Аналитический центр Домклик рассмотрел динамику изменений ключевых показателей за сентябрь 2022 и за период с начала года и выделил ключевые тенденции рынка недвижимости.
Эксперты изучили данные Сбера и выяснили, как менялись спрос на ипотечное кредитование, структура выданных ипотечных кредитов, востребованность льготных программ. Также они оценили среднюю стоимость кв. м и скидку, которую в среднем удается получить покупателям при оформлении сделки.
В сентябре 2022 года в Сбере тренд на увеличение количества выданных ипотечных кредитов продолжился. Всего по России люди взяли 84,3 тыс. ипотечных кредитов на 26,4 млрд руб. Для сравнения, в августе клиенты банка получили 73,5 тыс. кредитов на общую сумму 23,1 млрд руб.
Однако темпы прироста по выделенным крупнейшим регионам значительно снизились. Если в августе прирост по количеству сделок в Москве составлял 30,1%, в Московской области — 47,3%, в Санкт-Петербурге — 43,1%, то по итогам сентября прирост составляет 9,6%, 11,4% и 7% соответственно. Аналогичная тенденция прослеживается и в других крупных регионах.
Из графика видно, что в третьем квартале в крупнейший регионах страны рынок недвижимости активно восстанавливался. По сравнению со вторым кварталом количество сделок увеличилось в 2,8 раза. Этому, безусловно, способствовало снижение ключевой ставки, а также льготные программы и скидки от застройщиков. Тем не менее, показатели третьего квартала все еще ниже объемов в начале года.
Мы полагаем, что несмотря на большое количество новых предложений (прирост количества объявлений о продаже по РФ за последний месяц составил 13%) в долгосрочной перспективе нас ждет некоторое затишье на рынке ипотечного кредитования, поскольку значительная часть населения может перейти на сберегательную модель поведения.
По итогам сентября доля сделок на вторичном рынке по РФ составляет 74%, а на первичном — 19,3%. Лидерами по количеству сделок на рынке новостроек являются Санкт-Петербург (38,2%), Москва (36,9%) и Краснодарский край (33,5%). По мнению аналитиков, причина повышенной популярности новых квартир в Москве и Санкт-Петербурге объясняется лучшей осведомленностью людей о существующих льготных программах, а также широким распространением маркетинговых акций и скидок от застройщиков.
Регионами с наибольшей долей сделок на рынке индивидуального строительства по итогам сентября являются Республика Саха (Якутия) — 25,6%, Сахалинская область — 14,7%, Читинская область — 10,6%. В крупных регионах доля сделок в сегменте индивидуального строительства ниже. Так, наибольшие значения из списка топ-10 регионов по количеству выдач — в Республике Татарстан (6,7%), Московской области (5,8%) и Республике Башкортостан (4,3%).
Динамика распределения сделок по типам кредитов за весь годпоказывает, что вторичная недвижимость, несмотря на развитие льготных программ, востребована в большей степени, чем первичное жилье. Минимальные значения доли сделок на вторичном рынке (56-59%) наблюдались во втором квартале на фоне рекордных значений ключевой ставки Центробанка. Однако после восстановления ставок, т.е. с июня, распределение сделок по типам кредитов (первичный рынок — около 20%, вторичный рынок — около 72%, индивидуальное строительство — 3-4%) практически не менялось.
На графике видно, что Москва с 40% — на самом верху, так как количество сделок в столице всё равно больше, чем в Санкт-Петербурге и Краснодарском крае.
Программа «Господдержка» по-прежнему является доминирующей по отношению к другим льготным программам. За последний месяц доля сделок по ней по отношению к общему количеству ипотечных сделокизменилась незначительно и остается достаточно высокой. По данным за сентябрь, процент сделок по России составляет 17,6% (в прошлом месяце — 17,3%). Лидерами по количеству сделок с «Господдержкой» являются Санкт-Петербург (31%), Краснодарский край (29%) и Москва (28%).
Доля сделок по программе «Семейная ипотека»по отношению к общему количеству ипотечных сделок за месяц существенно не поменялась и составляет 7,5% (в прошлом месяце — 7,6%). В сентябре лидирующую позицию занимает Краснодарский край: доля сделок – 15% (в предыдущие месяцы лидировал Санкт-Петербург).
Популярность «IT-ипотеки»продолжает оставаться на сравнительно низком уровне: доля сделок по программе в общем количестве по стране составляет 0,4% (в прошлом месяце — 0,5%).
Сокращение доли льготной ипотеки в общем объеме выдач в третьем квартале 2022 года является следствием восстановления рынка вторичной недвижимости. В феврале-марте на фоне резкого увеличения ключевой ставки ЦБ спрос на вторичную недвижимость упал, и доля выданных средств по льготным программам, включая Семейную ипотеку, ожидаемо, возросла.
К концу второго квартала спрос на вторичную недвижимость начал восстанавливаться. Как следствие, распределение сделок по льготным программам вернулось к равновесным показателям начала этого года. Господдержка ~17-18%, Семейная ипотека ~8%, Дальневосточная ипотека ~2%.
Судя по заключенным сделкам, наибольший рост цен на жилье зафиксирован в Сахалинской области (+13,7%), Республике Хакасии (+12,2%) и Ивановской области (+8,4%). К регионам, где цены на недвижимость, наоборот, упали относятся Калининградская область (-10,5%), Ямало-Ненецкий АО (-7%), Смоленская область (-6,7%).
Если рассматривать регионы-лидеры по количеству выданных ипотечных кредитов, то значительнее всего цены выросли в Республике Татарстан (рост цены по сделкам за кв м составил +6,4%), в Красноярском крае (+5,3%) и в Республике Башкортостан (+3,6%). В Москве средняя цена стоимости кв. м также увеличилась — на 1,6%.
На примере крупнейших регионов видно, что для вторичного рынка жилья третий квартал стал временем активного восстановления после весенних событий. Начиная с июня и до конца лета цены вышли на новое плато и менялись незначительно. В сентябре на фоне начала делового сезона стоимость кв. м незначительно повысилась.
Что касается изменения стоимости квадратного метра на последней неделе сентября, то в крупнейших регионах, таких как Москва, Московская область, Санкт-Петербург мы наблюдаем снижение на 3,4%, 5,8%, 4,9% соответственно. Однако полученные величины изменений находятся в пределах обычных колебаний цены в течение месяца.
Величина скидки рассчитывалась как разница между стоимостью недвижимости, на которую оформляется ипотека, и стоимостью, указанной в соответствующем объявлении. Полученное значение усреднялось по всем проданным вторичным квартирам в соответствующем регионе.
Параметр отражает, насколько продавцы в среднем снижают стоимость при заключении сделки или насколько они готовы идти на уступки. Чем больше значение данного параметра, тем больше скидка покупателя.
Среди регионов-лидеров по количеству ипотечных сделок наибольшие скидки предлагаются продавцами вторичной недвижимости из Республики Башкортостан (2,7%), Тюменской области (2,1%), Москвы (1,9%). В меньшей степени на уступки идут продавцы из Челябинской области (0,6%), Свердловской области (0,5%), Красноярского края (0,3%).
За последний месяц наибольшие изменения в поведении продавцов произошли в Краснодарском крае и Республике Татарстан. В первом случае размер скидки уменьшился с 2,2% до 1,3%, а во втором — с 2% до 1,2%, т.е. продавцы стали менее уступчивыми в процессе сделки. Аналитики объясняют это тем, что в начале делового сезона продавцы ощутили новую волну спроса со стороны покупателей и почувствовали себя более уверенно.
Выбрать недвижимость в своем городе и сравнить цены можно на карте ↙️
