Как изменились цены на недвижимость в январе 2025 — исследование Домклик и Центра финансовой аналитики

В новом исследовании эксперты Домклик и Центра финансовой аналитики Сбера рассказали о ситуации на рынке жилой недвижимости, о ценах на новостройки и вторичку и о том, что ждет рынок в ближайшем будущем.

Стоимость первичной недвижимости в крупнейших регионах в январе

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (данные Центра финансовой аналитики Сбера — ЦФА), в январе средняя стоимость кв. м на первичном рынке РФ составила 171,1 тыс. руб.

Среди крупнейших регионов цены выше общероссийского уровня отмечены в Москве (351,5 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (246,8 тыс. руб.), Московской области (191,3 тыс. руб.), Республике Татарстан (187,3 тыс. руб.) и Ленинградской области (172,5 тыс. руб.).

Наименьшие цены среди рассмотренных крупнейших регионов зафиксированы в Волгоградской, Челябинской, Воронежской и Самарской областях: по данным о заключенных ипотечных сделках, стоимость кв. м составила 114,6 тыс. руб., 119,1 тыс. руб., 119,5 тыс. руб., 127,9 тыс. руб. соответственно. Полученные результаты хорошо согласуются с предыдущими отчетами.

Сравнение данных ЦФА и Домклик показало, что в январе различие между ценой кв. м в сделках и объявлениях на первичном рынке РФ составляет 11,8%. Причем в ряде крупнейших субъектов разница гораздо более существенная. Так, в Республике Башкортостан разрыв между ценой предложения и спроса составил 28,4%, в Нижегородской области — 24,5%. В Москве разница также значительна — 17,4%.

Наименьшая разница (в пределах 3%) отмечена в Волгоградской и Воронежской областях, а также в Красноярском крае.

Как с декабря изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным ЦФА (по ипотечным сделкам Сбера), в январе цены на первичном рынке продолжили расти: средняя стоимость кв. м по стране увеличилась на 0,4% до 171,1 тыс. рублей. В предыдущие месяцы эксперты также фиксировали рост: в октябре цены выросли на 0,4%, в ноябре — на 0,3%, в декабре – еще на 0,3%.

Причем в большинстве крупнейших регионов тенденция к увеличению стоимости новостроек также сохранилась. Наиболее выраженный прирост отмечен в Пермском крае (+2,3%), Челябинской, Свердловской и Ленинградской областях (по 2%). Отметим, что последняя находится в лидерах по темпам роста в течение последних месяцев.

Эксперты отмечают, что тенденция роста цен на новостройки является довольно устойчивой в большинстве мегаполисов. В двенадцати регионах из рассмотренных восемнадцати тренд сохраняется на протяжении трех последних месяцев и более. При этом в трех субъектах — Волгоградская, Ростовская и Самарская области — непрерывный рост цен фиксируется уже более полутора лет.

Среди крупнейших регионов снижение отмечено лишь в трех: Нижегородская область (-1,1%), Санкт-Петербург (-0,4%) и Красноярский край (-0,1%).

Что будет происходить с ценами на первичном рынке

Цены на первичное жильё продолжают расти, но темпы роста стабилизировались на уровне 0,3-0,4% за месяц, рост за полгода (с июля 2024 по январь 2025) составил менее 1,5%.

Фактически можно говорить о снижении цены квадратного метра в реальном выражении. При этом надо учесть, что расходы застройщиков росли быстрее инфляции. Например, зарплаты в стройотрасли выросли в 2024 г., по данным СберИндекса, на 25%, средневзвешенная ставка кредитования по проектному  финансированию выросла за 11 месяцев года, согласно данным Банка России, с 5,9 до 8,8%, а стоимость стройматериалов за тот же период, согласно оценке Минстроя — на 11%.

На фоне стагнации спроса (скорость продаж строящегося жилья шестой месяц подряд ниже 2%) застройщики уже не могут компенсировать ценами рост своих расходов и, возможно, скоро мы увидим снижение стоимости первичного жилья и в номинальном выражении.

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) незначительно растёт второй месяц подряд, но остаётся на минимальных уровнях, что косвенно подтверждает возможность скорого снижения цен.

В Москве после длительного периода сокращения разрыва между ценами предложения и сделки в ноябре-декабре произошел разворот тенденции, что в итоге привело к росту цен в последний месяц года. Соответственно, выросла и цена.

