Мини-квартиры и деурбанизация: эксперты о трендах на рынке недвижимости после весны
С весны 2022 года девелоперы в России практически не поменяли свои стратегии и подходы в части предложения недвижимости, отмечают опрошенные Домклик эксперты. Тем не менее, в информационном поле все чаще можно слышать о распространенности квартир и домовменьшей площади и даже о продаже апартаментов в подвалах в крупных городах.
Редакция Домклик узнала у экспертов, стоит ли эти явления считать трендом и почему, для кого актуальны такие предложения, если актуальны вообще, а еще о том — чего ждать на рынке недвижимости дальше.
Об уменьшении площади частных домов
Тренд на уменьшение средней площади квартир и домов наметился уже достаточно давно и связан не столько с событиями весны этого года, но и с тенденциями на рынке недвижимости в целом, поделился с Домклик Директор консалтинговой компании GMK Сергей Разуваев.
«Если говорить про дома, то период, когда люди считали, что дом в 500 «квадратов» на семью из пяти человек является оптимальным, давно закончился. Люди понимают, что такой дом требует большого внимания с точки зрения обслуживания, и это дорого», — рассказал Разуваев, отметив, что покупатели стараются оценить эффективность и рациональность вложения средств.
Площадь частных домов правда уменьшается, снижается их этажность, отмечает эксперт. Поскольку зачастую дома большой площади оказываются нефункциональными и неудобными: люди могут очень редко или ограниченно пользоваться вторыми или, например, третьими этажами.
Кроме того, значительно подорожали стройматериалы, отметила управляющий директор Управляющей компании «Перспектива24» «Самолёт ПЛЮС» Лейсян Басырова. Но снижение площадей домов происходит «при сохранении необходимой функциональности», отметила она.
Об уменьшении площади квартир
Что касается квартир, то и тут тренд на уменьшение площади наметился давно, и чем выше стоимость квадратного метра, тем сильнее проявляется его эффект.
При этом в Москве тренд на уменьшение квартир проявляется гораздо сильнее, чем, например, в Красноярске.
Сергей Разуваев, Директор консалтинговой компании GMK
«Со снижением квадратуры квартиры абсолютная стоимость лота уменьшается, и это в некоторой степени увеличивает ее доступность. Особенно среди людей неопытных, в силу того, что они не знают, насколько эргономично и экологично там будет жить. Но с приобретением опыта человек понимает, что невозможно выстроить в 30 квадратных метрах благоприятные сценарии жизни. И люди ориентируются на квартиры большей площади. Если они их не могут купить, они их берут в аренду.
Я считаю это грамотным, осознанным выбором, который помогает быть счастливым. В конечном итоге, если человек испытывает физические неудобства (а в маленькой квартире человек и семья испытывают определенные физические неудобства), это всегда отражается на его моральном состоянии и ощущении себя как счастливого человека, что очень важно».
По словам эксперта в сфере недвижимости, старшего партнера сети офисов Vysotsky Estate Сергея Смирнова, средняя площадь в сделках в России снижается уже три года подряд. «Но это не от желания людей жить в «квартирах-кладовках», а от роста цен на недвижимость», — заметил он.
Помимо этого, эксперты отмечают возросшую рациональность покупателей недвижимости.
«Квартиры до 60 квадратных метров отличаются своей комфортностью и удобной планировкой. Загородные дома одного этажа и до 100 квадратных метров — лучшая альтернатива квартире. Одна ценовая категория, комфорт и польза каждого квадратного метра. Клиент сейчас обращает внимание на качество материалов, развитую инфраструктуру и удобную локацию. Безусловно, данный тренд, в первую очередь, сохраняется благодаря доступности покупательской способности такого жилья. Но это не единственный фактор, который держит “малый квадрат” в топе».
За последние десять лет средняя площадь квартир в новостройке уменьшилась на 20-30%, отметила управляющий директор Управляющей компании «Перспектива24» «Самолёт ПЛЮС» Лейсян Басырова.
«Я бы назвала спрос на небольшие квартиры очень логичным в рамках современного тренда на рациональное потребление. Не все готовы переплачивать за площадь, которую не смогут полноценно использовать. Тем более, к расходам на жильё добавляются платежи за ЖКХ и налоги», — заметила эксперт.
В целом же тенденция на сокращение метража жилых помещений характерна для многих мировых мегаполисов, отмечает Басырова.
