не могли видеть информацию в БКИ, что есть вторая ипотека, — рассказывает эксперт. — Так что это вполне возможно. И если клиенту доход позволяет тянуть две или три ипотеки, то он может без особенных проблем брать любое количество ипотечных кредитов. Главное — чтобы хватило средств сопровождать эти кредиты».
Но начиная с 2024 года таких заявок практически нет, в том числе из-за спада спроса на фоне высоких ставок по рыночным программам, подчеркивает Новиков.
«Клиент уже целенаправленно берет ипотеку в рамках льготного продукта. И сейчас уже более распространена ситуация не с дополнительной ипотекой, а когда клиент берет кредит на первоначальный взнос, — добавляет он. — С момента повышения в прошлом году минимальных порогов по первоначальному взносу стало очевидно, что клиентам не хватает денег, и они пользуются потребительским кредитованием».
Как рассчитать выгодные условия по второй ипотеке
«Чтобы повысить шансы на получение второй ипотеки в условиях 2024 года, нужно оценить свои силы. Иметь высокий стабильный доход и понимать, что все кредитные обязательства заемщика банк будет учитывать для расчета показателей его платежеспособности. Каких-то специальных ограничений по количеству кредитов на вторичном рынке, кроме высоких ставок, нет», — делится рекомендациями Юлия Ибрагимова.
Для расчетов по ежемесячному платежу хорошо подходит традиционный инструмент — ипотечный калькулятор. По действующим рыночным ставкам, отмечают опрошенные Домклик игроки, уложиться в рекомендуемые 50% дохода не так просто.
Соответственно, одобрить вторую ипотеку таким заемщикам с большей вероятностью смогут, если совокупный семейный доход заметно превышает средний уровень по столице, а выплаты по уже оформленному ранее кредиту невелики, например он был взят по околонулевым ставкам. В перспективе такие заемщики, вероятно, воспользуются программами рефинансирования, считает Алексей Новиков.
«Скорее всего, это станет актуально в конце 2024 года, когда ключевая ставка снизится и все те, кто взял ипотеку под стандартные условия, будут стараться рефинансироваться под более выгодные условия», — заключает эксперт.
