Как продать подаренную квартиру

Сделки с подаренной недвижимостью вызывают много вопросов: можно ли вообще ее продавать, на каких условиях, какой налог придется заплатить.

В этой статье разбираемся, как продать подаренную квартиру.

Можно ли продать подаренную квартиру

Подарить квартиру — значит передать ее другому человеку безвозмездно. Новый собственник распоряжается имуществом, не спрашивая разрешения у дарителя. Поэтому продать квартиру он может сразу, как получит выписку из ЕГРН.

Если квартиру подарили одинокому взрослому человеку, и в ней никто не живет, с продажей все просто. Но некоторые случаи вызывают вопросы.

Даритель живет в квартире. Договор дарения безвозмездный, и по общему правилу в нем нельзя прописать условие о проживании дарителя (ст. 572 ГК РФ). Однако, в судебной практике есть случаи признания условий о проживании дарителя допустимыми. В таком случае могут возникнуть сложности при продаже квартиры. Вместе с тем, собственник имеет право продать квартиру, даже если тот, кто ее подарил, все еще в ней живет.

Квартиру подарили ребенку. Квартиру можно продать при наличии предварительного согласия на совершение такой сделки от органов опеки и попечительства. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых органы опеки и попечительства могут отказать в выдаче разрешения на совершение сделки. Госорганы могут потребовать купить ребенку жилье не хуже, чем предыдущее: не меньше по площади и не дешевле. Или, если покупать новую квартиру не собираются, потребовать положить деньги на счет ребенка и «заморозить» их до наступления совершеннолетия.

Читайте также: Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний

Квартиру подарили недееспособному человеку. Опекун продает квартиру, покупает подопечному жилье не хуже или переводит деньги от продажи на его счет. Разрешение на сделку получают в органах опеки и попечительства.

Квартиру подарили одному из супругов. Подаренная квартира не считается совместно нажитым имуществом и не делится при разводе. Но если ее продать и на вырученные деньги купить другую квартиру, новое жилье считается общим. При разводе придется доказывать в суде, что деньги на покупку взяли с продажи подаренной квартиры. Чтобы избежать такого сценария, перед покупкой нового жилья заключают брачный договор, где закрепляют правила раздела имущества. Или прописывают в договоре купли-продажи, что новое жилье приобретают на деньги, вырученные с продажи подаренной квартиры.

Дарение оспорили в суде. Если суд отменил дарение, жилье переходит обратно к дарителю. Тот, кому квартиру подарили, больше не является собственником и не может ее продать.

Процедура продажи

Подаренные квартиры продают так же, как купленные. Продавец собирает документы, находит покупателя и заключает с ним сделку.

Если у квартиры один взрослый собственник, для сделки достаточно паспорта и договора купли-продажи. Если квартира в общей или долевой собственности или принадлежит ребенку, придется взять согласие других владельцев или разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.

Бывает, что покупатели просят дополнительные документы: выписки из ЕГРН и домовой книги, договор дарения, техпаспорт на квартиру из БТИ, справки от коммунальщиков об отсутствии долгов и даже заключение от нарколога и психиатра о дееспособности продавца.

Они нужны, чтобы убедиться: в квартире никто не прописан, на ней «не висят» долги, новым владельцам не придется платить штраф за несогласованную перепланировку, а продавец отвечает за свои действия и является дееспособным. Лучше собрать эти документы заранее, чтобы не тратить время перед заключением договора.

Когда пакет документов собран, продавец выставляет квартиру на продажу и находит покупателя. Чтобы заключить сделку, обе стороны подписывают договор купли-продажи. В нем фиксируют данные продавца и покупателя, информацию о квартире, условия сделки. 

Переход права собственности регистрируют в Росреестре: пишут заявление, платят госпошлину. Покупатель становится полноправным собственником квартиры, когда Росреестр вносит информацию о переходе права собственности на покупателя в ЕГРН.

Покупатель оплачивает стоимость квартиры продавцу на этапе заключения договора или после того, как получит выписку. Расплатиться можно наличными, переводом на счет, через ячейку в банке, депозит у нотариуса, аккредитив. 

Иногда у сделки появляются дополнительные этапы: экспертная оценка недвижимости, получение разрешений от соответствующих государственных и муниципальных органов, заключение предварительного договора, регистрация сделки у нотариуса. Это зависит от конкретного случая: например, квартира принадлежит ребенку или ее покупают в ипотеку.

Налог с продажи

По общему правилу продавец платит с продажи квартиры налог на доходы физических лиц (НДФЛ), если продажа осуществляется до истечения минимального срока владения: 3 года для полученных в дар от близких родственников квартир, 5 лет — во всех остальных случаях. Налог составляет 13% от суммы сделки. Но есть нюансы.

Когда человек получает квартиру в подарок, он тоже платит НДФЛ, только его сумма рассчитывается с кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, в котором был зарегистрирован переход собственности к одаряемому. Исключение одно — если квартиру подарил близкий родственник: родитель, ребенок, супруг, брат или сестра, бабушка или дедушка, внук. Тогда налог платить не нужно.

Пример

Занижать стоимость квартиры при продаже не рекомендуется. Дело в том, что если стоимость продаваемой квартиры ниже чем 70% от ее кадастровой стоимости на 1 января года продажи, то налог рассчитают от кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7.

Раньше налог платили и за подарок, и за продажу в полном объеме. Получается, отдавали 26% от стоимости квартиры. С 2019 года правила изменились (Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ). Теперь можно уменьшить налогооблагаемую базу при продаже квартиры, применив имущественный налоговый вычет (1 млн рублей), или уменьшить сумму доходов на стоимость приобретения жилья.

Для этого есть два способа:

• если квартиру подарил близкий родственник: сумму можно уменьшить на стоимость приобретения квартиры дарителем (включая проценты по кредиту), которую он ранее не учитывал при налогообложении (и если остались платёжные документы, которые подтверждают стоимость).
• если квартиру подарил не близкий родственник: сумму можно уменьшить на кадастровую стоимость квартиры, с которой платили НДФЛ после дарения (указанную в декларации и чеках об оплате налога с подарка).

Пример с применением налогового вычета:

Пример с уменьшением суммы, облагаемой налогом:

Вы должны заранее выбрать, каким вариантом воспользоваться: применить вычет или уменьшение доходов. Одновременно их применить нельзя. В определённых ситуациях что-то может быть существенно выгоднее, чем другое.

При этом воспользоваться налоговой льготой можно при условии, что продаваемое жильё не использовалось в предпринимательской деятельности.

Налог с продажи подаренной квартиры платить не нужно, если прошёл минимальный срок владения. Он составляет 3 года для жилья, подаренного близкими родственниками. В остальных случаях дарения — 5 лет. Срок отсчитывают от даты регистрации, она указана в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН.

Также освобождены от налогообложения доходы от продажи квартиры, если налогоплательщик или его супруг(а) являются родителями не менее двоих детей, не достигших 18 лет (или 24 лет — для обучающихся в образовательных организациях по очной форме), а также одновременно соблюдены условия относительно приобретения в установленный срок иного жилого помещения, его общей площади (кадастровой стоимости).

Чтобы заплатить налог, подают декларацию по форме 3-НДФЛ. Это нужно сделать не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором продали квартиру. Налог платят не позднее 15 июля того года, в котором подали декларацию.

Читайте также: Как оспорить дарение недвижимости