Запрет микродолей, решение споров собственников и помощь девелоперам: что изменится на рынке недвижимости с 1 сентября 2022 года

Несколько новшеств ожидают россиян на рынке недвижимости с 1 сентября. Изменения направлены на решение проблем с «резиновыми» квартирами, споров среди жильцов многоквартирных домов и не только.

Рассказываем, что и почему меняется со следующего месяца.

Закон о запрете микродолей

Закон устанавливает предельно допустимый минимальный размер доли в квартире или доме и запрещает с 1 сентября 2022 года дробить жилье так, чтобы на одного человека приходилось меньше 6 квадратных метров.

Исключение составляют случаи, когда:

• недвижимость делится при передаче по наследству
• покупается с использованием маткапитала
• приватизируется

Ранее размер доли в квартире, которая может находиться в собственности, не определялся законом, поэтому можно было купить квадратный метр или даже его половину. Часто покупателями такой недвижимости становятся люди, которым нужна прописка. Это и создает проблему так называемых «резиновых» квартир.

Кроме того, ситуацией пользуются черные риелторы. Иногда обладатель микродоли, который имеет право проживать в квартире и пользоваться ее общими зонами, заселяется в квартиру и создает некомфортные условия для остальных собственников жилья.

«Проблема «резиновых» квартир и микродолей приводит, во‑первых, к нарушению жилищных прав проживающих в жилом помещении, а во‑вторых, усложняет участие жилого помещения в гражданском обороте. До сих пор идут суды по вселению в 1/50 или 1/100 доли, по признанию права пользования жильем на основании регистрации при наличии большого числа зарегистрированных», — отмечалсоавтор закона, председатель Комитета по государственному строительству и законодательству Госдумы Павел Крашенинников.

По его мнению, изменения позволят «предотвратить злоупотребление недобросовестных сособственников своими правами на жилое помещение и гарантировать конституционное право граждан на жилье».

Подробнее об изменениях

Решение жилищных споров между супругами

Этот же закон содержит пункт о разделе имущества между супругами.

Теперь суд имеет право изменить соотношение долей супругов в общем имуществе, если один из них совершал с ним сделки по продаже на невыгодных условиях без необходимого согласия другого.

С 1 сентября признавать сделку недействительной в суде и собирать этому доказательства не придется. Достаточно доказать, что сделка совершена без согласия одного из супругов. Если такое согласие требовалось по закону, то суд может уменьшить долю общего имущества недобросовестного продавца, а долю пострадавшего супруга увеличить. Согласно Гражданскому кодексу, при разводе супруги получают равные доли, если иное не прописано в брачном договоре.

Новый подход к выбору управляющей компании

С 1 сентября жители многоквартирных домов будут выбирать управляющую компанию по новым правилам.

Сейчас для выбора управленцев достаточно, чтобы проголосовало 50% присутствующих жильцов. При этом само собрание признается состоявшимся, если на него явилось не менее 50% собственников, имеющих право голоса. Итого для выбора УК достаточно 25% плюс один голос.

По новым правилам решение будет считаться законным, если за выбор УК проголосовало 50% собственников плюс один голос. Так власти хотят исключить ситуации, когда жильцы одного и того же дома проводят несколько собраний и выбирают больше одной управляющей компании.

Как отмечали эксперты, нередки случаи фальсификации решений собственников помещений. Теперь решение будет приниматься большинством голосов, поэтому жильцы не смогут разбиваться на микрогруппы и принимать решения, которые противоречат друг другу.

Узнать подробнее

Изъятие гаража из-за нарушений

С 1 сентября 2022 года россияне рискуют лишиться гаража из-за хранения там мусора, ненадлежащего использования помещения или нарушения прав соседей.

Фактически, как пояснил Член Ассоциации юристов России, почетный адвокат страны Никита Филиппов, в отношении нежилых помещений вводятся те же правила, что действуют для жилых: то есть гараж смогут изъять из-за разведения грязи или насекомых-вредителей.

Неизменным, по словам эксперта, останется обязательное уведомление владельца о таком решении.

Лишить гаража россиян могут после жалоб соседей. Например, из-за того, что машино-место используется не по назначению, а для хранения стройматериалов или ведения бизнеса — например, организации шиномонтажной мастерской.

Выбрать гараж

Упрощение регистрации новостроек

С 1 сентября 2022 года вступает в силу закон, который позволит упростить процедуру регистрации прав на объекты капитального строительства для застройщиков. Предполагается, что это улучшит инвестиционный климат в России и снизит для девелоперов административные барьеры.

Сейчас застройщик может обратиться за регистрацией своих прав только после того, как объект введут в эксплуатацию, и выдавший соответствующее разрешение орган направит уведомление о кадастровом учете в Росреестр. При этом закон, который бы обязывал эти органы зарегистрировать право собственности на вновь построенную недвижимость или устанавливал какие-то временные рамки для этого, отсутствует.

В итоге иногда это приводит к тому, что разрешение на ввод дома есть, а право собственности не зарегистрировано. Таким образом дом как бы «простаивает».

Теперь после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию девелоперы смогут и поставить его на кадастровый учет, и зарегистрировать без подачи заявления в Росреестр. При этом подавать документы в Росреестр будут органы, выдавшие разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, пояснил директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet Роман Родионцев.

Исключение составят многоэтажки, построенные по договорам долевого участия, так как право собственности в них возникает на отдельные квартиры.

Выбрать квартиру в новостройке