Прошедшее лето для рынка недвижимости ознаменовалось двумя важными событиями: завершением массовой льготной ипотеки и повышением ключевой ставки. Разбираемся вместе с экспертами, как это повлияло на рынок и каким будет эффект до конца года.
В первую очередь с 1 июля перестала действовать «Господдержка». Она позволяла брать кредит под 8% на покупку квартиры в новостройке, дома, а также на его строительство. Программа была востребована у россиян, но, по заявлениям властей, она разогнала цены на новое жилье и увеличила ценовой разрыв между «первичкой» и «вторичкой». Поэтому «Господдержку», запущенную как меру поддержки во время пандемии, решили свернуть.
Кроме этого, 10 июля изменили условия «Семейной ипотеки», сделав ее более адресной. Теперь программа со ставкой в 6% распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок до шести лет или ребенок с инвалидностью, а также двое несовершеннолетних детей. В последнем случае можно купить жилье в новостройке только в регионах с низким объемом строительства или имеющих свои программы развития и в малых городах с населением до 50 тыс. человек. Кредит на приобретение или возведение дома можно взять в любом регионе.
А в конце июля скорректировали и параметры IT-ипотеки. Правительство увеличило ставку с 5% до 6%, уравняло максимальную сумму кредита для всех регионов, установив ее на уровне 9 млн руб., и исключило из программы айтишников, работающих в Москве и Санкт-Петербурге.
Таким образом, круг заемщиков, которые могли получить льготную ипотеку по низкой ставке, стал гораздо уже. Что касается рыночной, ставку по ней диктует ключевая. С декабря прошлого года она составляла 16%, 26 июля Центробанк поднял ее до 18%, в связи с чем ставки по ипотеке снова выросли.
Отмена массовой льготной ипотеки, по задумке властей, должна снизить спрос и охладить ипотечный рынок, а это, в свою очередь, повлиять на стоимость жилья.
Что касается первого пункта, в июле-августе спрос действительно упал. По данным Центробанка, в июле банки выдали 107,2 тыс. займов на 356 млрд руб., что в два раза меньше, чем в июне (202,4 тыс. кредитов на 788,5 млрд руб.). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель уменьшился на 37,2% и 44,9% по количеству и объему соответственно.
Если говорить только о льготных кредитах, по сравнению с июнем доля выдач по госпрограммам сократилась на 72,9%, составив половину (51,9%) всех оформленных займов, или 184,5 млрд руб. в денежном выражении. В июне эти значения были 86,4% 681,1 млрд руб. соответственно.
Основное падение произошло на рынке строящегося жилья, где объем выданных кредитов за месяц сократился на 75,3%, до 117,1 млрд руб.
При этом рыночную ипотеку в июле стали брать чаще — ее выдачи увеличились на 59,7%, до 171,4 млрд руб.
В августе объемы ипотеки с господдержкой тоже были невысокими. В первые три недели месяца россияне получили в банках 123 млрд руб. (против 159 млрд руб. за тот же период июля).
Доля льготной ипотеки в июле снизилась с рекордных 76% до 34%, вернувшись к уровню первого полугодия 2023-го. Как отметили аналитики Домклик, на второй неделе месяца количество оформленных займов упало, но в последующие недели динамика стала положительная. На последней неделе июля количество сделок было таким же, как в феврале-марте этого года.
Если говорить отдельно об обновленной «Семейной ипотеке», в июле на нее пришелся 21% всех ипотечных сделок Сбера. По сравнению с июнем показатель снизился на 16%, но эта льготная программа по-прежнему остается самой востребованной.
Эксперты зафиксировали существенное падение спроса в регионах, где «Семейная ипотека» перестала действовать для семей с двумя детьми старше шести лет, и его увеличение в субъектах, на которые распространяются новые условия программы.
В августе же спрос на льготную ипотеку снова стал увеличиваться. В прошлом месяце Сбер оформил на 11% больше кредитов по госпрограммам, чем в июле. Их доля в общем объеме ипотечных выдач выросла до 45%, подсчитали эксперты аналитического центра Домклик.
Эксперты тоже говорят о снижении спроса на недвижимость, но отмечают: покупатели и рынок начинают адаптироваться к новым условиям.
Изменения существенно сказались на снижении покупательской активности и способности на рынке недвижимости. Уже заметно увеличение количества предложений — тренд на снижение цен очевиден.
Большинство покупателей заняли выжидательную позицию и, если даже подбирают объект для покупки, то делают это не торопясь. А по интересующим вариантам предлагают цену выхода на сделку, которая значительно ниже назначенной продавцами.
Аналитика показывает, что есть спад выдачи ипотечных кредитов на новостройки и ИЖС, но рынок адаптируется. Высокая ключевая ставка повлияла на процент выдачи и на вторичном рынке. Клиент голосует рублем и ежемесячным платежом. Не любая ипотека доступна, поскольку для семьи в нашем регионе все-таки комфортным является платеж в диапазоне 35-70 тыс. в месяц. И это, конечно, влияет на выбор.
