Весна 2025 года обещает стать важным этапом для строительной отрасли, учитывая текущие экономические тенденции, изменения в законодательстве и колебания спроса.
Узнали у экспертов, чего они ожидают от рынка новостроек в этом сезоне, под влиянием каких факторов сейчас формируется цена квадратного метра на первичном рынке и как она будет меняться в ближайшие месяцы.
Несмотря на отмену массовой льготной ипотечной программы в июле 2024-го и падение спроса на ипотеку в целом, цены на квартиры в новостройках продолжают демонстрировать рост.
По данным СберИндекса, стоимость квадратного метра на первичном рынке с июля 2024 по январь 2025-го выросла со 168,6 до 171,1 тыс. рублей.
Ранее в своём исследовании по итогам января 2025 года эксперты Домклик и Центра финансовой аналитики Сбера подчёркивали, что тенденция роста цен на новостройки является устойчивой в большинстве крупнейших регионов.
Так, средняя стоимость кв. м по стране в январе увеличилась на 0,4%. В предыдущие месяцы эксперты также фиксировали рост: в октябре цены выросли на 0,4%, в ноябре — на 0,3%, в декабре — ещё на 0,3%. В 12 регионах из рассмотренных 18 тренд сохранялся на протяжении трёх предшествующих месяцев и более.
Застройщики также отмечают, что несмотря на небольшое снижение цен, которое сейчас можно наблюдать в отдельно взятых регионах/проектах, общая тенденция всё же демонстрирует рост.
Фактически на рынке Краснодарского края наблюдаем демпинг цен только в проектах, которые либо находятся на этапе сдачи в эксплуатацию, либо в уже сданных домах — застройщики распродают остатки на финальной стадии реализации.
В целом, за последние пару месяцев по всем проектам цена не снижалась, а даже показала рост, хоть и незначительный.
Выбрать квартиру в новостройке
В общей сложности эксперты выделяют три основных фактора, которые сегодня оказывают давление на цену квадратного метра на первичке:
Директор департамента ипотеки и продаж финансовых инструментов ГК Эталон Артем Литовских также отмечает, что важным фактором давления на цену квадратного метра в новостройках являются высокие процентные ставки по корпоративным кредитам. Процентные платежи снижают рентабельность проекта, за счёт чего очень сложно, а где-то порой и невозможно предлагать скидки покупателям, добавляет эксперт.
Ключевым фактором, оказывающим самое большое влияние на спрос и, как следствие, на ценообразование, является текущий уровень рыночных процентных ставок по ипотечным программам. Поэтому застройщики крайне ограничены в ценовой политике и вынуждены искать всевозможные варианты для поддержания продаж, в том числе дополнительные скидки на отдельные проекты/квартиры.
С другой стороны, в связи в текущей экономической ситуацией, застройщики осторожнее выводят на рынок новые проекты, что в свою очередь сказывается в целом на предложении на рынке и позволяет поддерживать цены в текущих проектах.
Застройщики не ждут существенного роста или падения продаж в этом сезоне, и, как и ранее, готовы предлагать различные инструменты для поддержания спроса. Это могут быть различного рода акции, скидки, программы рассрочки.
На отдельные лоты у застройщиков, и наша компания не исключение, могут быть хорошие скидки и акции, которые позволяют купить жильё выгодно. Но такие акции ограничены во времени и распространяются только на отдельные проекты и конкретные лоты.
В целом мы всегда стараемся предоставлять клиентам программы, снижающие нагрузку на бюджет при покупке — это и рассрочки различных видов, в том числе на готовое жильё, и акции вместе с банками-партнёрами.
Спрос на новостройки этой весной будет умеренным, без явных всплесков, так как основным драйвером всё равно остаётся ипотека.
Акции и прочие механики — не вопрос сезона, а вопрос выполнения плана продаж. Считаю, что застройщики (и мы в том числе) продолжат искать новые инструменты поддержания спроса или модифицировать старые.
По мнению Валерии Цыганок (ГК ТОЧНО), в ближайшие месяцы можно ожидать небольшого оживления спроса на рынке новостроек в связи с ослаблением условий банков по Семейной ипотеке. При этом эксперт подчеркнула, что значительное увеличение спроса возможно только при условии снижения ключевой ставки.
Эксперты сходятся во мнении, что ожидать существенного падения цен на первичное жильё не стоит. Так, по мнению Екатерины Чурюкиной (ГК ФСК), увеличение цены в этом году будет сопоставимо с прошлым годом — на уровне около 15%.
Если говорить о перспективе ближайших месяцев, то некоторые эксперты допускают небольшое снижение, которое будет непродолжительным.
Прогнозируя ситуацию на рынке в 2025 году, мы не ожидаем значительного снижения цены предложения, скорее всего, она сохранится на прежнем уровне или будет иметь небольшую отрицательную корректировку в 3–5%. При этом, к концу 2025 года и в начале 2026 года мы ожидаем оживления спроса на рынке, что будет способствовать росту цены.
В «Эксперт РА» считают, что выводы пока делать рано. «С момента отмены массовой льготной ипотеки прошло немногим больше полгода. Это достаточно маленький промежуток времени для этой отрасли с учётом длительного производственного цикла, чтобы делать далекоидущие выводы о стоимости квартир. За время действия льготной ипотеки с 2020 года большинство девелоперов смогли накопить достаточно внушительный запас финансовой прочности, за счёт чего они способны пережить краткосрочный спад спроса. Поэтому не исключено, что ценовую коррекцию мы сможем увидеть позднее, ближе к концу 2025 года», — подчеркнул старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.
Из-за удорожания стройматериалов и ряда других причин опрошенные эксперты также выделяют ещё один тренд этой весны и 2025 года в целом — рост доли квартир без отделки. Артем Литовских (ГК Эталон) отмечает, что с каждым годом отделка становится для застройщиков всё более непредсказуемым продуктом, продажа таких объектов на ранних стадиях несёт большие риски по провалу цены.
Что касается отделки, то традиционно такие квартиры было выгодно покупать, потому что ремонт обходился застройщику дешевле, чем покупателю как физическому лицу, плюс цену отделки можно было включить в ипотеку.
Однако из-за снижения покупательской способности населения разница в цене между лотом без отделки и лотом с отделкой для покупателя может быть значимой и имеющей значение для принятия решения о покупке. По этой причине возможно сворачивание тренда на увеличение квартир с отделкой. В наших проектах доля квартир с ремонтом обычно составляет 20–25% от предложения, и в зависимости от спроса мы примем решение, снижать ли этот процент в ближайшем будущем.
Цена ремонта в новостройке с чистовой отделкой определяется уровнем цен стройматериалов и работ на момент продажи квартиры с такой услугой. Фактически же затраты на отделку застройщики несут только на финальной стадии реализации проекта.
Поэтому сегодня девелоперы столкнулись с проблемой значительного роста расходов на чистовую отделку квартир, что лишает их конечной прибыли и не окупает основные издержки. Поэтому мы фиксируем увеличение доли квартир без отделки и предполагаем, что такая картинка будет сохраняться и далее.
Выбор и покупка квартиры в новом ЖК — дело непростое. Найти подходящее жилье в новостройке и сравнить разные варианты можно на Домклик, тут собраны тысячи ЖК в разных регионах России.
Начнёт ставка рефинансирования ЦБ РФ падать - ипотечные ставки снизятся - спрос увеличится - цены опять вверх пойдут.
К сожалению :-(