В новом исследовании эксперты Аналитического центра Домклик рассмотрели динамику изменения стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках для крупнейших субъектов РФ, а также для регионов, лидирующих по количеству выдач ипотеки в апреле 2023 года.
Также аналитики посчитали средний размер скидки, которую получают покупатели при покупке квартиры на вторичном рынке.
Как менялись цены на новостройки
Устойчивый спрос на ипотеку и на первичное жилье, в частности, привел к закономерной стабилизации цен. По мнению экспертов, пока процесс поиска нового равновесного уровня продолжается: согласно данным Сбербанка о заключенных ипотечных сделках, в апреле средняя стоимость квадратного метра по стране увеличилась на 2,3% (по отношению к марту) и теперь составляет 116 тыс. рублей.
Если рассматривать динамику стоимости кв. м в крупнейших регионах, то в большинстве из них фиксируются изменения в пределах 2–3%. Наибольший прирост стоимости первичного жилья отмечается в Ростовской (+3,4%), Нижегородской (+2,9%) и Тюменской (+2,2%) областях.
Больше всего цены на новостройки снизились в Омской области (3,8%), Самарской области (3%), в Московской и Челябинской областях (по 1,8%).
В столице изменения ещё менее значительны — прирост стоимости составил символические 0,7%.
Как менялись цены на вторичку
В апреле число выданных ипотечных кредитов составило 104,3 тысячи, из которых 71,5 тысяч — было выдано на вторичное жилье (+1,5% по отношению к марту). То есть несмотря на развитие и распространение льготных ипотечных программ, основное внимание россиян по-прежнему сфокусировано на рынке готового жилья.
Сформировавшийся к концу 1 квартала баланс спроса и предложения привел к устойчивости уровня цен: в апреле стоимость «вторички» по стране увеличилась всего на 1,7%. Что касается динамики объема предложения, то с конца марта уровень количества объявлений также стабилен — около 680 тыс. шт.
Как и в прошлом месяце, цены на вторичном рынке в регионах, лидирующих по количеству выдач в апреле — Московская область, Москва, Тюменская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург — изменились слабо (в пределах 2,5%). Однако динамика стоимости квадратного метра в других мегаполисах не столь очевидна.
Так, например, в Свердловской области, Омской области и Красноярском крае цена за квадратный метр существенно возросла — на 11,1%, 5,1% и 5%, соответственно. В то же время имеется ряд регионов, где цена, наоборот, снизилась: Самарская область (-2,7%), Тюменская область (-2,5%), Нижегородская область (-1,1%).
По мнению аналитиков Домклик, недавнее решение ЦБ о сохранении ключевой ставки будет способствовать дальнейшему поддержанию сформировавшегося равновесия и наметившихся позитивных тенденций.
Читайте также: Что изменилось на рынке ипотеки в апреле 2023 — аналитика Домклик
Какую скидку получает покупатель в процессе сделки на вторичном рынке
Величина скидки рассчитывалась как разница между стоимостью объекта недвижимости, на который оформляется ипотека, и стоимостью, указанной в соответствующем объявлении. Полученное значение усреднялось по всем проданным вторичным квартирам в соответствующем регионе (среднее арифметическое).
Параметр отражает, на сколько продавцы вторичной недвижимости в среднем снижают стоимость при заключении сделки. Чем больше значение данного параметра, тем больше выгода покупателя.
Прогнозируемый и относительно высокий спрос на вторичное жилье в марте–апреле способствовал росту уверенности собственников по всей стране и стабилизации величины торга на уровне 1%. Продавцы квартир по-прежнему склонны к скидкам в меньшей степени, чем в период с октября 2022 года по январь 2023 года.
Однако в значительной доле мегаполисов разница между конечной ценой квартиры в объявлении и в процессе оформления ипотеки выше.
Так, наибольшие значения скидок среди крупнейших регионов и регионов, лидирующих по количеству выдач, отмечаются в Тюменской области (2,4%), Воронежской области (2%) и Краснодарском крае (2%).
В перечисленных субъектах величина уступки превышает среднее значение по стране более, чем в 2 раза. В Москве величина скидки в процессе сделки также остается высокой — 1,7%.
В то же время имеется ряд крупных регионов, где торг практически отсутствует:
- Пермский край (0%)
- Омская область (0%)
- Челябинская область (0,2%)
- Московская область (0,2%)
- Красноярский край (0,3%)
Аналитики Домклик отмечают, что уверенность продавцов и степень готовности идти на уступки в процессе сделки зависят от множества факторов. На величину дисконта влияет не только покупательская активность, но и общий уровень конкуренции за покупателя. Последнее определяется как объемом предложения на вторичном рынке, так и доступностью других типов недвижимости (первичное жилье, ИЖС).
Например, владельцы квартир в Москве вынуждены дополнительно конкурировать с первичным рынком и ИЖС, на чью долю суммарно приходится более 40% (данные за апрель 2023 года), а также с предложением в области. Поэтому в Москве на протяжении продолжительного времени величина торга не опускается ниже 2% (с сентября 2022 года).
Обратная ситуация наблюдается в Челябинской области, где величина торга стабильно не превышает 0,5% (с мая 2022 года). В регионе уровень доступности первичного жилья значительно ниже, чем вторичного: по данным на апрель, различие в стоимости квадратного метра более 25% (в Москве — около 9%).
Как следствие, уровень востребованности строящегося жилья довольно низкий: по данным за апрель, доля таких сделок в общем количестве сделок составляет всего 15%. Доля ИЖС также относительно невысока — около 3%. Как итог, продавцы уверены в востребованности своего предложения и практически не идут на уступки.