В Петербурге по итогам декабря-января разрыв между ценами предложения и сделки не показывает выраженной динамики, обе составляющих этого показателя стагнируют второй месяц подряд.

Стоимость вторичной недвижимости в крупнейших регионах в январе

Согласно данным ЦФА по статистике ипотечных сделок, в январе средняя стоимость кв. м на рынке вторичного жилья составила 112,2 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир — в Москве и Санкт-Петербурге: согласно статистике выдач, цена за кв. м равна 298,7 тыс. руб. и 198,8 тыс. руб. В пятерку лидеров также вошли Московская область (146,4 тыс. руб.), Краснодарский край (141,1 тыс. руб.) и Ленинградская область (127,6 тыс. руб.).

Наименьшие цены на готовые квартиры зафиксированы в Челябинской области, Пермском крае, Республике Башкортостан и Волгоградской области: по данным о заключенных ипотечных сделках, стоимость кв. м составила до 80 тыс. руб. Эти результаты также хорошо согласуются с рейтингами стоимости за прошлые месяцы.

Статистика объявлений на Домклик показала, что усредненная стоимость предложения на рынке вторичного жилья РФ заметно выше — 128,9 тыс. рублей. Различие между ценой кв. м в сделках и объявлениях составляет 14,9%. Между тем за прошедший месяц разрыв сократился на 0,6 п.п.

Среди рассмотренных крупнейших регионов максимальная разница между ценой предложения и сделки на рынке готового жилья зафиксирована в Ростовской области (27,3%), Республике Татарстан (19,7%), Москве (19%) и Волгоградской области (16,3%). В Пермском крае и Ленинградской области различия, напротив, минимальны (менее 1%).

Как с декабря изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные ЦФА (в основе — ипотечные сделки Сбера) показали, что в начале 2025 года тенденция медленного роста цен на готовое жилье сохраняется: по отношению к декабрю стоимость кв. м выросла на 0,6% до 112,2 тыс. руб.

В большинстве крупнейших регионов цены также не снижаются: в двенадцати субъектах из рассмотренных восемнадцати отмечен положительный прирост стоимости кв. м. Наиболее выраженный рост показали Свердловская (+2,1%), Воронежская (+1,8%) и Ростовская (+1,7%) области. Причем тренд является устойчивым лишь для Свердловской области (из перечисленных трех): увеличение стоимости кв. м фиксируется в течение последних пяти месяцев, в остальных — всего месяц.

Тем не менее можно выделить мегаполисы, где наметилось снижение стоимости готовой недвижимости. Наиболее явный спад цены за кв. м из рассмотренных крупнейших регионов — в Красноярском крае (-2,4%) и Омской области (-2,1%). В обоих субъектах снижение наблюдается на протяжении последних двух месяцев.

Что будет с ценами на вторичном рынке

На вторичном рынке помесячная динамика цены предложения и цены сделки продолжают меняться нестабильно, разрыв между ценой предложения и сделки остается на минимальных с начала 2022 года уровнях, наблюдается снижение спроса до минимальных уровней даже с учётом сезонного фактора. Всё это создаёт предпосылки для снижения цен.

Широта рынка

На невысоком уровне остаётся количество регионов, в которых на протяжении последних трёх и более месяцев подряд снижаются цены на новостройки. При этом на вторичном рынке этот показатель заметно вырос. Это говорит о том, что отдельные рынки уже не могут поддерживать цены в условиях падающего спроса.

Цена на первичном рынке в январе в целом по России составила 171,1 тыс. руб. за кв. м. Рост цен на первичном рынке начал замедляться, отражая сокращение государственных программ поддержки ипотеки. На данном этапе огромную роль играет региональная специфика: объемы строящегося жилья, уровень его распроданности, доступность льготной ипотеки с учетом ограничений по максимальной сумме льготного кредита и текущих цен на квартиры.

Что касается цен на готовое жилье, то в январе цены на него выросли в пятый месяц подряд, достигнув уровня 112,2 тыс. руб. за кв. м. За год рост цен составил 3,9%, т.е. в реальном выражении цены снизились.

Ранее анонсированные Президентом в конце 2024 года планы по распространению льготной семейной ипотеки под 6% на населенные пункты, в которых строится мало нового жилья, помогут семьям не только купить свое первое жилье на вторичном рынке, но и улучшить жилищные условия с помощью продажи имеющегося жилья при совершении альтернативной сделки.

Михаил Матовников

Старший управляющий директор — директор Центра финансовой аналитики Сбера