Аналитический центр Домклик рассмотрел динамику изменений ключевых показателей за сентябрь 2022 и за период с начала года и выделил ключевые тенденции рынка недвижимости.
Эксперты изучили данные Сбера и выяснили, как менялись спрос на ипотечное кредитование, структура выданных ипотечных кредитов, востребованность льготных программ. Также они оценили среднюю стоимость кв. м и скидку, которую в среднем удается получить покупателям при оформлении сделки.
Как меняется спрос на ипотеку
В сентябре 2022 года в Сбере тренд на увеличение количества выданных ипотечных кредитов продолжился. Всего по России люди взяли 84,3 тыс. ипотечных кредитов на 26,4 млрд руб. Для сравнения, в августе клиенты банка получили 73,5 тыс. кредитов на общую сумму 23,1 млрд руб.
Однако темпы прироста по выделенным крупнейшим регионам значительно снизились. Если в августе прирост по количеству сделок в Москве составлял 30,1%, в Московской области — 47,3%, в Санкт-Петербурге — 43,1%, то по итогам сентября прирост составляет 9,6%, 11,4% и 7% соответственно. Аналогичная тенденция прослеживается и в других крупных регионах.
Из графика видно, что в третьем квартале в крупнейший регионах страны рынок недвижимости активно восстанавливался. По сравнению со вторым кварталом количество сделок увеличилось в 2,8 раза. Этому, безусловно, способствовало снижение ключевой ставки, а также льготные программы и скидки от застройщиков. Тем не менее, показатели третьего квартала все еще ниже объемов в начале года.
Мы полагаем, что несмотря на большое количество новых предложений (прирост количества объявлений о продаже по РФ за последний месяц составил 13%) в долгосрочной перспективе нас ждет некоторое затишье на рынке ипотечного кредитования, поскольку значительная часть населения может перейти на сберегательную модель поведения.
Какую ипотеку берут россияне в 2022 году
По итогам сентября доля сделок на вторичном рынке по РФ составляет 74%, а на первичном — 19,3%. Лидерами по количеству сделок на рынке новостроек являются Санкт-Петербург (38,2%), Москва (36,9%) и Краснодарский край (33,5%). По мнению аналитиков, причина повышенной популярности новых квартир в Москве и Санкт-Петербурге объясняется лучшей осведомленностью людей о существующих льготных программах, а также широким распространением маркетинговых акций и скидок от застройщиков.
Регионами с наибольшей долей сделок на рынке индивидуального строительства по итогам сентября являются Республика Саха (Якутия) — 25,6%, Сахалинская область — 14,7%, Читинская область — 10,6%. В крупных регионах доля сделок в сегменте индивидуального строительства ниже. Так, наибольшие значения из списка топ-10 регионов по количеству выдач — в Республике Татарстан (6,7%), Московской области (5,8%) и Республике Башкортостан (4,3%).
Динамика распределения сделок по типам кредитов за весь годпоказывает, что вторичная недвижимость, несмотря на развитие льготных программ, востребована в большей степени, чем первичное жилье. Минимальные значения доли сделок на вторичном рынке (56-59%) наблюдались во втором квартале на фоне рекордных значений ключевой ставки Центробанка. Однако после восстановления ставок, т.е. с июня, распределение сделок по типам кредитов (первичный рынок — около 20%, вторичный рынок — около 72%, индивидуальное строительство — 3-4%) практически не менялось.
Какие льготные ипотечные программы — самые популярные
На графике видно, что Москва с 40% — на самом верху, так как количество сделок в столице всё равно больше, чем в Санкт-Петербурге и Краснодарском крае.
Программа «Господдержка» по-прежнему является доминирующей по отношению к другим льготным программам. За последний месяц доля сделок по ней по отношению к общему количеству ипотечных сделокизменилась незначительно и остается достаточно высокой. По данным за сентябрь, процент сделок по России составляет 17,6% (в прошлом месяце — 17,3%). Лидерами по количеству сделок с «Господдержкой» являются Санкт-Петербург (31%), Краснодарский край (29%) и Москва (28%).
