Аналитический центр Домклик продолжает рассказывать о ключевых тенденциях рынка недвижимости.
В новом исследовании эксперты рассмотрели динамику изменения стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках в ноябре 2022 года, а также динамику изменения цен на вторичку за первые 11 месяцев 2022 года. Ещё аналитики посчитали средний размер скидки, которую получают покупатели при оформлении ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке.
Первичный рынок: рост цен и увеличение числа предложений
Для топ-10 регионов по количеству выдач была определена медианная стоимость квадратного метра по ипотечным сделкам, проводимым через СберБанк. Стоимость квадратного метра определялась как отношение стоимости объекта недвижимости к его общей площади.
Согласно данным Домклик о заключенных ипотечных сделках в ноябре 2022, за месяц средняя стоимость квадратного метра по стране на первичном рынке увеличилась на 1,5% — со 119 до 120 тысяч рублей. В то же время фиксируется рост предложения на первичном рынке до 526 тысяч объявлений (за месяц + 5%). Аналитики Домклик отмечают, что это максимальный уровень за 2020–2022 гг.
Скачать таблицу с ценами на новостройки по всем регионам РФ
В каких регионах цены на первичку выросли, а в каких — упали
Если рассматривать динамику изменения стоимости квадратного метра по топ-10 регионам, то в большинстве из них наблюдается рост цен. Наибольшее увеличение зафиксировано в следующих регионах:
- Республика Татарстан (+14%)
- Республика Башкортостан (+6%)
- Краснодарский край (+5%)
В Москве стоимость «первички» также увеличилась: рост стоимости квадратного метра, согласно заключенным ипотечным сделкам, составил 3%.
Из приведенного списка топ-10 наиболее активных регионов выделяются Санкт-Петербург и Московская область: в них, напротив, фиксируется снижение стоимости первичного жилья на 1% и 4% соответственно.
По мнению аналитиков Домклик, такие ценовые скачки в ключевых регионах являются следствием различных финансовых стратегий застройщиков на фоне новостей о возможной отмене льготной ипотеки. Данные Домклик по ипотечным сделкам за ноябрь подтверждают значительный всплеск интереса населения к «первичному» жилью: за месяц доля сделок на первичном рынке от всех выдач Сбербанка увеличилась на 5,2% по сравнению с показателями октября.
Читайте также: Домклик зафиксировал рост спроса на новостройки в ноябре 2022
Основной вопрос, которой волновал всех участников рынка жилищного строительства в последние месяцы, разрешился. Президент Владимир Путин на прошлой неделе объявил, что программа льготной ипотеки будет продлена до 1 июля 2024 года, хотя и с некоторым повышением ставки (с 7% до 8%). Программа семейной ипотеки (ставка 6%) будет распространяться на семьи с двумя и более детьми до 18 лет. Мы полагаем, что такое решение ускорит выход цен на равновесные значения и позволит избежать значительного падения спроса: по нашим прогнозам, окончание льготной программы господдержки привело бы к сокращению количества ипотечных сделок на первичном рынке на ~34% и падению объема выдач в целом на ~15%.
Вторичный рынок: снижение цен в ноябре и рост +5% за год
Для топ-10 регионов по количеству выдач была определена медианная стоимость квадратного метра по ипотечным сделкам, проводимым через СберБанк. Стоимость квадратного метра определялась как отношение стоимости объекта недвижимости к его площади.
Аналогичным образом определялась медианная стоимость квадратного метра по объявлениям для выделенных регионов: для каждого проданного объекта недвижимости рассчитывалось отношение стоимости из соответствующего объявления к общей площади.
По данным Домклик о заключенных ипотечных сделках по стране, в ноябре стоимость квадратного метра на вторичном рынке практически не изменилась и по-прежнему остается на уровне 77 тысяч рублей. При этом в большинстве регионов (в 54 регионах из 85) снижение стоимости квадратного метра находится в интервале 0–9%.
