В России до сих пор существуют самовольные постройки — самострои. В статье разберёмся, что это такое и можно ли такую недвижимость легализовать.
Самовольной постройкой признаётся та недвижимость, которая сооружена без законных согласований и без разрешения, с нарушением градостроительных норм. Если нарушено назначение застройки земельного участка, недвижимость тоже признают самостроем.
Нельзя признать постройку самовольной, если на начало строительства не было выявлено ограничений для постройки. Также не признают строение незаконным, если собственник участка не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке.
До вступления в силу Федерального закона №339-ФЗ такие постройки почти всегда сносили без разбирательств. На сегодняшний день ситуация иная: в большинстве случаев решение о сносе принимает суд. В ходе судебного разбирательства фактический собственник может отстоять свою постройку.
В таком случае, если суд встанет на сторону собственника, самострой необходимо будет привести в соответствие с требованиями застройки: например, изменить планировку или уменьшить количество этажей.
По закону (п. 4 статьи №222 ГК РФ) местные власти могут повлиять на судьбу самостроя в двух случаях:
Муниципальные власти могут принять иное решение: привести самстрой в соответствие с нормами, а дальше узаконить его.
При этом, согласно постановлению пленума Верховного суда, они не вправе принимать решение о сносе объекта, в том числе реконструированного (например, в случае самовольного возведения пристройки к жилому дому), если право на объект или его часть зарегистрировано в ЕГРН. Однако в суд с таким требованием обратиться можно.
Срок зависит от вида самостроя и прописан в постановлении органа власти или решении суда. В течение этого времени владелец участка обязан разобраться с постройкой сам. Если этого не произойдёт, самострой снесут муниципальные службы, а собственнику выставят счёт.
Максимальный срок для исполнения решения суда или муниципальной власти — 1 год.
Когда самострой по решению суда или властей нужно привести в соответствие с нормами, могут дать срок больше: от 6 месяцев до 3 лет (в зависимости от вида самовольно построенного объекта).
Худший случай — снос постройки. Но КоАП также предусматривает денежный штраф. Придётся заплатить даже в том случае, когда вы хотите узаконить постройку в предусмотренном законами порядке. Размер штрафов в 2024 году следующий:
Отметим, что оплата штрафа не даёт отсрочек и не отменяет требование о сносе самостроя. Если по решению суда или местных властей на участке не должно быть никаких построек, и нормы не соблюдены, то придётся расстаться как с деньгами, так и с постройкой.
Да, если доказано самовольное строительство, есть предписание о сносе, а собственник игнорирует требование. Эти изменения вступили в силу с 2018 года. Есть и другие причины изъятия: например, если участок используется не по назначению или создаётся угроза окружающей среде.
В случае с жилыми домами нельзя сносить оформленные в собственность самовольные постройки, которые соответствуют следующим требованиям:
Порядок легализации и сноса самостроев регламентируется Федеральным законом №339-ФЗ. Для легализации таких построек есть три способа:
Самострой может быть узаконен только владельцем участка, на котором он находится, за исключением муниципальных земель.
То есть, если вы построили объект на муниципальном участке, в ходе строительства не нарушили строительные нормы, то легализация возможна. Если нарушения норм значительные, то узаконить постройку не получится.
Если вы захотели узаконить постройку путём получения официального разрешения, вам понадобятся:
Если постройкой затрагивается фасад другого здания, ещё потребуется архитектурно-градостроительное решение.
Решение о легализации принимает Строительный надзор после проверки документов. Разрешение дадут в том случае, если в надзор будет передан весь пакет документов и без ошибок.
Да, узаконить самовольные постройки по-прежнему можно и по «дачной амнистии». Этот способ подойдёт для жилых и надворных строений на участках для садоводства, для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства в пределах населённого пункта.
Для этого вам понадобится отправить в Росреестр документы, подтверждающие право собственности на самовольную постройку, а также технический план объекта.
Можно узаконить самовольную постройку через муниципальную комиссию по самостроям. Как альтернатива — обращение в суд. Но в этом случае нужно быть готовым к тому, что если постройка будет узаконена, все равно придётся оплатить штраф.
Оспорить решение местных властей или легализовать постройку по своей инициативе можно в судебном порядке. Для этого понадобятся:
Если по решению суда самострой узаконят, то это же решение вы сможете подать в Росреестр. После этого постройка будет считаться легализованной. В свидетельстве о праве собственности не будет указано, что постройка была возведена самовольно.
💚 Возникли сомнения или не хочется тратить время на проверки? Воспользуйтесь услугой «Юридическая проверка» от Домклик.
Мы проверим недвижимость на риск самовольной постройки и другие актуальные риски, дадим рекомендации, как обезопасить сделку и выдадим сертификат гарантии.