Покупателю квартиры, который не хочет, чтобы сделку признали недействительной, предварительно стоит проверить юридическую чистоту недвижимости. Для этого надо убедиться в отсутствии наложенных на объект обязательств и обременений, которые могут стать препятствием для вступления в право собственности.
В этой статье мы подробно расскажем, что такое ограничения и обременения объектов недвижимости, какие они бывают и в каких случаях накладываются.
Обременение как якорь у корабля — с ним далеко не уплывешь. Оно блокирует возможность собственника в полном объеме распоряжаться своей недвижимостью. Человек может жить в квартире или на даче, но вот продать, подарить или завещать их он может с ограничениями. Пока на недвижимости остается обременение и об этом имеется отметка в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН), она как бы не полностью ваша.
О том, имеются ли «якоря» у конкретного объекта, можно узнать по выписке из ЕГРН. Там будут указаны сведения о наличии обременения, его вид, срок, на который установлено обременение, а также лицо, в чью пользу оно наложено. Если объект чист, появится запись «не зарегистрировано». Проверить объект перед заключением договора и получить сертификат можно также с помощью сервиса Домклик.
Виды обременения недвижимости
Обременение может возникать по разным причинам, зачастую из-за того, что права на эту недвижимость возникают у кого-то еще.
Ипотека
На сегодняшний день это самый часто встречающийся вид обременения. До полного погашения ипотечного кредита имущество находится в залоге у банка. Приобретая квартиру в ипотеку, гражданин хоть и является собственником квадратных метров, но не может совершить сделку без согласия кредитной организации. Если заемщик вовремя погашает заем, выполнив все условия договора, банк снимает обременение, и дальше собственник получает возможность распоряжаться квартирой по своему усмотрению без получения какого-либо согласия.
Однако, если возникли проблемы с погашением долга, банк может изъять ипотечную квартиру. Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса, заложенное жилье могут взыскать и продать, даже когда оно у человека единственное. Как правило, это происходит после судебного решения. В этом случае жилье становится собственностью кредитора, которое он вправе продать с торгов, чтобы вернуть остаток долга. В каких случаях банк может изъять жилье, мы подробно рассказали здесь.
Ипотечное обременение наступает также, если гражданин:
— взял потребительский кредит под залог квартиры;
После погашения ипотеки собственник самостоятельно, запросив закладную в банке, или через кредитную организацию подает документы в Росреестр. После этого запись об ипотеке в ЕГРН удаляется.
Арест
Собственник не может распоряжаться арестованной недвижимостью: он не сумеет ее ни продать, ни завещать, ни сдать в аренду, ни подарить. Причин для наложения ареста достаточно: раздел имущества при разводе, спор о правах на квартиру или дачный участок. Кроме того, наложение ареста на имущество — распространенная мера воздействия на должников. Арест накладывают судебные приставы, отправляя данные в Росреестр. После информация отображается в выписке из ЕГРН.
Если пристав наложил арест, но недвижимость не изъята, то препятствий на ее использование нет. Например, должник продолжит проживать в арестованной квартире. Хуже обстоят дела у неплательщиков, чье имущество было опечатано. С этого момента запрет устанавливается и на его использование, а нарушение установленного требования грозит административной ответственностью в соответствии со статьей 17.14 КоАП «Нарушение законодательства об исполнительном производстве».
Для снятия ареста придется погасить долг, а после обратиться судебным приставам с заявлением о прекращении исполнительного производства (подробнее об этом читайте здесь). Пристав передаст информацию в Росреестр, и запись об аресте будет погашена в течение трех рабочих дней с даты поступления документов.
Если этого не произошло или арест нужно снять срочно, тогда гражданин имеет право самостоятельно обратиться в Росреестр и подать соответствующее заявление, приложив заверенную копию акта о снятии ареста с недвижимости. В этом случае Росреестр сам запросит документы в службе судебных приставов.
Подать заявление в Росреестр можно одним из следующих способов:
— при личном визите в МФЦ;
— на сайте Росреестра (при наличии электронной цифровой подписи).