Скачать таблицу с ценами на вторичку по всем регионам РФ
В каких регионах цены на вторичку выросли, а в каких — упали
Если рассматривать динамику изменения стоимости кв. м по крупнейшим регионам (топ-10 по количеству сделок в ноябре), практически во всех наблюдается снижение стоимости квартир на вторичке. Наибольшее снижение, как видно из графика, произошло в следующих регионах:
- Свердловская область (-7%)
- Республика Татарстан (-5%)
- Республика Башкортостан (-5%)
Из топ-10 перечисленных регионов увеличение стоимости квадратного метра наблюдается лишь в Московской области (+2%).
На московском рынке вторичной недвижимости тренд на снижение цен укрепляется: после сентябрьских событий, в октябре, стоимость квартир опустилась сначала на 3%, в этом месяце еще на 2%. Количество предложений при этом продолжает оставаться на очень высоком уровне, а срок экспозиции увеличивается. Скорее всего по итогам декабря мы увидим более значительный рост величины торга: на фоне ажиотажа по поводу отмены программы господдержки и ограничения ипотеки с околонулевыми ставками продавцы вторички будут стараться удержать покупательский интерес.
Как менялась стоимость вторичной недвижимости c начала 2022 года
На графике ниже показано изменение стоимости кв. м по 10 наиболее активным регионам за период с января по ноябрь 2022.
Несмотря на значительные колебания цены в течение года, в итоге в большинстве рассмотренных регионов изменение цены не превышает 5%. Так, например, стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Москве снизилась на 1%, а в Санкт-Петербурге увеличилась на 3%. По РФ стоимость квадратного метра увеличилась на 5%.
Наибольшее изменение из топ-10 регионов по количеству сделок наблюдается в Красноярском крае (+17%) и в Республике Башкортостан (+7%).
Какую скидку получает покупатель в процессе сделки на вторичном рынке
Величина скидки рассчитывалась как разница между стоимостью объекта недвижимости, на который оформляется ипотека, и стоимостью, указанной в соответствующем объявлении на витрине Домклик. Полученное значение усреднялось по всем проданным вторичным квартирам в соответствующем регионе (среднее арифметическое).
Параметр отражает, на сколько продавцы вторичной недвижимости в среднем снижают стоимость при заключении сделки. Чем больше значение данного параметра, тем больше выгода покупателя.
Для топ-10 регионов по количеству выдач ипотеки в ноябре была определена величина скидки, которую в среднем получает покупатель в процессе заключения сделки. Как видно из графика, средняя величина скидки по России составляет 1,3%.
Где самые большие скидки на квартиры
Наибольшие скидки при продаже предлагают продавцы из Татарстана — здесь в процессе торга можно снизить цену на квартиру в среднем на 2,7%. На втором месте по уступчивости — продавцы из Москвы, где скидка в среднем составляет 2,3%, на третьем — из Республики Башкортостан (2,2%).
Наибольшее изменение в поведении продавцов в ноябре 2022 фиксируется в Москве и в Республике Татарстан: величина торга увеличилась практически на 1% и теперь составляет 2,3% и 2,7% соответственно. По мнению аналитиков Домклик, это может свидетельствовать об обострении конкуренции за покупателей между первичным и вторичным рынком жилья в этих регионах на фоне ажиотажа, который был связан с возможным окончанием программы льготной ипотеки.
В каких регионах продавцы не готовы идти на уступки
Наименьшие скидки предоставляются покупателям вторичных квартир в Красноярском крае (скидка практически отсутствует), Челябинской области (0,5%) и Краснодарском крае (0,6%).
Значительное снижение готовности продавцов идти на уступки наблюдается в Краснодарском крае: величина торга уменьшилась с 2,1 до 0,6%. С учетом того, что за прошедший месяц стоимость квадратного метра на вторичном рынке практически не поменялась, это может свидетельствовать о переходе продавцов к выжидательной модели поведения.
Следите за трендами рынка недвижимости вместе с Домклик.
Выбрать недвижимость в своем городе и сравнить цены можно на карте ↙️
