Рынок недвижимости в России продолжает развиваться несмотря на высокие ставки по ипотеке, и одним из популярных способов приобретения жилья становится рассрочка от застройщика. Этот вариант позволяет купить квартиру в новостройке без необходимости сразу оплачивать полную стоимость, что делает его доступным для многих граждан, однако у таких сделок есть свои нюансы.
В статье расскажем, как работают программы рассрочек на новостройки, поговорим о плюсах и минусах таких сделок, а также узнаем, на что обратить внимание и с какими рисками может столкнуться покупатель.
Рассрочка — это способ оплаты недвижимости, при котором покупатель вносит стоимость квартиры частями в течение определенного периода.
В отличие от ипотеки, рассрочка не предполагает выплату процентов банку, так как договор заключается напрямую с застройщиком. Однако застройщик может включать дополнительные комиссии или увеличивать стоимость квартиры при выборе рассрочки.
Выбор и покупка квартиры — дело непростое. Найти подходящее жилье в новостройке и сравнить разные варианты можно на Домклик, тут собраны тысячи ЖК в разных регионах России.
Несмотря на ряд преимуществ, покупка новостройки в рассрочку от застройщика имеет свои минусы и спорные моменты.
По мнению главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, приобретение квартиры в рассрочку от застройщика несет ряд серьезных рисков для покупателя.
Рассрочка обычно очень ограниченная [во времени — прим. ред.], в среднем рассрочка сейчас идет на год-два. Рассрочка оформляется под обещание, что потом ставки на ипотеку снизятся и человек сможет оформить ипотечный кредит. Во-первых, этот ипотечный кредит ему никто пока не гарантировал, и важно будет, чтобы человек не попал в сложную ситуацию.
Второе, с точки зрения долговой нагрузки. Ведь рассрочка — это тоже долг. И данные об этом долге не передаются в бюро кредитных историй. Человек пришел в банк за кредитом, а данных о том, что у него уже есть долг, нет. И сможет ли он обслуживать дальше этот долг? Банк не может сделать вывод. И может быть просто чрезмерная закредитованность гражданина.
По словам Набиуллиной, очень важно, чтобы рассрочка для покупателя была очень прозрачной, не было скрытых переплат и комиссий, чтобы люди понимали, какие последствия их ждут.
Кроме того, глава ЦБ отметила, что и застройщики также несут риски.
«А с чем могут столкнуться застройщики? Если человек покупает жилье в рассрочку, соответственно, не наполняются эскроу-счета. И застройщики могут потерять то, по сути дела, льготное финансирование, которое они сейчас получают под проекты. Потому что наполнение эскроу-счетов ведет к тому, что застройщики получают кредиты по достаточно низким ставкам. И это риск для застройщиков», — рассказала глава Центробанка на пресс-конференции по итогам заседания о ключевой ставке.
Аналогичного мнения придерживаются и другие участники рынка. Так, по словам директора департамента «Домклик» Сбербанка Алексея Лейпи, рассрочки несут в себе большие риски как для покупателей, так и для продавцов.
Мы не поддерживаем предоставление рассрочек для покупки недвижимости. Данная механика сопряжена с существенными рисками как для клиентов, так и для застройщиков.
Основной проблемой является отсутствие передачи информации о рассрочках в бюро кредитных историй (БКИ), что лишает финансовые учреждения возможности адекватно оценить долговую нагрузку заемщика. В результате человек может оказаться в ситуации, когда он взял на себя больше обязательств, чем способен обслуживать, что приведет к трудностям с погашением кредитов и ухудшению финансового положения.
Кроме того, условия предоставления рассрочки часто оказываются недостаточно прозрачными. Клиенты могут столкнуться с различными скрытыми комиссиями и дополнительными платежами, которые изначально не были указаны в договоре. Это создает дополнительную финансовую нагрузку и усложняет процесс планирования бюджета. Прозрачные условия важны для того, чтобы клиент мог принимать осознанные решения относительно своих финансовых возможностей.
В свою очередь, если застройщик продаст всё в рассрочку и у клиентов возникнут сложности с выплатами, то такая ситуация может серьёзно сказаться на финансовой устойчивости самого застройщика.
В теории — да. На практике никто точно не знает, когда ЦБ, а вслед за ним и банки начнут активно снижать ставки. Осенью 2023 года и в начале 2024 года участники рынка ожидали снижения ставок, об этом говорили и писали многие аналитики (в том числе в самом Центробанке): в итоге в прошлом году ключевая ставка ЦБ выросла с 16% до 21%.
Отметим также, что согласно базовому сценарию аналитиков SberCIB Investment Research, ключевая ставка останется на уровне 21% на протяжении всего 2025 года.
Поэтому не всё зависит от застройщиков и условий рассрочки, которые они рекламируют. Подчеркнем, в теории, если застройщик позволяет в дальнейшем перейти на ипотеку и ставки к этому времени снизят, то это, действительно, может быть выгодно для покупателей, которые смогут сэкономить на переплатах.
Главные плюсы такой модели расчетов — фиксация цены квартиры и экономия на переплатах за проценты по ипотеке пока дом строится.
Основные минусы этого способа — высокие ставки на момент сдачи дома, возможное изменение условий рассрочки (застройщики могут включить в договор пункт о повышении стоимости квартиры, если вы решите перейти на ипотеку), а также риск отказа в ипотеке в будущем (если к моменту сдачи дома ваше финансовое положение ухудшится, банк может отказать в выдаче ипотеки).
Если условия рассрочки вас не устраивают, рассмотрите другие варианты.
Покупка новостройки в рассрочку в 2025 году остается интересным, но рискованным вариантом.
Изучите все нюансы, внимательно прочитайте договор, задайте застройщику все вопросы, проконсультируйтесь с юристом и только после этого принимайте окончательное решение.
Можно ли перейти на семейную ипотеку через два месяца после оформления рассрочки?
Смысл человеку покупать квартиру в новостройке за 15 миллионов рублей в течение 2-3 лет в рассрочку, такие люди как правило могут позволить купить себе такую квартиру сразу как буханку хлеба в магазине. Большинство же людей, проживающих в России не могут воспользоваться такими рассрочками, либо ипотекой под 30%. Даже семейная ипотека не совсем продуманная история в плане "жильё только в новостройке", а на вторичном рынке только в городах где строится не более двух новых домов. Будем ждать новых шагов от правительства в плане расширения условий семейной ипотеки на вторичный рынок недвижимости.