Ликвидность недвижимости: что это такое и что на нее влияет

Чем быстрее и проще владелец актива может обменять его на деньги, тем выше ликвидность актива. В отношении жилья это правило работает точно так же. Впрочем, ликвидность недвижимости — это величина не постоянная: одна квартира найдет своего покупателя за неделю, другая будет продаваться годами, за одну квартиру дают двойную цену, а другую и с огромным дисконтом тяжело продать.

В этой статье подробно расскажем про ликвидность недвижимости простыми словами, как её оценить и что на неё влияет.

Что такое ликвидность недвижимости

Ликвидность — это способность недвижимости конкурировать с другими похожими товарами на рынке. То есть, если раньше наши предки выбирали себе жилье, главным достоинством которого была возможность служить нескольким поколениям, то сейчас ставка делается на привлекательность квартиры как потенциального товара.

При инвестировании в недвижимость, равно как и при улучшении жилищных условий, важно понимать, как оценивается ликвидность недвижимости и что на неё влияет, в каких случаях она высокая или низкая.

Кстати, при выборе инвестиционной недвижимости эксперты советуют обращать внимание в первую очередь именно на ликвидность, а не на доходность объекта недвижимости.

С точки зрения инвесторов, ликвидность и доходность — это противоположные понятия. При оценке ликвидности недвижимости подразумеваются ее индивидуальные характеристики, которые позволят её продать в минимальные сроки по максимальной цене.

Доходность же означает прибыль, получаемую собственником в процессе владения недвижимостью. То есть, чем больше потенциального дохода будет приносить квартира, скажем, в процессе ее сдачи в аренду, тем менее ликвидной она будет считаться.

Ликвидность старой квартиры можно повысить. Этим занимаются флипперы. Что такое флиппинг и как заработать на перепродаже старой недвижимости после ремонта, можно узнать здесь.

Основные факторы влияния на ликвидность жилья

Самые точные цифры ликвидности недвижимости дают специальные формулы расчета. Когда делается оценка ликвидности недвижимости, в расчет принимаются несколько параметров:

• скорость заключения сделки и время для ее закрытия;
• расходы при оформлении, включая налоги на покупку и продажу, а также затраты на процедуру due diligence, которая представляет собой мероприятия по формированию объективной оценки объекта инвестирования;
• неопределенность, связанная с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Человеку, далекому от понимания процессов рынка недвижимости, самостоятельно провести точные измерения ценности актива непросто. Тем более что многие влияющие на ликвидность факторы подвержены динамике, то есть текущая ликвидность квартиры со временем может меняться, и это также важно учитывать.

Тем не менее существует ряд основных показателей, по которым недвижимость можно разделить на объекты с высокой или низкой ликвидностью.

10 полезных книг о недвижимости и инвестициях в нее

Спрос на недвижимость есть всегда, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. В целом операциям с недвижимостью присуще достаточно большое количество рисков, среди которых есть и вероятность того, что недвижимости будет недоставать ликвидности.

Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги

Так, новостройка, возведенная из качественных материалов по современным технологиям, способна принести большую прибыль собственнику, чем, например, вторичное жилье в хрущевке, а кирпичные и монолитные дома больше привлекают покупателей, нежели панельная застройка.

Какой дом выбрать: панельный, кирпичный или монолитный

Не меньшее значение имеет и этажность. Зачастую жилье на первом и последнем этажах менее востребовано. На первых этажах многих смущает шум с улицы, необходимость тщательнее защищать свое жилище от внимания прохожих и близость подвала.

На последних этажах традиционно слабым местом считаются протечки крыши, труднодоступность в случае поломки лифта. Однако в ситуации с элитным жильем квартиры на последних этажах являются видовыми и располагают просторными террасами, что, напротив, является дополнительным плюсом.

На каком этаже и почему покупают квартиры в новостройках в 2023 году: ответы экспертов

Более ликвидными считаются небольшие квартиры — одно- или двухкомнатные площадью до 50 кв. м. После изменений на рынке жилья в 2020–2021 годах покупатели ищут способы сэкономить, и самый простой вариант — снизить именно размер приобретаемого жилья. В этой связи квартиры большой площади сегодня можно назвать неликвидными объектами.

Меньшим спросом пользуются:

• Квартиры без балкона. В старом жилом фонде его часто используют в качестве кладовки.
• Квартиры с нефункциональным коридором, где отсутствует возможность оборудовать зону для хранения вещей.
• Квартиры с линейной планировкой, где все комнаты расположены на одной стороне. Многие предпочитают «распашонки», потому что в них лучше микроклимат.
• Квартиры на вторых этажах, когда внизу находится кафе или ресторан.
• Квартиры, которые выходят окнами на крупные автомобильные магистрали или железнодорожные пути.

