Сейчас никого не удивишь микроквартирами в новостройках площадью до 20 кв. м. Компактное жилье строилось ещё и в советское время — именно тогда возникли два типа небольших квартир, каждый со своими особенностями. Такое жильё сегодня широко представлено на рынке недвижимости.
Рассказываем, что такое «гостинка», что значит «малосемейка», в чём их плюсы и минусы и стоит ли их покупать.
В поисках недорогого и компактного жилья покупатели нередко задаются вопросом: чем же отличается «малосемейка» от «однушки»? В целом это понятно из описания планировки в объявлении: в «малосемейке» всё очень миниатюрное, а сами квартиры имеют меньшую площадь. Однако есть еще несколько признаков, на которые стоит обратить внимание.
Например, часто санузел там совмещённый, но он настолько маленький, что не в состоянии вместить даже компактную ванну. В такие дома обычно не проведён газ. Но самое заметное отличие — на этаже в «малосемейном» доме число квартир может достигать двух десятков, при этом подъезд всего один, в то время как этаж с «однушками» ограничивается 4–6 квартирами.
Кухня может быть объединена с комнатой, а может быть изолированной, но её размер не превышает трёх метров.
Итак, «малосемейка» — что это за квартира? Строго говоря, это и не квартира: изначально так называли дома, которые строились для небольшого количества семей. Со временем этот термин стали применять и в отношении жилых помещений в таких домах.
«Это дом, который состоит из большого количества малометражных квартир — до 20 штук на этаже, — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Мищенко. — Здание представляет собой одну секцию с подъездом коридорного типа, как в общежитии. Большинство таких домов в Москве — 5-этажные, в меньшем количестве строили 9- и 12-этажные дома, которые оснащены одним пассажирским лифтом, реже устанавливали грузопассажирский — как правило, в двенадцатиэтажки. Высокие малосемейки проектировались с мусоропроводом, одним на весь многоквартирный дом».
Распространённые серии «малосемеек» — 1-447, 114-85, 111-121, II-32. Такие дома начали строить в 1960-е для расселения людей из бараков, ветхого жилья. Квартиры в них компактнее, чем в обычных хрущёвках, подчеркивает Елена Мищенко.
«Квартиры – "малосемейки" включали в себя совмещённый санузел, очень маленькую кухню — до 5 кв. м, жилую комнату, как правило, 11–12 кв. м, реже — 16–18 кв. м, — говорит эксперт. — Около 80% таких объектов — однокомнатные квартиры. Проектировались и двухкомнатные малометражки площадью до 44 кв. м. Получить такую квартиру считалось большой удачей и признаком благосостояния».
Чаще всего такие дома строились рядом с крупными производствами, чтобы обеспечить жильём рабочих и их семьи. В Москве много таких домов строилось в восточной и северо-западной частях города. По сути, «малосемейка» — нечто среднее между комнатой в общежитии и однокомнатной квартирой.
Узнать, как купить комнату в общежитии или коммунальной квартире
Главный аналитик ГК МИЭЛЬ Екатерина Бережнова выделяет несколько особенностей «малосемеек»:
Основной плюс «малосемеек» — это полноценное, хоть и компактное, жильё, которое из-за сравнительно малой площади может стоить дешевле «однушки» в той же локации.
«Иногда общий метраж "малосемейки" может совпадать с габаритами типовой "однушки" — около 30 квадратных метров. В этом случае квартиры располагаются по 3–4 штуки на лестничной клетке», — добавляет руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Кроме того, сейчас районы, где располагались заводские «малосемейки», постепенно повышают свою престижность за счёт развития города — рядом появляются новые станции метро и МЦК, по соседству строятся качественные ЖК, вокруг которых повышается благоустройство и строится современная инфраструктура.
Коммунальные платежи в сравнении с «однушкой» большей площади будут меньше. Также несомненным плюсом будет то, что под такое жильё можно взять ипотеку. Да и ремонт обойдётся дешевле.
Минусы «малосемеек» — это в первую очередь маленькие кухни, тесные коридоры, небольшие санузлы, часто с сидячими ванными.
