Самовольная постройка: что это и как признать право собственности

В России до сих пор существуют самовольные постройки — самострои. В статье разберёмся, что это такое и можно ли такую недвижимость легализовать.

Что признаётся самостроем

Самовольной постройкой признаётся та недвижимость, которая сооружена без законных согласований и без разрешения или с нарушением градостроительных норм. Так, самовольным будет строение, возведенное:

• на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке (то есть участок не принадлежит тому, кто построил на нем объект);
• на земельном участке, который не предназначен для строительства на нем такого объекта;
• без получения на это необходимых согласований, разрешений;
• с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом нарушения должны быть установлены на дату начала стройки и быть действующими на дату выявления самовольной постройки.

Нельзя признать постройку самовольной, если на начало строительства не было выявлено ограничений для этого. Также строение не признают незаконным, если собственник участка не знал и не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке.

Когда самострой могут снести

До вступления в силу Федерального закона №339-ФЗ такие постройки почти всегда сносили без разбирательств. На сегодняшний день ситуация иная: в большинстве случаев решение о сносе принимает суд. В ходе судебного разбирательства фактический собственник может отстоять свою постройку.

В таком случае, если суд встанет на сторону собственника, самострой необходимо будет привести в соответствие с требованиями застройки: например, изменить планировку или уменьшить количество этажей.

Когда самовольную постройку могут снести по решению местной власти

По закону (п. 4 статьи №222 ГК РФ) местные власти могут повлиять на судьбу самостроя в двух случаях:

• участок не был оформлен в собственность до начала работ, а это требование было обязательным;
• категория земель и действующие ограничения не позволяют строить подобные сооружения.

Муниципальные власти также могут принять решение привести самострой в соответствие с нормами, а дальше узаконить его.

При этом, согласно постановлению пленума Верховного суда, они не вправе принимать решение о сносе объекта, в том числе реконструированного (например, в случае самовольного возведения пристройки к жилому дому), если право на объект или его часть зарегистрировано в ЕГРН. Однако в суд с таким требованием обратиться можно.

Сроки для сноса или реконструкции постройки

Срок зависит от вида самостроя и прописан в постановлении органа власти или решении суда. В течение этого времени владелец участка обязан разобраться с постройкой сам. Если этого не произойдёт, самострой снесут муниципальные службы, а собственнику выставят счёт.

Максимальный срок для исполнения решения суда или муниципальной власти — 1 год. 

Когда самострой по решению суда или властей нужно привести в соответствие с нормами, могут дать срок больше: от 6 месяцев до 3 лет (в зависимости от вида самовольно построенного объекта).

Последствия нелегализованного самостроя

Худший случай — снос постройки. Но КоАП также предусматривает денежный штраф. Придётся заплатить даже в том случае, когда вы хотите узаконить постройку в предусмотренном законами порядке. Размер штрафов в 2024 году следующий:

• для физических лиц — до 5 000 рублей;
• для должностных лиц и ИП — до 50 000 рублей;
• для юридических лиц — до 1 000 000 рублей.

Отметим, что оплата штрафа не даёт отсрочек и не отменяет требование о сносе самостроя. Если по решению суда или местных властей на участке не должно быть никаких построек, и нормы не соблюдены, то придётся расстаться как с деньгами, так и с постройкой.

Могут ли изъять участок

Да, если доказано самовольное строительство, есть предписание о сносе, а собственник игнорирует требование. Но есть и другие причины изъятия: например, если участок используется не по назначению или создаётся угроза окружающей среде.

Когда самострой точно не снесут

В случае с жилыми домами нельзя сносить самовольные постройки, возведенные на земельных участках, предназначенных для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства (если последние расположены в населенных пунктах).

Кроме этого, не снесут жилые и садовые дома, созданные на садовых участках при одновременном соблюдении следующих условий:

• параметры построек не нарушают никакие нормы;
• право собственности зарегистрировано до 1 сентября 2018 года;
• у собственника есть документы на участок.

Как узаконить самовольную постройку

Порядок легализации и сноса самостроев регламентируется Федеральным законом №339-ФЗ. Для легализации таких построек есть три способа:

• получить официальное разрешение на строительство;
• установить право собственности в судебном порядке в соответствии со статьёй 222 ГК РФ;
• получить решение градостроительно-земельной комиссии.

Самострой может узаконить собственник земельного участка, на котором этот объект возведен, в том числе если это сделал другой человек. Например, легализовать самострой может наследник, к которому перешло право на земельный участок c самовольной постройкой.

Если самострой создан в период брака или в результате реконструкции объекта, принадлежащего одному из супругов, то иск о признании права общей собственности на самовольную постройку вправе предъявить каждый из супругов.

Узаконить самострой можно при одновременном соблюдении следующих условий:

• если построивший его имеет права на земельный участок, допускающие возведение на нем данного объекта;
• на день обращения в суд постройка соответствует требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки;
• сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме этого, самовольную постройку может узаконить лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Но важно учитывать, что легализация возможна, если в ходе возведения самовольной постройки на муниципальном участке не нарушены строительные нормы. Если нарушения норм значительные, то узаконить такую постройку не получится.

Какие документы нужны для легализации самостроя

Если вы захотели узаконить постройку путём получения официального разрешения, вам понадобятся:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и технические условия на коммуникации (их можно получить в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка); 
• акт обследования территории от проектной организации;
• сам проект;
• заключение по итогам экспертизы проектной документации.

Если постройкой затрагивается фасад другого здания, ещё потребуется архитектурно-градостроительное решение.

Куда обращаться для легализации самостроя

Решение о легализации принимает Стройнадзор после проверки документов. Разрешение дадут в том случае, если ему будет передан весь пакет документов и без ошибок.

Можно ли упростить оформление

Да, узаконить самовольные постройки по-прежнему можно и по «дачной амнистии». Этот способ подойдёт для жилых и надворных строений на участках для садоводства, для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства в пределах населённого пункта. 

Для этого вам понадобится отправить в Росреестр документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, на котором возведена такая постройка, а также технический план объекта.

Что делать, если разрешение на строительство отсутствует

Можно узаконить самовольную постройку через муниципальную комиссию по самостроям либо обратиться в суд с иском о признании права собственности на самострой. Но в этом случае нужно быть готовым к тому, что придётся оплатить штраф, даже если постройка будет узаконена.

Судебное согласование

Оспорить решение местных властей или легализовать постройку по своей инициативе можно в судебном порядке. Для этого понадобятся:

• исковое заявление;
• документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
• документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц;
• документы, которые подтверждают обращение в уполномоченные органы для получения необходимых разрешений и согласований (например, отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих разрешений).

Если суд вынесет решение в вашу пользу, такое решение будет основанием для регистрации в Росреестре ваших прав на самовольную постройку. После внесения соответствующей записи в ЕГРН постройка будет считаться легализованной. То, что она была возведена самовольно, в документах не указывается.