Что такое основной долг по ипотечному кредиту

Основной долг — это сумма, которую получает заёмщик от банка при оформлении кредитного договора. Если речь идёт об ипотеке, то размер основного долга обычно равен стоимости жилья за минусом первоначального взноса. По мере погашения эта сумма будет уменьшаться, и на неё банк будет начислять проценты по ставке, предусмотренной договором.

Как уменьшается основной долг при досрочном и плановом погашении ипотеки, каким образом это влияет на размер переплаты и как считается сумма общей и основной задолженности — разбираемся в статье.

Что такое сумма основного долга

Основной долг (другое название — «тело» кредита) представляет собой первоначальную сумму ипотеки, не включая проценты и другие дополнительные сборы. По мере внесения ежемесячных платежей остаток основной задолженности постепенно уменьшается.

Как только заёмщик вернёт эту сумму банку — ипотека будет погашена.

В чем разница между основным и общим долгом по ипотеке

Помимо основного долга, в остаток задолженности по ипотеке также включается:

• Сумма процентов, начисленных на текущую дату. Это плата за использование заёмных средств. Процентная ставка является фиксированной и зависит от условий кредитного договора. Проценты начисляются ежедневно на остаток основного долга — соответственно, остаток общей задолженности увеличивается.
• Сумма неустоек и штрафов. Если заёмщик не выполняет условия договора, например, своевременно не вносит ежемесячные платежи, могут начисляться штрафы или пени, которые увеличивают общую задолженность. По ипотеке причиной начисления неустойки также может стать несвоевременное предоставление документов — полиса страхования жилья, выписки из ЕГРН, отчёта об оценке.

Узнать сумму основной и общей задолженности по ипотеке Сбербанка можно в личном кабинете Домклик (раздел «Обслуживание ипотеки») или в приложении Сбербанк Онлайн (раздел «Кредиты»):

Таким образом, сумма общего долга обычно всегда превышает сумму основного. Значения этих величин будут одинаковыми только в дату планового погашения кредита после списания платежа или при частичном досрочном погашении, если внесённой суммы достаточно для покрытия начисленных процентов, штрафов, пеней. Подробнее этот механизм рассмотрим ниже на примерах. 

Способы погашения основного долга и процентов

Внесение ежемесячного платежа по графику. Сейчас при формировании графика платежей в большинстве случаев банки используют аннуитетную схему погашения.

При оплате ипотеки по графику размер аннуитетного платежа не меняется в течение всего срока договора. При этом соотношение основного долга и процентов в сумме каждого платежа будет разным. Так как проценты за пользование кредитом начисляются на остаток задолженнсти, в начале срока — процентов больше, основного долга — меньше. А к концу срока — наоборот.

Досрочное погашение — полное или частичное. При полном досрочном погашении заёмщик единовременно оплачивает всю сумму основного долга по ипотеке и сумму процентов, начисленных на дату проведения операции. После списания средств кредит считается закрытым, платежи по нему больше вносить не нужно.

Частичное досрочное погашение от полного отличается тем, что в данном случае заёмщик погашает раньше срока только часть долга. При проведении такой операции доступны два сценария — уменьшить сумму ежемесячного платежа или сократить срок.

Как уменьшается сумма основного долга при погашении ипотеки

При внесении платежа по ипотеке — досрочно или по графику — в первую очередь погашаются начисленные пени и проценты, в последнюю — сумма основного долга.

По графику

Пример. На дату внесения ежемесячного платежа общий остаток задолженности по ипотеке составляет 3 130 000 рублей, где 3 100 000 — основной долг, а 30 000 — начисленные проценты. При этом сумма платежа по графику равна 35 000 рублей. Ипотека оформлена недавно, поэтому большая часть платежа списывается на погашение процентов (5 000 — основной долг, 30 000 — проценты).

Таким образом, после списания платежа начисленные проценты будут погашены в полном размере, а остаток основного долга составит 3 095 000 рублей (уменьшится на 5000 рублей). Это как раз тот случай, когда суммы основного и общего долга сравняются. Но уже на следующий день второе значение снова будет больше, так как банк начислит проценты.

Досрочно

Пример. Заёмщик хочет использовать материнский капитал в размере 883 000 рублей для частичного досрочного погашения ипотеки. Дата перечисления не совпадает с датой ежемесячного платежа. На дату досрочного погашения общий остаток задолженности по ипотеке составляет 4 355 000 рублей, где 4 340 000 — основной долг, а 15 000 — начисленные проценты.

Таким образом, после списания платежа сначала будут погашены начисленные проценты в полном размере, а остальная сумма — 868 000 рублей (883 000 – 15 000) — отправится на погашение основного долга, и его остаток составит 3 472 000 рублей (4 340 000 – 868 000).

А если сделать досрочное погашение сразу после оплаты ежемесячного платежа (когда банк уже списал проценты по графику), то вся сумма пойдёт на погашение основного долга.

Если взять те же исходные данные и предположить, что заёмщик внёс небольшую сумму досрочно, например, 10 000 рублей, то остаток основного долга не уменьшится, так как этих денег недостаточно для погашения начисленных на текущую дату процентов. Банк спишет эту сумму в счёт погашения части процентов, а размер следующего ежемесячного платежа будет автоматически уменьшен на 10 000 рублей.

Как снизить переплату по ипотеке

Нужно понимать, что банк начисляет проценты на текущий остаток основного долга. Чтобы эта сумма уменьшалась быстрее, чем предусмотрено графиком, важно правильно пользоваться опцией досрочного погашения.

Что нужно знать:

• Досрочно погашать ипотеку выгоднее в первые годы после получения ипотеки, когда проценты составляют большую часть ежемесячного платежа. В конце срока кредита экономия уже не будет такой ощутимой, поскольку основной долг будет меньше, как и сумма процентов.
• При частичном досрочном погашении выгоднее сокращать срок кредита, а не размер ежемесячного платежа. Так размер переплаты будет меньше.
• Существенно снизить сумму переплаты по ипотеке можно с помощью мер господдержки. На досрочное погашение можно направить средства материнского капитала, деньги, полученные при оформлении налогового вычета, выплату для многодетных семей.

Также уменьшить переплату можно путём снижения процентной ставки по ипотеке с помощью рефинансирования. А если вы находитесь только на этапе оформления ипотеки, у вас есть возможность снизить ставку при условии подключения дополнительных услуг и сервисов.