Сами «малосемейки» всё чаще становятся объектами редевелопмента — их перестраивают под апарт-комплексы, сохраняя основные планировочные решения, но при этом осовременивая фасады, инженерию и отделку.
Такие апартаменты затем продаются как жильё в новостройке, и по качеству жизни оно полностью соответствует новому.
«Большая их часть представлена на сегодня в ВАО и СЗАО Москвы, где раньше активно шла застройка "малосемейками", — рассказывает Елена Мищенко. — Выкупаются целые дома, ремонтируются, меняют коммуникации, создают современный дизайн, функциональные системы хранения и реализуют как лоты первичного рынка».
Глядя на такой проект, можно догадаться, что перед тобой бывшая «малосемейка», что это жильё раньше предоставляли рабочим.
По оценке Дмитрия Таганова, в Москве сейчас в продаже представлено около 100 малометражных квартир на первичном рынке и около 200 таких квартир на вторичном рынке.
«Такие лоты приобретаются людьми, которые не могут позволить себе купить стандартную квартиру, но хотят жить в столице в своем жильё», — заключает Елена Мищенко.
В такой квартире вполне могут разместиться один жилец (например, студент), семья без детей или с новорождённым, когда пространства много не нужно, но при расширении семейства жильё будет тесноватым.
Кроме того, такая жилплощадь удобна для организации рабочего пространства: часто в таких квартирах на первых этажах размещаются небольшие салоны и мастерские или помещение используется теми, кто работает удалённо.
На такое жилье стоит обратить внимание, если бюджет ограничен, но при этом хочется жить в конкретном районе.
Что значит «малосемейка», мы выяснили. Теперь разберёмся, что такое «гостинка», она же — квартира гостиничного типа, или КГТ. В отличие от «малосемейки», в которой точно выделены кухня и санузел, этот тип жилья может иметь только кухонную нишу, или кухня вообще будет находиться на этаже.
Этот формат ещё ближе к общежитию, подчеркивает Екатерина Бережнова. Такие квартиры узнаваемы по зонам для готовки (без полноценной кухни) и крошечным санузлам, поддерживает коллегу Дмитрий Таганов.
«В домах гостиничного типа с коридорной системой размещаются обычно от 10 до 40 объектов в одной секции», — добавляет эксперт.
«Что значит „гостинка“? Это самая маленькая современная студия, как гостиничный номер. Минимум удобств: комната до 15 кв. м, вместо полноценной кухни организуется небольшой уголок с плитой (часто электрической, так как большинство домов не были газифицированы) и мойкой, санузел 2–3 кв. м», — рассказывает Елена Мищенко.
В такой квартире будет только жилая комната небольших размеров и чаще всего — маленький санузел, добавляет управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
«В подавляющем большинстве случаев в „гостинках“ место под кухню не предусмотрено, а на этаже есть общий кухонный блок. Однако, конечно, люди стремятся выделить хотя бы уголок под мойку и мини-плитку за счёт жилого пространства или санузла. Чаще всего площадь „гостинок“ — до 20 м, так что с перепланировкой могли быть сложности», — предостерегает эксперт.
Чем хороша «гостинка»? В первую очередь — это вид отдельного жилья, пусть и без полноценной кухни. Как и «малосемейки», такие квартиры часто располагаются в развитых районах города, по соседству с современными новыми проектами, в районах с высокой обеспеченностью качественной инфраструктурой.
Дома с квартирами-"гостинками" также становятся объектами редевелопмента, превращаясь в современное жилье, пусть и маленькой площади.
«"Гостинка" и "малосемейка" для Москвы почти исчезнувшие понятия — значительная часть "гостинок" уже перестроена в другие форматы», — отмечает Екатерина Бережнова из ГК МИЭЛЬ. Но они встречаются в регионах России.
Минусы тоже очевидны: отсутствие полноценной зоны для готовки, хозяйственных помещений, крошечный санузел, общая компактность метража. В таких квартирах сложно разместиться с семьёй — они больше подходят для одного.
