С 1 марта 2025 года в России будут изменения, которые коснутся покупателей квартир в новостройках и частных домов, владельцев земельных участков. Нововведения затронут и жилищно-коммунальную сферу.
Рассказываем вместе с экспертами, что важно знать собственникам и покупателям недвижимости.
Эскроу-счета теперь в ИЖС
С 1 марта вступает в силу Федеральный закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».
«Закон позволяет при заключении договора подряда включать положения об эскроу-счете. Это означает, что деньги заказчика блокируются на специальном счете до момента завершения строительства и оформления права собственности на жилой дом. Естественно, что для заказчика это существенный плюс, так как это минимизирует риски недобросовестного использования средств подрядчиками и защищает заказчика от потери денег в случае срыва сроков строительства или банкротства подрядчика», — рассказала старший юрист Национальной юридической компании «МИТРА» Елена Сулейманова.
Кроме того, при заключении договора подряда с использованием эскроу-счета подрядчик обязан раскрывать информацию о своей деятельности, проектах, используемых материалах (включая домокомплекты), сроках строительства и стоимости работ через единую информационную систему. Следить за тем, чтобы подрядчик сообщил всю необходимую информацию, будут уполномоченные органы власти.
Деньги на эскроу-счете подлежат страхованию со дня их размещения до истечения трех месяцев со дня появления в ЕИС ЖС сведений о зарегистрированном праве собственности покупателя на жилой дом или до истечения срока условного депонирования.
«Возмещение выплачивается в размере 100% суммы, находящейся на счете эскроу на день наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей», — уточнила Сусана Киракосян, к.ю.н., доцент, советник адвокатского бюро «БВМП», зампредседателя Комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере ЖКХ, член Комитета Торгово-промышленной палаты по экономике недвижимости.
Собственникам дадут три года на освоение земельных участков
С 1 марта 2025 года в законе появится понятие «освоение земельных участков». Срок на освоение — не больше 3 лет. Если собственник не освоит землю за это время, возможна административная ответственность (ст. 8.8 КоАП РФ).
«Владельцам "заброшенных" участков придется или что-то на них возводить (в соответствии с видом разрешенного использования), или приводить в надлежащее состояние, иначе возможны штрафные санкции. Если вы покупаете участок под ИЖС или садоводство, учитывайте, что закон обязывает использовать землю по назначению в определенные сроки», — рассказала партнер Адвокатского бюро BGMP Евгения Пешкова.
Что нужно сделать собственникам и покупателям:
- Проверить границы участка в ЕГРН. Если нет данных — заказать межевание.
- Подготовиться к электронному взаимодействию с Росреестром (особенно юрлицам).
- Оформить земельный участок под зданием, если он числится за муниципалитетом или государством.
- Учитывать новые требования при строительстве (особенно по вводу в эксплуатацию и по регистрации в долевом строительстве).
- Следить за «освоением» имеющихся земельных участков, чтобы избежать штрафов.
Застройщикам разрешат вводить свои стандарты отделки
С 1 марта 2025 года застройщики смогут применять свои собственные стандарты отделки квартир вместо обязательных техрегламентов. Это изменение в 214-ФЗ позволит дольщикам требовать компенсацию за недостатки отделки только в том случае, если она не соответствует минимальным требованиям Минстроя.
«Гарантийный срок на отделку должен быть прописан в договоре и составлять не менее 1 года с момента передачи объекта. В случае несоответствия отделки стандартам дольщик сможет взыскать не более 3% от цены договора, если иное не предусмотрено в соглашении», — пояснила Сусана Киракосян.
«Такой шаг направлен, с одной стороны, на "свободу действий" застройщиков, с другой стороны, сам факт существования минимальных требований позволит ограничить их от злоупотребления правом и поможет обеспечить дольщикам их реализацию права на качественную отделку», – добавила старший юрист «МИТРА» Елена Сулейманова.
Онлайн-голосования собственников в многоквартирных домах переходят в ГИС ЖКХ
С 1 марта 2025 года общие собрания собственников в заочной форме можно будет проводить только в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе. Другие коммерческие системы исключены, рассказала Сусана Киракосян.
Собственники будут получать данные о собраниях и принятых решениях с ГИС или РИС ЖКХ на «Госуслугах». Такое сообщение будет считаться юридически значимым и полученным, если граждани вошел в личный кабинет на «Госуслугах» или в ГИС ЖКХ.
«О проведении собрания собственники узнают в том числе через общедоступные места: на досках объявлений, размещенных в подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен МКД. Именно так давно происходит на практике», — уточнила Киракосян.
При этом администратор онлайн-собрания будет обязан указывать в системе СНИЛС и сканы бумажных бланков решений тех участников, которые не голосуют онлайн.
Там же, через ГИС ЖКХ или ее региональный аналог, жители дома смогут инициировать собрание собственников (при наличии 10% голосов).
«Владельцам квартир будет проще участвовать в общих собраниях удаленно, используя госпорталы. Информация о собрании "привязывается" к конкретному дому, никто не сможет сказать "Я не знал о голосовании"», — отметила Евгения Пешкова.
