Как изменился рынок недвижимости во второй половине 2023 года: исследование Домклик

Аналитический центр Домклик рассмотрел динамику изменений ключевых показателей за второе полугодие 2023 года и выделил ключевые тенденции рынка недвижимости. Эксперты рассмотрели, как изменились спрос на ипотеку и структура выданных ипотечных кредитов, а также оценили востребованность льготных ипотечных программ.

Спрос на ипотечное кредитование во втором полугодии 2023 года

Второе полугодие для российского рынка ипотеки выдалось довольно бурным: согласно данным Сбербанка, с июля по ноябрь было оформлено 673,3 тыс ипотечных сделок на сумму около 2,4 трлн руб. Количество выдач на 80% превышает показатель 2022 года за аналогичный период, и на 47% показатель 2021 года.

«Начиная с июля и по сентябрь, мы наблюдали высокие темпы роста и по количеству, и по объему выдач. Причем в августе и сентябре были отмечены рекордно высокие показатели спроса: было выдано 146 тыс. ипотечных кредитов, и около 156 тысяч соответственно. Отметим, что эти значения значительно превышают показатели марта 2022 года и декабря 2022 года — предыдущие пики покупательской активности. Тогда количество выдач не поднималось выше 120 тысяч», — отмечают аналитики Домклик.

С октября спрос на жилищные кредиты стал замедляться. На снижение покупательской активности повлияли ограничительные меры, которые были введены в сентябре и октябре, а именно: последовательное повышение ключевой ставки Центробанка, повышение первоначального взноса по льготным ипотечным программам с 15% до 20%. Кроме того, с 1 октября были увеличены надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.

Спрос в ноябре 2023

В ноябре спрос на жилищные кредиты продолжил снижение: количество выдач составило 122,9 тыс., то есть на 7,9% меньше, чем в октябре. Объем выданной ипотеки сократился до 454,3 млрд рублей (-4,4% по отношению к октябрю).

Пока сокращение спроса не носит критического характера. Количество выдач остается на более высоком уровне, чем весной и в начале лета этого года (103-111 тыс.). Другими словами, спрос стал ниже по отношению к ажиотажным августу и сентябрю, но не по отношению к периоду, который предшествовал повышению ключевой ставки.

Более того, темп сокращения спроса уже начал замедляться. Так, за последний месяц снижение количества выдач в крупнейших регионах составило порядка 10%, тогда как в октябре — около 20%. Аналитики Домклик также отмечают, что в ноябре среднедневное число сделок также перестало уменьшаться и стабилизировалось на уровне 5,5 тыс. шт. в сутки.

Рейтинг регионов по количеству выдач по-прежнему возглавляет Московская область (9,4 тыс.). Москва вернулась на второе место (7,2 тыс.), однако Краснодарский край, переместившись на третью позицию (7,2 тыс.), отстает от столицы всего на несколько сделок. Санкт-Петербург стабильно занимает четвертое место (6,2 тыс.).

Аналитики Домклик добавили, что сегодня одним из главных стимулов спроса выступает неопределённость по поводу условий льготных программ. Так, после небольшого спада в октябре количество выдач на рынке новостроек вновь растёт — их доля при этом выросла до рекордных 38%, превысив значения августа и сентября.

Как менялась востребованность различных типов жилья во втором полугодии 2023 года

Увеличение ключевой ставки в начале второго полугодия привело к закономерному снижению спроса на готовое жилье. С июня по ноябрь доля вторичного рынка упала с ~70% до 50%. Аналитики Домклик добавляют, что ранее доля сделок по покупке готовой недвижимости не опускалась ниже 56% (значение апреля 2022 года). Напомним, что тогда причиной также послужило резкое повышение ключевой ставки Центрального Банка. В то же время доля «первички» выросла с 23% до 38%, доля ИЖС — с 8% до 10-11%.

Что касается абсолютных значений количества выдач, то после бурного конца лета отмечалось замедление как на рынке первичного, так и вторичного жилья. По итогам октября, количество выдач на первичном рынке уменьшилось с сентября на 23%, на вторичном — на 13%. Между тем, количество выдач на ИЖС в октябре поднялось до рекордной отметки — примерно 15 тысяч, несмотря на окончание дачного сезона.

Аналитики Домклик отмечают, что скорее всего в ближайшее время спрос на ИЖС продолжит расти. Основная причина – существенная разница в стоимости лотов. Так, по данным о заключенных ипотечных сделках за ноябрь, стоимость квадратного метра в строящемся частном жилом доме составляет около 50 тыс. рублей. При том, что средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 145,9 тыс. руб, на вторичном — 101,7 тыс. руб.

Структура ипотеки в ноябре 2023

Рынок новостроек

В ноябре вновь наблюдается укрепление спроса на первичном рынке: количество сделок достигло 46,6 тыс. (+9,6% с октября). Доля в общем количестве выдач также увеличилась до нового рекордного уровня — 37,9% (+6,1%).