«"Гостинки" и "малосемейки" старого фонда одинаково хорошо продаются студентам, одиноким людям, гражданам, которые приехали на заработки в Москву, продав свою недвижимость дома и взяв ипотеку на самое доступное жильё», — говорит Елена Мищенко.
И всё же между этими типами жилья есть существенное различие: семейным покупателям стоит отдать предпочтение «малосемейкам».
«"Малосемейки" — это, по сути, уменьшенные обычные квартиры, в них обязательно есть санузел и кухня, пусть и небольших размеров, — подчеркивает Ирина Доброхотова. — Большая часть "малосемеек" — однокомнатные, но можно встретить и варианты с двумя маленькими комнатами. А площадь у "малосемеек" может быть вполне стандартной даже по нынешним временам, например однокомнатная квартира 30–32 кв. м».
Оба типа жилья интересны как инвестиции — как правило, их покупают для сдачи в аренду. По цене и «малосемейки», и «гостинки» дешевле однокомнатных квартир в той же локации.
При этом «малосемейки» можно сдавать примерно по той же ставке, что и обычные квартиры. «Гостинки» сдаются чуть ниже рынка, но у них есть своя устойчивая аудитория — люди, которые располагают бюджетом скорее на съемную комнату, но хотели бы позволить себе отдельное жильё. Скорее всего, арендатором такой квартиры будет один человек.
Мы уже выяснили, что такое «гостинка»: квартира, в которой, скорее всего, не будет кухни и полноценного санузла. У некоторых вариантов такого жилья ванной и туалета изначально вообще не было предусмотрено: коммуникации проводились позже — застройщиком (если это проект редевелопмента) или даже самими жильцами. Во втором случае перед покупкой важно убедиться, что перепланировка законна.
Между студией и «малосемейкой» много общего — в проектах редевелопмента отличий минимум. Но есть одно ключевое различие — вспомним, что значит «малосемейка»: квартира в доме с коридором общежитского типа. И все квартиры в этом доме похожи одна на другую.
«Студия, если за основной сравнительный критерий принимать площадь квартиры, можно сказать, — актуальное сегодня название "малосемейки". Но в современном доме наряду с небольшими студиями находятся и иные, различные по площади и планировки квартиры», — напоминает Екатерина Бережнова.
«По большому счёту и современные студии (прежде всего в массовом сегменте), и "гостинки", и "малосемейки" относятся к малогабаритному жилью. Однако сейчас доля студий на рынке существенно выше, чем была доля "гостинок" и "малосемеек" в советское время, — рассказывает Ирина Доброхотова.
Функционал и целевая аудитория у малогабаритного жилья примерно схожи — это почти всегда жилье для небольших семей, для временного проживания, а особо маленькие квартиры часто позиционируются как жильё только для ночлега — в принципе так же позиционировались и "гостинки", которые государство тогда предоставляло, например, тем, кто приезжал в другой город для обучения на несколько месяцев и основную часть дня проводил вне такой квартиры.
Но, как подчеркивает эксперт, современная квартирография в большинстве проектов «разбавляет» студии другими типами жилья — классическими «однушками», «двушками», трех- и многокомнатными лотами.
Цены на «гостинки» и «малосемейки» приятно отличаются от цен на студии. По оценке Екатерины Мищенко, сегодня стоимость как первых, так и вторых на вторичном рынке Москвы начинается от 4 млн рублей. В проектах редевелопмента — от 5,5 млн рублей.
«Тогда как студии на первичном рынке в старых границах Москвы стоят уже от 6 млн рублей. Максимальная цена может доходить до 14 млн рублей», — поясняет эксперт.
Так что с финансовой точки зрения ответ на вопрос, стоит ли покупать квартиру в "малосемейке" или "гостинке", — да, особенно если речь об инвестициях. Но если это вторичный рынок, важно проверить юридическую чистоту квартиры, убедиться, что это полноценный объект недвижимости с кадастровым номером, а не доля в квартире, и тщательно расспросить собственника об истории перепланировок.