Оплата за отопление изменится
Российские регионы смогут перейти только на один способ оплаты отопления — в течение отопительного периода (оплата по факту).
«Ранее действовавшие правила предлагали на выбор также оплату равномерно в течение года, но теперь ее нельзя утверждать. Однако если такая система уже была выбрана регионом до 2025 года, она продолжит действовать», — уточнила Сусана Киракосян.
В Минстрое пояснили, что такой подход более понятен гражданам. Собственники видят, что показал прибор учета, и платят. Плюс, не будет корректировки в начале года, из-за чего люди часто получали квитанции с крупными суммами.
Заработает принцип «построил — оформи»
С 1 марта 2025 года вводится принцип «построил — оформи». Это значит, что эксплуатировать построенные здания и сооружения можно только после их постановки на кадастровый учет и регистрации прав собственности.
Законом вводится четкое определение момента завершения строительства и реконструкции зданий и сооружений. Это момент:
- получения разрешения на ввод в эксплуатацию (если оно требуется);
- получения уведомления о соответствии (для ИЖС или садового дома);
- внесения сведений в ЕГРН (если разрешение на строительство не требовалось).
Собственники зданий и сооружений, у которых нет прав на участки, где они расположены, должны приобрести эти участки в собственность или в аренду. Речь идет о земельных участках, принадлежащих публично-правовым образованиям.
«Если вы строите дом, важно понимать, в каких случаях нужен ввод, а в каких достаточно кадастрового учета. Без официального "завершения" объект может считаться недостроем, что затруднит продажу, оформление ипотеки и так далее», — пояснила Евгения Пешкова.
Росреестр не будет регистрировать сделки с участками без межевания
С марта 2025 года межевание земельного участка станет обязательным условием для госрегистрации разных видов сделок в Росреестре. Ведомство приостановит регистрацию прав или кадастровый учет, если в ЕГРН не будет данных о границах участка.
Такой же подход будет применяться, если на участке расположены здания, сооружения или незавершенные объекты (кроме линейных), и заявитель подает документы на их кадастровый учет или регистрацию прав. Меры будут применяться независимо от категории земли и ее целевого назначения.
«Что это значит для собственников. Без межевания, уточнения границ, нельзя будет продать, подарить, сдать в ипотеку или иным образом зарегистрировать сделку. Тем, кто не оформил границы участка, нужно заблаговременно провести кадастровые работы (межевание) и внести данные в ЕГРН», — объяснила Евгения Пешкова.
Все документы в сделках с юрлицами будут регистрироваться в электронном виде
С 1 марта 2025 года все заявления о государственном кадастровом учете и регистрации прав от юридических лиц подаются только в электронной форме.
Исключение: если другой стороной сделки является физическое лицо (кроме договоров долевого участия в строительстве, которые тоже обязательны к регистрации только в «цифре»).
«При сделках с участием юрлиц нужно понимать, что весь комплект документов будет регистрироваться в электронном формате. Если вы приобретаете недвижимость (квартиру, коммерческий объект) у застройщика или банка, вероятнее всего, все заявления будут подписываться электронной подписью. Для физических лиц, покупателей и продавцов, бумажный формат сохраняется, кроме случаев заключения договора долевого участия: там только "цифра"», — уточнила Евгения Пешкова.
Временное послабление до 1 января 2026 года коснется крестьянских (фермерских) хозяйств, садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ, гаражных, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, ТСЖ. Они могут подавать документы на бумаге.
Дольщикам упростят регистрацию прав собственности на квартиры
Отдельно отметим, что все договоры долевого участия в строительстве с марта тоже подаются на регистрацию в электронной форме.
После подписания акта приема-передачи квартиры или машиноместа застройщик обязан сам (без доверенности) направить электронный пакет документов в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности дольщика. Сделать это он должен в течение 30 рабочих дней со дня передачи объекта покупателю.
Получается, что дольщикам станет проще: не нужно самостоятельно ходить в МФЦ или куда-то еще, если застройщик оформляет все сам.
Власти усилят контроль за подготовкой к отопительному сезону
Министерство энергетики утвердило правила и порядок оценки подготовки к отопительному периоду.
Правила устанавливают обязательные требования по готовности для управляющих компаний, лиц при управлении многоквартирным домом, муниципальных образований, теплоснабжающих и теплосетевых организаций и других потребителей тепловой энергии.
«Если при оценке готовности к отопительному сезону выявят, что обязательные требования не соблюдены, составят акт с замечаниями по нарушениям. Их нужно будет устранить в сроки, которые указаны в акте. В противном случае может наступить административная ответственность», — уточнила Сусана Киракосян.
Центробанк снизит надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам
С 1 марта 2025 года Центробанк снизит надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первым взносом больше 20%, выданным заёмщикам с показателем долговой нагрузки меньше 70%.
«Принципиально ничего нового нет, просто теперь больше средств будет уходить не на резервацию денежных средств под кредит, а на выдачу самих кредитов. Фактически это мера направлена на поддержку рынка недвижимости, так как предполагается, что выдача кредитов увеличится, и за счет этого рынок жилья стабилизуется», — пояснила Елена Сулейманова, старший юрист Национальной юридической компании «МИТРА».
Вы можете оставить первый.