Рента
К ренте нередко прибегают пожилые одинокие люди, которые нуждаются в уходе. При заключении договора ренты право собственности на имущество переходит к другому человеку, который берет на себя обязательство по обеспечению и уходу за бывшим владельцем.
Это может быть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания c иждивением. Наличие ренты также отображается в выписке ЕГРН. Распоряжаться таким жильем можно только с предварительного согласия получателя ренты.
Если у плательщика ренты больше нет возможности ухаживать за собственником недвижимости, он может подыскать другого человека, который готов взять на себя эти заботы, и переоформить на него договор ренты.
Сервитут
Так называется право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (статья 274 Гражданского кодекса РФ). Чаще всего с таким обременением сталкиваются владельцы дач и загородных участков. Сервитут, например, нужен, чтобы проложить через чужой земельный участок дорогу к своему участку, если другого пути нет.
Сторона, имеющая сервитут, не получает дорогу по участку соседа во владение, а лишь использует его в целях, установленных договором или соглашением.
Аренда
Препятствий для купли-продажи жилья это обременение не создает. При заключении договора аренды (или найма) квартиру, в которой проживают арендаторы, можно будет продать, но только с квартиросъемщиком. Точнее, те сохранят пpaвo проживать в ней, пока не закончится срок дoгoвopa. Владелец может снять обременение, досрочно расторгнув договор аренды с соблюдением всех прописанных в нем условий.
Правда, речь идет о длительных договорах, которые заключаются на срок от года и более. В этом случае регистрируется обременение на объект в Росреестре. В других случаях регистрация не обязательна.
Доверительное управление объектом
В этом случае право управления недвижимостью делегируется стороннему специалисту, чтобы квартира или дача приносила прибыль. Таким третьим лицом, к примеру, может выступать риелтор. При этом доверительное управление не означает полную передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или совершать иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.
Передача недвижимого имущества в доверительное управление также регистрируется в Росреестре, а в выписке из ЕГРН появляется соответствующая отметка. Однако после оформления документов кyпли-пpoдaжи это обременение теряет юридическую силу.
Материнский капитал и другие обременения
Важно также помнить, что есть ряд обременений, которые сложно обнаружить, поскольку они не указываются в выписке из ЕГРН.
В частности, следует обратить внимание, использовался ли при покупке жилья материнский капитал. В этом случае квартира должна быть оформлена на всех членов семьи (родителей и детей) и не может продаваться без разрешения органов опеки и попечительства. Узнать информацию о долях собственников можно в выписке из ЕГРН. Также стоит запросить у продавца разрешение от органов опеки и попечительства.
Даже просто при наличии несовершеннолетних собственников продавцу квартиры до заключения договора нужно будет обратиться за согласием в органы опеки и попечительства. Пpи продаже квapтиpы они могут наложить запрет на сделку, если каким-то образом нарушаются права маленьких собственников. Пocлe тoгo, кaк бyдeт дoкaзaнo, чтo peбeнoк пoлyчит paвнoe пo ycлoвиям новое жильe, орган опеки дает разрешение на сделку.
Другим неприятным сюрпризом может оказаться новость о том, что в квартире зарегистрирован человек, который ранее отказался от ее приватизации. Закон предоставляет ему право пожизненно пользоваться жилплощадью. Чтобы не упустить этот момент при покупке, следует попросить продавца предоставить выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные на жилплощади граждане.
При получении квартиры по завещанию в документе может быть прописана обязанность для наследника предоставить другому лицу право проживания на этой жилплощади — так называемый завещательный отказ. Поэтому, если продавец получил квартиру по наследству, нелишним будет ознакомиться с завещанием. О нюансах покупки наследственной квартиры мы рассказали здесь.
Ограничение может быть наложено и на сделки с квартирами, расположенными в аварийных домах или домах, признанных архитектурными и историческими памятниками. Владельцы аварийного жилья не могут его продать, так как имеют право получить взамен от государства новые квартиры.
Объекты, которые признаны культурным достоянием, охраняются законом, и их изменение или реализация дoлжны согласовываться c соответствующими органами. О покупке дома в статусе памятника или аварийного мы писали в другой статье.