Какие характеристики повышают ликвидность квартиры

Юридическая чистота

При продаже недвижимости это может стать одним из решающих факторов, поскольку без юридической чистоты объекта невозможно быстро оформить сделку. При наличии обременений придется долго искать покупателя, готового купить проблемную недвижимость, тем более что на рынке достаточно полностью лишенных рисков предложений.

Как снять обременение с недвижимости

Расположение

Разумеется, продать квартиру в Москве намного проще, чем в провинции. Но и здесь покупатели будут искать жилье в определенном районе, например ближе к центру или, наоборот, ближе к окраине, зеленым зонам.

Применительно к столице разница в цене равнозначных по параметрам однокомнатных квартир в некоторых районах может превышать миллион рублей.

Инфраструктура и транспорт

Без развитой инфраструктуры, особенно социальной, а также удобного транспортного сообщения жизнь даже в самой замечательной квартире может оказаться неудобной.

Экология

Жилье рядом с промзоной не отличается высокой стоимостью, как и ликвидностью. Более привлекательными для граждан будут объекты, расположенные в благополучных и чистых с точки зрения экологии местах. Ликвидность такого жилья, соответственно, также выше.

Планировка

Квартиры с перепланировкой, которая производилась, исходя из личных предпочтений собственника, отпугивают покупателей. К тому же нередки случаи, когда изменение внутреннего облика жилища проходит без надлежащего разрешения.

Именно поэтому типовое, исходное состояние квартиры может сыграть на руку продавцу. Без внесенных изменений продажа объекта пойдет быстрее.

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Качественный ремонт

Квартиры, в которых придется заменить не только обои, но и проводку и трубы, однозначно будут пользоваться меньшим спросом.

Как дешево и быстро отремонтировать старую квартиру

Узнать рыночную цену можно бесплатно с помощью онлайн-сервиса Домклик.

Ликвидность разных видов недвижимости

Жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами, меньше зависит от колебаний в экономике — жилье нужно людям даже в кризис.

Для коммерческих объектов обязательна оценка не только стоимости, но и технического соответствия. Если сравнивать цифры, то в среднем хорошая квартира продается на протяжении двух недель, а реализация коммерческого объекта может занять три месяца и более.

Ликвидность разных типов недвижимости по убыванию:

• Жилье
• Стрит-ретейл
• Офисы
• Торговые центры, отели
• Незавершенное строительство

Из перечисленных выше типов коммерческой недвижимости наиболее ликвидными считаются стрит-ретейл и офисы, поскольку продать отдельное помещение намного проще, чем целое здание.

Соответственно, наименее ликвидными можно назвать большие торговые и развлекательные центры, крупные гостиницы, поскольку такие объекты единичны, а мероприятия по формированию объективного представления об объекте инвестирования повышают расходы на юридическое сопровождение сделки.

Приобрести коммерческую недвижимость можно и с помощью ипотеки.

Помимо размеров, ликвидность коммерческой недвижимости также складывается из местоположения, доступности, пешеходного и автомобильного трафика. В частности, на ликвидность помещения под стрит-ретейл влияет высокая популярность торговой точки. А это зависит от правильности выбора продукции.

К примеру, детские товары отлично сочетаются со стоящим рядом детским садом, а больницы с аптеками.

Загородная недвижимость менее ликвидна по сравнению с городской. На «превращение» дома или коттеджа в деньги традиционно уходит гораздо больше времени, чем при продаже городской квартиры.

С другой стороны, загородное жилье менее подвержено колебанию цен, поскольку его владельцы, как правило, изначально готовы к более низкой ликвидности и длительному сроку продажи.

Как продать дом быстро и выгодно: инструкция

Сравнения данных начала марта 2022 года и конца февраля 2023 года показали, что в целом по России произошел рост средней стоимости дома — на 13%. Подорожание объясняется повышенным спросом людей на загородную недвижимость.

При этом во всех крупных регионах отмечался рост предложения частных домов. Наибольшая активность обнаружилась в Башкортостане, Московской области, Ленинградской области и Татарстане, где показатели выросли более чем на треть.

Обязательным условием для ликвидности загородной недвижимости считаются транспортная доступность и объекты инфраструктуры. В то же время у покупателей сохраняется желание иметь дом в экологически чистом месте. Все это также надо учитывать при анализе ликвидности того или иного объекта.

Переезд за город — плюсы и минусы жизни в деревне

Самостоятельно повысить ликвидность недвижимости можно, но лишь незначительно. Например, сделать качественный ремонт, а на загородном участке привести в порядок дом и сам участок. На этом, пожалуй, и все. Ведь создать необходимые объекты инфраструктуры, проложить дорогу или запустить дополнительный транспорт обычным продавцам недвижимости не под силу.

Для того чтобы квартира или дом гарантированно были ликвидными, следует с самого начала выбирать варианты, обладающие характеристиками таких объектов.

Читайте также: Что лучше: новостройка или вторичка