Столь высокие показатели объясняются не только высокой привлекательностью льготной ипотеки на фоне базовых программ. Значительным стимулом спроса является неопределённость по поводу грядущих изменений условий по льготным программам, а именно: повышение первоначального взноса до 25-30%, ограничение по показателю долговой нагрузки, сокращение размера кредита, дифференциация ставки по регионам. Аналитики Домклик считают, что в ближайшие полгода неопределенность будет только расти.

Больше всего доля первичного рынка увеличилась в таких регионах, как Республика Бурятия (+12,4%), Волгоградская область (+12%) и Республика Калмыкия (+11,8%).

Вторичный рынок

На вторичном рынке количество сделок продолжает снижаться (-16,9%) и впервые с марта опустилось до 60 тысяч — уровень второго полугодия 2022 года. Доля вторичного рынка также сократилась до рекордно низкого значения – 50,4% (-5,4%). Больше всего процент ипотеки на готовое жилье уменьшился в Республике Калмыкия (-13%), Волгоградской (-10,9%) и Смоленской области (-10,6%).

Рынок ИЖС

Хотя спрос на ИЖС — индивидуальное жилищное строительство — также снизился с октября (-14,8%), количество сделок по-прежнему остается выше 10 тысяч: на этом уровне спрос держится еще с августа. При этом процент выдач практически не изменился с предыдущего месяца (-0,8%).

По доле выданных кредитов лидируют Республика Тыва (56,3%), Республика Саха (Якутия) (31,3%) и Сахалинская область (25,1%).

Как менялась востребованность льготной ипотеки во втором полугодии 2023 года

Во втором полугодии спрос на льготное ипотечное кредитование вырос до нового рекордного уровня: за июль-ноябрь 2023 года было заключено более 336 тыс. ипотечных сделок. Количество выдач оказалось на 69% выше по отношению к первому полугодию 2023 года и в 2,3 раза больше, чем во втором полугодии 2022 года.

Что касается помесячной динамики, то с июля по сентябрь спрос на льготное ипотечное кредитование рос высокими темпами. Пик спроса пришелся на сентябрь – было заключено 80,5 тыс. сделок. Доля льготной ипотеки также достигла максимальных значений за все время наблюдений: в августе -48,2%, сентябре -51,7% и в ноябре -56,4%.

По мнению аналитиков Домклик, высокая востребованность льготной ипотеки обусловлена следующими факторами:

• выгодные условия по программам ипотеки от застройщиков. Банк также увеличил размер максимальной суммы кредита. Смягченные условия действовали летом и в начале осени;
• последовательное повышение ключевой ставки ЦБ, которое обеспечило дополнительный приток спроса на первичный рынок и рынок ИЖС.

Повышенный спрос также отмечался в преддверии повышения первоначального взноса по программам с господдержкой, которое произошло в сентябре. Отметим, что неопределённость по поводу грядущих изменений в условиях льготного кредитования остается одним из ключевых стимулов спроса по сей день.

Востребованность льготной ипотеки в ноябре 2023

В ноябре востребованность льготной ипотеки остается высокой: количество выдач составило 69,3 тыс. (+2,1% с октября).

Аналитики Домклик отмечают, что процент льготной ипотеки в общем числе выдач вырос практически во всех субъектах РФ. Больше всего показатель увеличился в Республике Калмыкия (+11,5%), Саратовской области (+10,9%) и Республике Дагестан (+10,2%). Среди крупнейших регионов отличились Волгоградская область (+10,1%), Омская область (7,4%) и Пермский край (+7,3%).

Самой популярной программой осталась «Господдержка»: её доля в общем числе выдач составила 26,1% (+1,9 п. п. с октября). Самый высокий процент выданных кредитов наблюдался в Республике Тыва (56,7%), Тульской области (37,3%) и Санкт-Петербурге (35,5%).

При этом процент выдач по «Семейной ипотеке» в ноябре практически сравнялся с долей «Господдержки»: на программу приходится 25,3% всех сделок (+2,9 п. п. с октября). Наиболее высокий спрос был отмечен в Республике Адыгея (35,5%), Тюменской области (34,9%) и Краснодарском крае (34,8%).

Что касается «IT-ипотеки», доля выданных кредитов по программе в общем объёме сделок побила исторический рекорд: 2,4% от всех сделок (+0,4 п. п. с октября). Максимальные показатели по-прежнему фиксируются в Москве (7%) и Санкт-Петербурге (5,7%), на третьем месте — Томская область (4,7%).

Востребованность «Дальневосточной ипотеки» также не снижается. Более того, в ноябре её доля достигла наибольшего значения за весь 2023 год — 2,4% (+0,2 п. п. с октября). Лидерами по спросу в ноябре стали Республика Саха (Якутия) (54,4%), Магаданская область (51,1%) и Республика Бурятия (43,5%).

Читайте также: Что предлагают лидеры строительного рынка Москвы в 2023 году — исследование Домклик.