Как наложить обременение на квартиру
Бывают случаи, когда собственник сам хочет ограничить перечень действий, которые можно проводить с недвижимостью. Так могут поступать, к примеру, те, кто сдает свою квартиру в аренду, чтобы иcключить вoзмoжнocть мoшeнничecтвa co cтopoны квapтиpocъeмщикoв.
После наложения ограничения никто без личного участия владельца не сможет продать такую квартиру или отдать в залог. Если квартира в долевой собственности, запрет можно оформить только на часть объекта. Однако в этом случае другие собственники все равно смогут распоряжаться своими долями как хотят.
Для оформления запрета на регистрационные действия без личного участия собственника последний должен подать заявление в Росреестр. В нем, помимо ФИО и паспортных данных владельца, должны быть указаны адрес и кадастровый номер объекта, а также прописаны те действия, которые невозможны без личного участия собственника. Кроме того, необходимо будет предоставить документы, подтверждающие право собственности на объект.
Подать заявление можно лично в отделениях МФЦ, а также онлайн через личный кабинет на сайте Росреестра или портал «Госуслуги». При отправлении заявления почтой ходатайство должно быть заверено у нотариуса. Запись о запрете отобразится в ЕГРН в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления.
Бывают исключения, когда Росреестр все равно примет заявление от других лиц, несмотря на запрет:
- заявление подает нотариус при регистрации права на объект недвижимости на основании нотариально удостоверенной сделки;
- заявление о госрегистрации перехода права собственности на жилье, включенное в программу реновации жилищного фонда, подает уполномоченный орган исполнительной власти Москвы;
- заявление на госрегистрацию прав при наследовании;
- заявление на основании решения суда или по требованию судебного пристава.
Как cнять oбpeмeнeниe c квapтиpы
Обременение снимает тот, кто его наложил, направляя документы в Росреестр, который аннулирует запись об обременении в ЕГРН. В случае с ипотекой это делает банк. Подробнее о том, как снять обременение с недвижимости после погашения ипотеки, читайте здесь.
В любом случае для снятия обременения нужно устранить причину, по которой оно возникло. Если это кредит, нужно полностью его погасить. Если арест по исполнительному производству, рассчитаться с долгами.
Запись об аресте (запрете) будет погашена в течение трех рабочих дней с даты поступления в Росреестр постановления о прекращении исполнительного производства. Но на деле процесс вынесения постановления может растянуться на длительный срок, вплоть до нескольких месяцев. Для получения гарантированного результата лучше сразу после исполнения обязательств написать заявление судебному приставу с требованием снять обременение.
Кстати, без полного выполнения требований обременение также можно снять, но только в суде. Например, если ограничение было наложено по ошибке или сумма требований незначительна по сравнению с ценой недвижимости. Скажем, если на квартиру наложен арест из-за долга в 50 тысяч рублей, а стоимость жилья оценивается в несколько миллионов.
Самостоятельно подать документы на снятие обременения можно онлайн через сайт Росреестра (для этого нужна электронная подпись) или лично обратившись в МФЦ.
Погашение записи об ипотеке в ЕГРН происходит на основании одного из следующих документов:
- Заявления залогодержателя.
- Совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
- Заявления собственника с предоставлением документа с отметкой о том, что обязательства исполнены в полном объеме.
- Решения суда о прекращении обязательства, ставшего причиной обременения.
При подаче заявления онлайн в электронной системе будет указано, какие именно документы и в каком формате требуются.
Снятие обременения — бесплатная услуга. Чтобы после убедиться в «чистоте» недвижимости, можно заказать обновленную выписку из ЕГРН.
Moжнo ли cдaть в аренду квартиру c обременением
Квартиру с обременением реально сдавать и снимать, но при определенных условиях. Например, в качестве дополнительного источника дохода собственник вполне может использовать жилье, купленное в ипотеку. Правда, в этом случае может потребоваться согласие на заключение договора аренды от банка-залогодержателя (если договором не установлено иное).
Если арест на квартиру накладывается при действующем договоре аренды, собственник по закону должен уведомить об этом арендатора, который уже сам принимает решение, остаться в такой квартире или искать новую. Если арендатор продолжает снимать жилье, в договор вносятся соответствующие правки.
Читайте также: Как купить квартиру через аукцион
