Продавцы квартир на вторичном рынке готовы снижать цену в среднем на 6% — аналитика Домклик

После окончания массовой льготной ипотеки и изменения условий «Семейной ипотеки» интерес к вторичной недвижимости вновь усилился. По оценкам экспертов Домклик, в июле по сравнению со вторым кварталом доля рынка готового жилья в заявках выросла с ~70% до 85%. 

Аналитики выяснили, насколько сегодня распространены скидки на вторичное жилье и какой дисконт предлагают собственники при его продаже. Кроме того, эксперты рассмотрели динамику изменения величины торга за прошедший год.

Как часто продавцы готовы идти на уступки

Данные показали, что в июне 2024 года порядка трети (32,5%) собственников, которые вели продажу через Домклик, снизили стоимость квартиры в процессе заключения сделки. 

В то же время во всех крупнейших регионах скидки в процессе продажи готовых квартир распространены значительно шире. Так, наибольший процент квартир, реализованных через витрину Домклик с дисконтом, отмечается в Челябинской области (55,3%), Нижегородской области (55%) и Краснодарском крае (52%). 

Реже всего дисконт предоставляется в Республике Татарстан (39,8%), Красноярском крае (40,8%) и Московской области (41,2%)

На сколько можно снизить цену

Согласно данным о приобретенных квартирах через витрину Домклик, средний размер скидки на вторичном рынке РФ в июне составляет 6,2%. То есть сегодня при покупке стандартной квартиры стоимостью около 5 млн руб (медианная стоимость лота, данные Сбера) покупатель может выторговать, в среднем, около 300 тыс руб.

Однако в значительной доле мегаполисов разница между конечной ценой квартиры в объявлении и в процессе оформления ипотеки ниже. К регионам, где величина торга относительно мала, прежде всего относятся столичные регионы: Москва (3,5%), Санкт-Петербург (4%) и Московская область (4,2%). Низкие значения скидок также отмечаются в Омской (4,3%) и Свердловской (4,5%) областях.

Аналитики Домклик отметили, что в Москве в июне отмечалось сокращение размера дисконта: за месяц показатель снизился на 0,3 п.п. Эксперты связывают снижение уступчивости продавцов в столице со всеобщим ажиотажем на рынке недвижимости: в мае рост количества заявок отмечался не только в сегменте новостроек. Аналитики добавили, что приток заявок на рынке вторичного жилья был зафиксирован по всей стране (+8,1%), однако в столице он проявился особенно ярко.

Напротив, самые большие скидки предлагаются в Краснодарском крае (8,9%), Воронежской области (7,9%) и в Республике Татарстан (7,3%). Лидерство Краснодарского края аналитики связывают с традиционно низкой долей вторичного рынка: в мае его доля в общем количестве сделок составила 30%, в июне — 23%. И в отличие от Московского региона, значимого притока заявок на вторичном рынке в мае-июне не наблюдалось.

Как меняется дисконт

Аналитики Домклик также изучили динамику изменения дисконта по РФ за последний год в сравнении со столичными регионами. 

На графике видно, что несмотря на резкое повышение ключевой ставки в июле 2023 года, величина торга по всей стране и в двух столицах не увеличилась. Напротив, в августе во всех трех случаях отмечается снижение дисконта:

• по РФ – на 0,2 п.п.
• по Москве – на 0,3 п.п.
• по Санкт-Петербургу – на 0,4 п.п.

Эксперты Домклик связывают снижение уступчивости продавцов с пиком покупательской активности: после поднятия ставок россияне стремились успеть реализовать ранее одобренные заявки и взять кредит на вторичное жилье на прежних условиях. 

По мере исчерпания запаса предодобренной ипотеки спрос на вторичное жилье пошел на спад, и дисконт, в свою очередь, начал расти. Средний дисконт по РФ рос вплоть до мая 2024 года, максимальная отметка составила 6,4%. Между тем в столичных регионах ситуация не столь однозначная. 

Москва

Окончание срока реализации предварительно одобренных ипотечных заявок и стремление собственников успеть продать жилье привели к тому, что в сентябре 2023 года величина дисконта резко выросла (до 3,8%). Однако уже к ноябрю — по мере приближения сезонного пика спроса — средний размер скидки вновь пошел на спад (до 3,3%).

В первые месяцы 2024 года спрос на готовое жилье снизился, что привело к дальнейшему росту уступчивости продавцов: в январе величина торга выросла до 3,9%, а к марту — уже до 4,4%. Но, как было сказано выше, к разгару ажиотажа на первичном рынке дисконт снизился до 3,5-3,8%.

Санкт-Петербург

Как и на московском рынке вторичного жилья, в сентябре стремление продавцов удержать покупателей привело к росту величины дисконта (до 3,9%). Далее на протяжении всего 4-го квартала уровень дисконта планомерно снижался: средний размер скидки колебался в пределах 3,5-3,7%. 

В феврале размер скидки снизился до 3,2%. По всей видимости, росту уверенности продавцов способствовали ужесточения в сегменте льготной ипотеки. Аналитики Домклик, отметили, что, действительно, на фоне введенных в конце 2023 года ограничений в условия «Господдержки» в феврале 2024 года был отмечен рост количества сделок на вторичном рынке.

К марту рынок вышел на равновесие после нововведений в сегменте льготной ипотеки, и спрос на вторичное жилье продолжил снижение. Как итог, величина торга увеличилась до 3,7-3,8%. Но в преддверии пика покупательской активности (май 2024 года), когда спрос начал расти во всех сегментах, размер скидок вновь снизился до 3%. 

Как считали размер дисконта

В рамках исследования были рассмотрены квартиры на вторичном рынке, приобретенные в ипотеку Сбера через витрину Домклик. Такие сделки составляют порядка 70% всех выдач Сбера на рынке готовых квартир.

В исследовании приводятся данные июня 2024 года (последний полный месяц) для крупнейших регионов и для РФ в целом. Также в исследовании представлена динамика величины скидки за период с июля 2023 года по июнь 2024.