Девелоперы, которые играют против рынка
Но существуют такие компании, которые всегда играют против рынка. В последние два года у некоторых девелоперов наблюдается увеличение площади квартир, потому что они осознают, что выстроить сценарий жизни в маленькой квартире экологично людям очень сложно.
«Для семьи из трех человек нужна квартира двухкомнатная, хотя бы площадью 61 квадратный метр, а не 54 квадратных метра, как это предусмотрено в стандарте, или еще меньше. Поэтому размер квартиры — выбор каждого девелопера, исходя из его логики и видения вещей», — подчеркнул Сергей Разуваев.
Рост спроса на квартиры с большой площадью есть, отмечают в Союзе риелторов «Полезные люди». Это связано с ощутимо пониженными ставками, которые предлагают застройщики.
«Тренд на уменьшение площади приобретаемых квартир был связан с высокими ставками по ипотеке. Люди были неспособны покупать недвижимость с большой площадью. Сейчас обратная история. Мы видим, что все больше и больше людей покупают себе первое жилье — сразу трехкомнатные квартиры и дома».
Найти квартиру
Об апартаментах на антресолях и в подвалах
Размещая новости и предложения о продаже квартир площадью 9 квадратных метров или в подвальных помещениях и прочих — девелоперы просто хотят максимизировать свою прибыль. Вместе с тем, речи о комфортной жизни и, тем более в долгосрочной перспективе, в таком жилье не идет.
«К счастью, это аномалии, и они не приняли массовый характер», — подчеркнул Сергей Разуваев.
Сергей Смирнов также считает, что перспективы этот тренд не имеет. По его мнению, уже сейчас невыгодно инвестировать даже в студии, потому что это «переоцененный продукт».
Чего ждать от рынка недвижимости дальше
Девелоперы принципиально не меняли предложения. Для этого нужно время. Кроме того, летом начался рост сделок по продажам недвижимости. Участники рынка надеются на ипотечные программы, поддержку государства, поэтому пока не меняют базовые характеристики квартир.
Интересно, что в ближайшие несколько лет все ярче будет проявляться тренд на урбанизм в сельской местности.
«Назревает большой тренд на деурбанизацию. В 21-м веке половине жителей городов не нужно приезжать в свой офис каждый рабочий день. Развитие сервисов доставки еще больше усилит спрос на жизнь за пределами крупных истеричных мегаполисов.Когда у вас есть доступная земля и возможность строить просторные квартиры в современном формате, жизнь в «чуланах» в мегаполисах порождает отторжение такого формата и создает новый спрос».
Подобрать дом или участок
В Союзе риелторов «Полезные люди» уже заметили рост спроса на загородную недвижимость. «Доля сделок с загородной недвижимостью увеличилась до 25% в некоторых регионах», — добавил его основатель Юрий Паршиков.
То же отмечают и в агентстве недвижимости «СОВА». По словам гендиректора агентства Оксаны Белевцовой, в июле 2022 года был скачок спроса на покупку «мобильных домов» малой квадратуры — уютных, небольших по площади и легковозводимых.
В «Перспективе 24» считают, что рост стоимости загородного жилья сформирует сразу несколько трендов: удаление от крупных городов, развитие инфраструктуры в «дачной» зоне и дачшеринг.
«Дачшеринг — это как каршеринг, но с дачами. От обычной аренды дачи отличаются комплексностью услуги. Согласитесь, приятно отдыхать в период отпуска или выращивать экологически чистый урожай и не переживать, что будет с дачным домиком и садовым инвентарём зимой. В 2022 году это направление в загородной недвижимости достаточно активно, и появляется всё больше предложений услуг по временному использованию дач и загородных домов в целях отдыха и проведения досуга».
Что касается состояния отрасли в 2023 году, то он может оказаться непростым для девелоперов.
«Понятно, что правительство будет поддерживать отрасль. Оно это делает грамотно, последовательно, иногда даже опережая запрос. Тем не менее, ситуация усложняется, и некоторые девелоперы не очень оптимистично смотрят на свою долгосрочную перспективу», — отметил эксперт Сергей Разуваев.
Покупателям же важно не поддаваться панике, не принимать значимых решений в состоянии стресса и обязательно консультироваться с экспертами, добавила Лейсян Басырова.
.webp)