Дом в деревне: как грамотно купить и оформить жильё за городом

Вместе с экспертами рынка загородной недвижимости составили подробное руководство, как подобрать, приобрести, оформить в собственность дом в сельской местности и не допустить при этом ошибок.

Россияне хотят жить в собственных домах

Согласно многочисленным соцопросам, у россиян есть стойкая мечта — жить в собственном доме. Об этом заявляют 45 миллионов наших соотечественников. При этом 81% опрашиваемых утверждают, что хотят покинуть город ради деревни, из них 51% хотели бы уехать в сельскую местность на постоянное место жительства, а 27% предпочитают бывать за городом сезонно — летом или на выходных.

Сбер выдал 178 тыс. ипотечных кредитов на покупку и строительство частных домов на сумму 639 млрд рублей за январь-сентябрь 2023 года. Доля таких кредитов в сентябре достигла 19,3%. 

Как отметил исполнительный директор Домклик Сбербанка по работе с рынком первичного жилья Алексей Чапик, важный тренд рынка ипотечного кредитования — существенное укрепление сегмента ИЖС. Так, в октябре Сбер выдавал около 3 тыс. кредитов в неделю, тогда как весной и в первой половине лета показатель составлял 1–2 тыс. в неделю.

Свой дом россияне в мечтах видят каменным, двухэтажным, обязательно с садом и огородом, где они смогут выращивать экологически чистые овощи и фрукты. Поблизости обязательно должны быть лес, река или озеро, но при этом доступная инфраструктура — с магазинами, школами, поликлиниками и т. д. Если такое жильё находится, то почти половина граждан (47%) готовы приобрети его в собственность.

Тренд на покупку частных домов появился лет десять-двенадцать назад. В начале «нулевых» россияне массово жили в городских квартирах, а за город выезжали на дачу: шесть соток участка в садоводческом товариществе, щитовой домик от 25 до 50 квадратных метров, часто одноэтажный или с мансардой, водопровод только в теплое время года, удобства во дворе. Дома для постоянного проживания, так называемые коттеджи, были доступны лишь очень состоятельным людям.

«Первые коттеджные поселки стали появляться в нашей стране примерно двадцать лет назад, — рассказывает Валерий Лукинов, коммерческий директор коттеджного поселка «Павловы озера». —  Они были двух видов — бизнес-класс и элитные. Бизнес-класс представлял собой участки от 15 до 25 соток с домами от 300 до 600 квадратных метров, в элитных поселках участки начинались от 30 соток, а дома — от 1000 квадратных метров. Некоторые «замки» доходили до 10 000 квадратных метров по площади». Разумеется, дома были снабжены четырьмя необходимыми коммуникациями — электричеством, магистральным газом, водопроводом, канализацией. А подъездные дороги к поселкам и внутри них асфальтированы (для сравнения: в дачных поселках дороги выкладывались из бетонных плит).

Всё изменил кризис 2008 года. После него люди, в том числе и богатые, стали разумнее подходить к тратам, что, соответственно, повлияло на площади участков и домов — они начали сжиматься. В «десятых» годах вполне нормальным для бизнес-класса стал дом в 350 квадратных метрах, стоящий на участке в 15 соток. Размах элитных поселков тоже уменьшился — до 30 соток участка и дома площадью 2000 квадратных метров.

Но главное — после кризиса на рынке появились посёлки для россиян со средними доходами — так называемый комфорт-класс: участки 6-8 соток с домами 150 квадратных метров. В стоимость жилья входили две коммуникации — газ и электричество, дороги отсыпаны асфальтовой крошкой. Спрос на дома «комфорт-класса» был огромный. Именно в 2010-х годах люди поняли: можно работать в городе, а жить за городом.

Пандемия 2020-2021 годов только усилила эту тенденцию. Так, за первый год коронавируса спрос на загородную недвижимость вырос на 49%, причём чаще всего россияне искали дома в Ленинградской области, Подмосковье и Крыму. Как результат —  жилье за городом подорожало в среднем на 13-15% в зависимости от региона. Запертые в малогабаритных квартирах люди оценили возможность жить в просторном доме, где у каждого из членов семьи есть своя комната, где можно выйти в сад или прогуляться по лесу, и проголосовали за это рублём.

Дома от застройщика и вторичное жилье

Как и в случае с квартирами, загородное жильё делятся на две категории — новостройки и вторичка.

Новые дома обычно построены в последние три-пять лет и продаются от застройщика. В большинстве случаев они расположены в коттеджных поселках, которые, как уже упоминалось выше, бывают нескольких видов: эконом-класса, комфорт-класса, бизнес-класса и элитные. Дома в них можно приобрести как на стадии строительства (клиент покупает участок и оформляет договор строительного подряда), так и готовые, выбрав из трех-четырех архитектурных вариантов, разработанных специально для конкретного посёлка.

Подавляющее количество домов, которые можно приобрести за городом, — вторичное жильё. Дома в этом сегменте очень разнообразны. С одной стороны, можно купить за пару миллионов рублей двухэтажный каркасный дом более 100 квадратных метров, а с другой — приобрести за несколько десятков миллионов дом площадью более 300 квадратных метров. Или же обратить внимание на деревянный особняк начала прошлого века — все это можно найти на Домклик.

