Иногда встречаются предложения о продаже недвижимости с необычным обременением — с временно прописанными в ней людьми. Выставлять на продажу такое жилье не запрещено, но подобная сделка потребует специального подхода.
О том, как безопасно продать квартиру с временными жильцами, расскажет наша инструкция.
Чтобы продать квартиру с временно зарегистрированными жильцами, предстоит подготовиться. Прежде всего нужно знать: закон не запрещает такие сделки. Предполагается, что стороны-участники улаживают вопрос о выписке и обо всем договариваются. То есть собственник имеет право спокойно продавать квартиру и никого не выписывать: для продавца последствий не будет.
Для покупателя с точки зрения закона тоже не будет. Но на практике такая покупка сопряжена с рядом неудобств, в списке которых возможные судебные разбирательства, отказ в освобождении жилплощади, а значит, потраченные нервы.
Что еще нужно знать перед сделкой, смотрите в нашем чек-листе.
Если коротко, то можно продать квартиру с временно зарегистрированными жильцами, но покупатель должен быть готов жить с ними, пока действует регистрация. Кроме этого, из-за всех рисков банки не кредитуют покупку квартир со временными жильцами. Поэтому, если сделка планируется с привлечением ипотеки, на решение проблемы потребуется время.
Временные жильцы называются так потому, что их регистрация имеет срок действия. И в течение этого срока зарегистрированные имеют право пользоваться квартирой — жить в ней самостоятельно, с детьми, которых могут прописывать там же (для этого не нужно согласие собственника), приводить гостей без согласования с собственником в установленное законом время.
То есть если человек выставил на продажу жилое помещение, не выписав временных жильцов, удовольствие от их компании станет заботой покупателя.
Временную регистрацию оформляют, если сдают квартиру в аренду или чтобы помочь друзьям и родственникам. Так как закон обязывает иметь регистрацию на территории России, ее могут требовать при устройстве на работу или для оказания медицинских и социальных услуг. Первый пример — это тот случай, когда временно зарегистрированный, как правило, проживает в квартире. Во втором регистрация — это формальность.
Возможно даже, что никто из зарегистрированных не живет в помещении, к которому «прикреплен». Но если их не выписать, у них есть полное право прийти и жить в квартире, хранить там свои вещи в пределах срока действия регистрации.
Если у временных жильцов есть ребенок и они зарегистрировали его по тому же адресу, выписать его не получится. В любом случае, чтобы прекратить временную регистрацию, сторонам — собственнику и жильцам — придется договариваться, потому что включить в договор купли-продажи такое условие, как выписка после сделки, нельзя. Это незаконно.
Обязательный этап сделки по продаже любой жилой недвижимости — запрос справки о прописанных в квартире. После отмены домовых книг пять лет назад вместо выписки дают справку по форме № 9. В разных регионах этот документ может называться по-разному: например, в Москве это единый жилищный документ.
В нем содержатся сведения обо всех зарегистрированных в квартире жильцах, долгах или их отсутствии по платежам за коммунальные услуги и информация о правах на квартиру. В графе данных о зарегистрированных будет указано, какая у кого прописка, временная или постоянная. И если временная, то на какой срок.
Получить такой документ может только собственник жилья. Риелтору для этого понадобится доверенность от владельца квартиры. Справки выдают в МФЦ, ЕИРЦ или управляющей компании.
Если в справке накануне сделки оказываются данные о временных жильцах, можно уточнить у собственника, почему они зарегистрированы в квартире. Может быть, квартиру сдавали в аренду, тогда при наличии соответствующего договора выписать жильцов можно только тогда, когда закончится срок его действия.
Если сделать это раньше и без предупреждения, есть риск оказаться в гуще судебного разбирательства — у временных жильцов есть полное право обратиться в суд и прописаться обратно.
Если жильцы живут без договора, их следует выписать до сделки по продаже. Если этого не сделать, она может сорваться в последний момент, потому что обычно покупателей пугают любые обременения, а чужой гражданин, у которого есть прописка в квартире, — тем более.
Чтобы вернуть расположение покупателей к жилью с невыписанными временными жильцами, может потребоваться значительное снижение цены. Поэтому важно держать в голове и максимальную стоимость, которая будет установлена за ничем не обремененную квартиру, и заниженную цену, оправданно назначенную за жилье «с нагрузкой».
Отдельная сложность — если в квартире в числе временных жильцов прописан несовершеннолетний ребенок. Продажа такой квартиры всегда проходит с привлечением социальных служб по охране прав ребенка.
Для того чтобы беспрепятственно совершить сделку, которая затрагивает интересы несовершеннолетнего, зарегистрированного в отчуждаемом жилье, необходимо его либо выписать, а затем зарегистрировать в другом жилье до продажи квартиры, либо указать в сопутствующем сделке договоре сроки и условия выписки ребенка.
Собственники неохотно идут на уступки в цене, рассчитывая извлечь из сделки максимум прибыли. Но если временно зарегистрированное в квартире лицо не выписать, скидку необходимо обсудить. Есть несколько аргументов, которые можно использовать в переговорах с собственником:
Скрыть зарегистрированных жильцов не получится. Они обязательно «всплывут», и тогда покупатель сможет оспорить сделку через суд и вернуть деньги. Поэтому продавец должен сообщать о таких деталях не просто до подписания договора, а даже до назначения просмотра квартиры, чтобы приобретатель выбирал жилье, обладая всей информацией.
Если временная регистрация жильцов не подкреплена договором аренды, собственник может самостоятельно их выписать, подав соответствующее заявление лично или через представителя, у которого должна быть доверенность. Этого можно не делать только в одном случае: если срок регистрации истекает в ближайшее время. Когда он наступит, регистрация прекратит действовать автоматически.
Процедура выписки проходит там же, где и оформление регистрации: можно обратиться в ближайший МФЦ, управляющую компанию или паспортный стол. Жильцам, чья регистрация аннулируется, присутствовать не нужно.
3aявлeниe o cнятии c peгиcтpaциoннoгo yчeтa cocтaвляют в cвoбoднoй фopмe. Закон не требует оформлять заявление на строгом бланке. Это удобно, потому что можно написать его заранее, чтобы не тратить время при подаче. Главное, чтобы в нем была нужная информация, а именно:
К заявлению прилагают паспорт собственника недвижимости и его копию, документы, подтверждающие права на квартиру, а также доверенность, если заявлением занимается представитель собственника. Долго ждать аннулирования временной регистрации не придется — жильцов выпишут через три дня, если заявление было подано в миграционный отдел, и на два или три дня дольше, если в МФЦ, паспортный стол или управляющую компанию.
Bpeмeнныx жильцoв выпишyт чepeз 3 дня пocлe пoдaчи зaявлeния.
По правилам на выписку временно зарегистрированных, если речь идет о досрочной выписке, уходит 3 дня.
Однако, если дoкyмeнты пoдaвaлись собственником в MФЦ или пacпopтный cтoл, этот срок может быть увеличен на 2–3 дня.
