Какие документы чаще всего подделывают в сделках с жильем, и как этого избежать

Поддельные договоры, подписи, паспорта, свидетельства и доверенности пока еще встречаются в сделках купли-продажи на современном рынке недвижимости. Чтобы мошенники не смогли воспользоваться фальшивками, нужно знать, как выглядят реальные документы и где проверить их подлинность.

Как отличить подделку от оригинала и избежать потери денег и времени — рассказываем в нашей статье.

Распространенные подделки

Российский рынок недвижимости за прошедшие 20 лет стал более прозрачным, особенно в сегменте строящегося жилья. Но случаи мошенничества, когда в ход идет подделка документов купли-продажи, по-прежнему не редкость.

В МВД РФ публиковали такую статистику: в 2021 году 6335 пострадавших от мошенничества с недвижимостью подали заявления в полицию, в 2022-м — 6184. Покупателям необходимо быть крайне внимательными, когда речь идет о покупке готового жилья — вторички.

Снизить риск обмана можно, обратившись к профессионалам, — неспроста проверенных риелторов с юридическим образованием ищут по сарафанному радио и высоко ценят их поддержку в сделках.

Подойдут и специалисты из крупных агентств недвижимости, которые давно работают на рынке. Как избежать проблем при покупке жилья на вторичном рынке, можно узнать здесь, пройдя по чек-листу.

Но самому разбираться в том, какие документы нужны для оформления сделки, и знать, как проверить их подлинность, будет нелишним. Московский Росреестр составил список документов, которые подделывают чаще всего. Среди них:

• Дарственные от умершего собственника
• Договоры аренды муниципальной недвижимости (которая принадлежит городу)
• Договоры купли-продажи (ДКП) по фальшивой доверенности
• Свидетельства о праве на наследство подставного наследника без нотариального заверения
• Свидетельства о праве собственности на землю
• Постановления судебных приставов о снятии ареста с недвижимого имущества
• Закладные
• Доверенности

Как действуют мошенники

Схем, которые используют мошенники, очень много. Поэтому распознать «плохую» сделку достаточно трудно. Признаки, которые должны насторожить, — заниженная цена и желание побыстрее заключить договор и закрыть сделку за три-пять дней. Цель у преступников одна — у покупателя не должно быть времени подумать. Они давят на то, что цена ниже рынка, предложение уйдет и жертва якобы упускает свой шанс.

Еще один опасный момент — нежелание продавца показывать квартиру перед продажей по любым, часто немыслимым причинам. Они могут рассказывать, что надо сделать дубликат ключей, а сначала забрать их у какого-то родственника, ссылаться на то, что ключи потеряны или что в квартире кто-то живет, но после сделки обязательно уедет.

Если покупатель жадничает, купившись на низкую цену, и не замечает подвох, он получает квартиру, которая на самом деле принадлежит вовсе не тому, кто ее продал. Так реализуют, например, арендные квартиры. Мошенник снимает жилье, за этим следует подделка документов на квартиру, стремительный поиск покупателя и такое же заключение договора.

Вероятность того, что настоящий владелец захочет вернуть свою собственность, почти стопроцентная. Суды достаточно часто встают на сторону реального собственника. В этом случае покупатель потеряет «удачное приобретение», деньги и время, потраченное на судебное разбирательство.

Риелторы рассказывают, что поддельными могут оказаться не только документы о собственности, доверенности и все, что перечислил Росреестр.

Подделывают в том числе паспорта, вклеивая, например, в реальное удостоверение личности свою фотографию. Подпись, серия и номер документа остаются настоящими. Подделку не всегда могут распознать, поэтому сделку по фальшивому паспорту могут зарегистрировать.

Как защититься

Для владельца недвижимости главный способ защиты — наложить запрет на любые действия с квартирой. Сейчас это можно сделать через портал «Госуслуги». Или обратиться напрямую в Росреестр: понадобится написать заявление, и ведомство внесет в ЕГРН соответствующую запись. Тогда подделка документов при продаже квартиры станет бессмысленной, потому что сделка не состоится без реального владельца.

Покупателям защититься сложнее, но тоже реально. Так, убедиться, что доверенность является настоящей, можно через официальный сайт Федеральной нотариальной палаты.

Доверенность — это номерной документ, и он обязательно вносится в специальный реестр. Если данных там нет, значит, бумага фальшивая. Риелторы советуют проверить доверенность и до, и во время сделки. Вторая проверка нужна для того, чтобы убедиться, что документ не отозвали. Если этого не сделать, есть риск подписать договор с неуполномоченным лицом или с тем, чья доверенность отозвана. А также с человеком, который не имеет отношения к квартире.

Дела о наследстве тоже можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Искать нужно по фамилии, имени и отчеству наследодателя. При этом важно вводить данные строго в указанном порядке, иначе поиск или не сработает, или результат будет некорректным.

Дата рождения и смерти сузят поиск, если у наследодателя часто встречающееся сочетание фамилии, имени и отчества. Если наследственное дело открыто, сайт покажет, какой нотариус его ведет, и предоставит контакты.

С какими еще проблемами можно столкнуться при покупке наследственной квартиры, мы рассказали здесь.

Если сделка по фальшивым документам состоялась

Обманутые собственники и покупатели, как правило, выясняют отношения в суде. Подделка документов при покупке квартиры (и любая другая) — это уголовное преступление по статье 327 УК РФ. Наказание: принудительные работы или ограничение свободы сроком до двух лет, арест на полгода или денежное взыскание.

Но разбираться придется долго, к тому же судебная практика показывает, что по таким делам суд часто встает на сторону настоящего собственника. При этом интересы пострадавшей стороны тоже могут быть учтены, но имущественные требования — нет.

Так было на одном из судов в Челябинске: дело возникло из-за того, что арендатор продал квартиру хозяина, подделав паспорт для себя (он показывал его покупателям) и собственника. Когда обман раскрылся, собственник пошел в суд, чтобы признать сделку недействительной. Но покупательница тоже отправилась туда со встречным иском. Она настаивала, что не знала, что продавец — мошенник, а владелец был беспечным и потому потерял жилье.

Суд удовлетворил оба иска. ДКП признали недействительным, и квартиру вернули хозяину. Покупательницу признали добросовестной, но это не означало, что она может остаться собственником жилья. Афериста так и не нашли, покупательница потеряла деньги и квартиру.

Читайте ещё: Как провести осмотр квартиры перед покупкой