Доля сделок по программе «Семейная ипотека»по отношению к общему количеству ипотечных сделок за месяц существенно не поменялась и составляет 7,5% (в прошлом месяце — 7,6%). В сентябре лидирующую позицию занимает Краснодарский край: доля сделок – 15% (в предыдущие месяцы лидировал Санкт-Петербург).
Популярность «IT-ипотеки»продолжает оставаться на сравнительно низком уровне: доля сделок по программе в общем количестве по стране составляет 0,4% (в прошлом месяце — 0,5%).
Сокращение доли льготной ипотеки в общем объеме выдач в третьем квартале 2022 года является следствием восстановления рынка вторичной недвижимости. В феврале-марте на фоне резкого увеличения ключевой ставки ЦБ спрос на вторичную недвижимость упал, и доля выданных средств по льготным программам, включая Семейную ипотеку, ожидаемо, возросла.
К концу второго квартала спрос на вторичную недвижимость начал восстанавливаться. Как следствие, распределение сделок по льготным программам вернулось к равновесным показателям начала этого года. Господдержка ~17-18%, Семейная ипотека ~8%, Дальневосточная ипотека ~2%.
Сколько стоит 1 кв. м на вторичном рынке в разных регионах
Судя по заключенным сделкам, наибольший рост цен на жилье зафиксирован в Сахалинской области (+13,7%), Республике Хакасии (+12,2%) и Ивановской области (+8,4%). К регионам, где цены на недвижимость, наоборот, упали относятся Калининградская область (-10,5%), Ямало-Ненецкий АО (-7%), Смоленская область (-6,7%).
Если рассматривать регионы-лидеры по количеству выданных ипотечных кредитов, то значительнее всего цены выросли в Республике Татарстан (рост цены по сделкам за кв м составил +6,4%), в Красноярском крае (+5,3%) и в Республике Башкортостан (+3,6%). В Москве средняя цена стоимости кв. м также увеличилась — на 1,6%.
На примере крупнейших регионов видно, что для вторичного рынка жилья третий квартал стал временем активного восстановления после весенних событий. Начиная с июня и до конца лета цены вышли на новое плато и менялись незначительно. В сентябре на фоне начала делового сезона стоимость кв. м незначительно повысилась.
Что касается изменения стоимости квадратного метра на последней неделе сентября, то в крупнейших регионах, таких как Москва, Московская область, Санкт-Петербург мы наблюдаем снижение на 3,4%, 5,8%, 4,9% соответственно. Однако полученные величины изменений находятся в пределах обычных колебаний цены в течение месяца.
Какую скидку в среднем получают покупатели в процессе сделки
Величина скидки рассчитывалась как разница между стоимостью недвижимости, на которую оформляется ипотека, и стоимостью, указанной в соответствующем объявлении. Полученное значение усреднялось по всем проданным вторичным квартирам в соответствующем регионе.
Параметр отражает, насколько продавцы в среднем снижают стоимость при заключении сделки или насколько они готовы идти на уступки. Чем больше значение данного параметра, тем больше скидка покупателя.
Среди регионов-лидеров по количеству ипотечных сделок наибольшие скидки предлагаются продавцами вторичной недвижимости из Республики Башкортостан (2,7%), Тюменской области (2,1%), Москвы (1,9%). В меньшей степени на уступки идут продавцы из Челябинской области (0,6%), Свердловской области (0,5%), Красноярского края (0,3%).
За последний месяц наибольшие изменения в поведении продавцов произошли в Краснодарском крае и Республике Татарстан. В первом случае размер скидки уменьшился с 2,2% до 1,3%, а во втором — с 2% до 1,2%, т.е. продавцы стали менее уступчивыми в процессе сделки. Аналитики объясняют это тем, что в начале делового сезона продавцы ощутили новую волну спроса со стороны покупателей и почувствовали себя более уверенно.
Выбрать недвижимость в своем городе и сравнить цены можно на карте ↙️
