Одна из ключевых тенденций рынка недвижимости в 2022 году — повсеместное распространение субсидированной ипотеки на новостройки. Речь о программах со ставками ниже 1% — вплоть до 0,01–0,1% на весь срок кредитования.
В середине сентября глава Центробанка Эльвира Набиуллина назвала ставки по таким программам вводящими заемщиков в заблуждение и выступила с предложением регулировать этот вид ипотеки. Вместе с экспертами разбираемся, как это может повлиять на рынок недвижимости.
Как работает субсидированная ипотека
Ставка по такой ипотеке ниже обычной — в последние месяцы нередко можно встретить предложения по ставке меньше 1% и даже 0,1%. Такой дисконт возможен благодаря тому, что застройщик берет на себя оплату процентов по долгу.
Но не все так просто: как правило, цена за квартиру, которая покупается таким образом, гораздо выше. То есть проценты по кредиту, которые строительная компания платит банку, закладываются в стоимость жилья. С другой стороны, для людей, которые берут такую ипотеку, ежемесячный платеж гораздо ниже, а это зачастую для многих очень важный момент.
Подробнее: Ипотека от 1% и ниже: как застройщики субсидируют ставку банка
Как видит ситуацию Центробанк
В середине сентября 2022 года глава Банка России Эльвира Набиуллина назвала близкие к нулю ставки по ипотеке введением в заблуждение клиентов и предупредила, что регулятор намерен принять меры. В октябре Центробанк вновь выступил против ипотеки с околонулевыми ставками и приступил к разработке соответствующих мер:ввести для банков повышенные надбавки на ипотеку по околонулевым ставкам или применить ограничения на выдачи.
В ноябреЭльвира Набиуллина выступила с докладом в Госдуме, где заявила, что меры по ограничению рисков в сегменте субсидированной ипотеки разработаны и предположительно вступят в силу в начале 2023 года.
9 декабря замглавы Минстроя Никита Стасишин на конференции Сбербанка по девелопменту заявил, что застройщикам нужно заменить ипотеку с околонулевыми ставками другими программами с более рыночными ставками 3-5%.
Когда стало очевидно, что околонулевая ипотека субсидируется не за счет доходности застройщика, а за счет повышения стоимости жилья, я понял, что эта тема очень проблемная и рискованная для покупателя.
В документе ЦБ на понятном и доступном языке рязъясняли все риски, которые создаются прежде всего для покупателя, для бюджета, для банка и в меньшей степени для застройщика — я эти аргументы счел осмысленными и правильными. По сути квартира продается человеку дороже, чем она стоит в моменте. При любом негавтином изменении ситуации человек может лишиться и квартиры, и первоначального взноса и еще чуть-чуть остаться должным. Это такая база для создания «пузыря» вдолгую. Застройщики могут с этим соглашаться или не соглашаться, но в данном случае я считаю, что Центробанк мыслит очень здраво.
На мой взгляд, если человек не в состоянии оплачивать ипотеку под 3%, то он вообще не должен покупать квартиру, так у него нет никакого резерва. А это значит, что любое экономическое, социальное или локальное потрясение приведет его к дефолту и другим печальным последствиям. Что касается влияния принятия этого решения ЦБ, я думаю, что это в какой-то степени отразится на рынке недвижимости, но приницпиального значения иметь не будет.
15 декабря зампред правления Сбербанка Анатолий Попов в интервью РИА Новости сообщил, что с 27 декабря 2022 года Сбербанк прекратит прием заявок на ипотеку с субсидированием от застройщика с итоговой ставкой менее 3%. Он заявил, что Сбер поддерживает требование Центробанка, так как далеко не всегда покупатели понимают условия и механизм действия таких субсидированных программ.
Николай ВасёвВице-президент, директор дивизиона «Домклик» СбербанкаК таким программам мы относимся настороженно. <...> На всем рынке ипотеки сейчас по первичке с использованием госпрограмм продается 70-80% объема всей ипотеки, из них 70-80% — с участием господдержки, из них с субсидированием — тоже 50-60%. Из них порядка 40% — программы со ставкой 0,1% или ниже. Откуда берется эта ставка? Застройщик компенсирует в виде комиссии этот недополученный процентный доход. При этом в номинальном выражении клиент берет ипотечный кредит на 28 лет. А банки рассчитывают комиссию таким образом, что клиент будет гасить этот ипотечный кредит столько-то лет.Если брать стандартный ипотечный кредит, его гасят за четыре-пять лет. Клиенты у нас хотят не быть должными банку, снять побыстрее залог и заплатить меньше процентов. Но здесь ситуация другая, это уже не обычный кредит. За него ты все проценты уже заплатил или заплатишь. И дальше объем переплаты будет не в два раза больше, а от 10 млн примерно 1 млн. То есть та выгода, которую ты получишь за счет досрочного погашения, существенно меньше. И тогда поведение клиентов может поменяться. Не все банки, не все застройщики могут правильно оценить. И когда поведение поменяется, то это может оказаться очень большой проблемой для тех банков, которые с низкой комиссией таких кредитов выдали много.
Также Николай Васёв отметил еще один нюанс : когда клиент купил десятимиллионную квартиру за 13 млн, он ее купил за 22 тысячи в месяц. А когда он ее захочет продать, он посмотрит в договор, и там будет написано 13 млн, а ей красная цена — 10 млн рублей. И тут наступит коллапс в понимании: «я понял — не понял, а мне объяснили — не объяснили».