Потенциальные покупатели достаточно быстро отреагировали на изменившуюся ситуацию: часть выбирает накопительную модель, пользуясь возможностью разместить деньги на депозитах по выгодным ставкам, другая часть уходит на рынок аренды (причем эти две модели могут комбинироваться).
При этом некоторое восстановление доли льготной ипотеки в августе может свидетельствовать о том, что часть заемщиков смогла приспособиться к новым условиям. Застройщики и банки, со своей стороны, активно ищут возможности поддержать спрос.
Кроме этого, изменения, как отметили в Российской гильдии риелторов, коснулись и рынка аренды, в частности, в Москве: спрос и цены на съемное жилье там повысились.
На вторичном рынке стало меньше сделок из-за высоких ставок по рыночной ипотеке при ограниченном предложении, цены незначительно снижались. Продавцы выставляли квартиры на продажу, только если была острая необходимость решить жилищный вопрос или из-за семейной ситуации.
В результате предложение квартир в долгосрочную аренду в мае выросло на 7%. Стоимость аренды немного снизилась на фоне сезонного ослабления спроса и постепенного пополнения экспозиции. А вот уже к сентябрю повысилась — спрос ее автоматически увеличил.
За год цены на съемное жилье в столице выросли почти на 27%. И покупателям, которые ранее не были готовы платить за ипотеку больше, чем за аренду (например, на 20-25 тыс. руб.), теперь приходится отдавать эту же сумму за чужое жилье, поскольку плату им повысили, отмечает эксперт.
Мнения участников рынка в этом вопросе разделились. Максим Глякин из «СФЕРЫ» считает, что вариантов на рынке станет больше, при этом покупатели продолжат придерживаться выжидательной модели поведения, соответственно, спрос будет снижаться. В будущем, говорит он, все эти процессы ускорятся.
Юлия Максимович, в свою очередь, отмечает, что спрос будут поддерживать заемщики, которые подходят под условия одной из льготных программ. Остальные же будут размещать деньги на депозите или накопительном счете.
У Екатерины Саломатовой ожидания более позитивные. Она рассчитывает на динамику на рынке недвижимости в связи с началом сезона: с возвращением людей из отпусков и желанием что-то поменять в своей жизни.
Аналитики Домклик, со своей стороны, ожидают умеренного роста доли «первички». Этому также могут поспособствовать региональные меры адресной поддержки спроса, а в более дальней перспективе — новые льготные программы, которые обсуждают на федеральном уровне.
По словам Максима Глякина, уже виден тренд на снижение стоимости жилья на вторичном рынке, но на сколько — зависит от динамики ключевой ставки. Что касается новостроек, драйверов для роста точно нет, про снижение же цен пока сказать однозначно нельзя, полагает эксперт.
Юлия Максимович уменьшение цен на новое жилье исключает. Она объясняет это достаточным запасом капитала у застройщиков, растущей стоимостью стройматериалов, макроэкономическими факторами и политической ситуацией.
«А вторичный рынок хоть и показывает снижение, но оно настолько незначительно, что при рыночной ставке на ипотеку в этом сегменте спрос не разгонишь», — уверена эксперт.
Екатерина Саломатова удешевления жилья также не ждет. «Исторически стоимость на рынке недвижимости только растет. У нас нет экономических предпосылок для уменьшения стоимости за квадратный метр. Мы скорее увидим дефицит объектов и сданных площадей», — считает эксперт.
Кроме этого, по ее словам, недвижимость будет дорожать из-за отложенного спроса: те, кто сейчас находится в режиме ожидания и хранит деньги на депозитах, выйдут на рынок чуть позже и разгонят спрос.
По мнению Екатерины Саломатовой, если вопрос с недвижимостью стоит достаточно остро, стоит решать его сейчас, консультируясь с экспертами и выбирая подходящие инструменты. Это могут быть рассрочка от застройщика, покупка по льготной ипотеке индивидуального жилого дома, а не квартиры.
«Комфортные условия для покупки недвижимости каждый определяет для себя самостоятельно. Нельзя сказать, что есть лучший сезон для покупки недвижимости. Обычно это тот момент, когда вы нашли подходящую планировку, удобную локацию, комфортный платеж. Когда все сошлось, нужно начинать действовать», — подытожила эксперт.
Максим Глякин также рекомендует покупать жилье в том случае, если вы нашли идеальный вариант. «Если вы нашли вариант мечты для себя и продавец готов хорошо снизить цену, то недвижимость можно купить сейчас, а не ждать подходящих времен и условий. Этот момент может не наступить, а идеальная квартира уже будет упущена. Если же это покупка на перспективу или как вложение денег, то лучше подождать», — считает он.
А вот Юлия Максимович советует отложить покупку и совершать ее только в случае необходимости.
Продавать квартиру сейчас или подождать: мнения экспертов