И у новостроек, и у вторичного жилья есть свои плюсы и минусы. Так, к достоинствам новых домов можно отнести то, что они строятся по современным проектам с применением новейших материалов и технологий. Посёлки находятся в местах с хорошей транспортной доступностью, а покупка от девелопера обеспечивает юридическую чистоту сделки.

Вместе с тем такие дома часто продают ещё на стадии строительства, поэтому не всегда получается сразу в них вселиться. Кроме того, возможны задержки с введением в эксплуатацию магистрального газа, поселковой и ливневой канализации, также со временем могут выявится недостатки строительства и инженерных систем самого дома.

Главное преимущество вторички — жильё полностью готово к проживанию, а участок, на котором стоит дом, чаще всего уже обустроен, имеются сад, огород, дровяники и сараи. К тому же дома часто располагаются в обжитых селах и деревнях, где есть и магазины, и медпункты, и школы, и даже дома культуры. Основных недостатков вторичного дома два: во-первых, он может требовать ремонта, порой значительного; во-вторых, у дома может быть запутанная юридическая история, наличие обременений и прочих правовых ограничений, поэтому сделки на вторичном рынке надежнее совершать с помощью юриста.

Что нужно знать, покупая дом

Итак, какой же из этих домов станет вашим? Чтобы не ошибиться с выбором, нужно очень точно (и честно) ответить на несколько вопросов.

Кто я и зачем мне дом?

По наблюдениям риелторов, загородные дома приобретают в четырёх случаях: для постоянного проживания, для сезонного проживания, с тем, чтобы жить летом, но также приезжать зимой на выходные и каникулы, а также в качестве надёжной инвестиции.

«В последние годы клиенты стали чаще покупать дома для постоянного проживания, — рассказывает Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса МИЭЛЬ «Сущёвский». — В основном это семьи с детьми или взрослые люди, приобретающие дома для престарелых родителей, либо сами пожилые родители, приобретающие жильё для себя».

«Причём для себя молодые семьи, как правило, выбирают коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, охраняемой территорией и однородным соседством, — делится наблюдениями Пётр Манько, управляющий партнёр петербургского агентства «Загородный стиль». — А вот дома в деревнях и обустроенных садоводствах часто приобретают для родителей, которых перевозят из других регионов». 

Кроме того, после пандемии появилась и ещё одна категория покупателей — молодые люди без детей, желающие жить за городом в доме и работать дистанционно. «Они продают квартиры и взамен приобретают дома, — отмечает Татьяна Ананьева. — Порой цена однокомнатной квартиры равна цене дома».

Что касается инвестиций, то количество покупателей, приобретающих дома для последующей перепродажи или аренды, в последние годы заметно увеличилось. Считается, что сегодня пассивный доход от сдачи загородного жилья достигает 30-40% годовых.

Какой именно дом и участок я хочу приобрести?

Размер участка, площадь дома и материал, из которого он выполнен, обычно это первое, на что обращают внимание покупатели. Что касается участка, то закономерность такова: чем ближе посёлок расположен к крупному городу, тем дороже земля и, соответственно, меньше площади участков.

«Самые ходовые участки на расстоянии 30 километров от города — 8-10 соток, — говорит Валерий Лукинов. — На такую площадь хорошо садится дом в 150-250 квадратных метров. В сегменте новостроек 80% покупателей приобретают двухэтажные дома, что позволяет экономно застраивать землю».

Дом при этом оказывается достаточно просторным: гостиная, столовая, кухня, кабинет и санузел размещены на первом этаже, три спальни и дополнительный санузел — на втором. Чаще всего клиенты выбирают строения из керамического блока или газобетона, облицованные фасадным кирпичом. Второй по популярности материал в этом сегменте рынка — клееный брус.

Однако, если удалиться от города больше чем на 30 километров, есть шанс найти добротный коттедж, первый этаж которого каменный, а верхний — из бруса. Или приобрести хорошего качества каркасный дом с утеплением до 300 миллиметров.

«На вторичном рынке спросом чаще пользуются каменные дома, — говорит Татьяна Ананьева. — Кроме того, наращивается тренд на одноэтажные дома. Оптимальная площадь дома — от 100 до 200 квадратных метров, участка — 8-10 соток». Риелторы же агентства «Загородный стиль» уверены, что в эконом-классе золотая середина сегодня — это участок 6-8 соток и дом 120-150 квадратных метров, каркасный или из газобетона.

Какие удобства мне необходимы?

Для комфортного круглогодичного проживания в доме должны быть коммуникации. В идеале электричество, магистральный газ, вода и канализация. Однако полным набором опций оснащены лишь новостройки в элитных поселках и поселках бизнес-класса. В комфорт-классе изначально заложены лишь газ и электричество, а скважину на воду и септик собственник организует сам. В деревнях же и вовсе часто есть только электричество. Газ хозяева покупают в баллонах, отопление печное, вода — в колонке или колодце, уборная — во дворе. 

Важная деталь. «Магистральный газ в коттеджных поселках по умолчанию доступен только в Московской области. В регионах газа нет, даже в элитных поселках», — уточняют эксперты. Другими словами, подмосковные дома комфорт-класса — это бизнес-класс в регионе, а подмосковный эконом-класс — это региональный «комфорт».

Как далеко я готов ездить и какая инфраструктура мне нужна?

Месторасположение дома напрямую зависит от цели покупки. Если вы планируете жить в доме постоянно, при этом собираетесь ездить в город на работу, а детей возить в школу, то необходимо выбирать дом, расположенный на расстоянии не более 30 километров от города. «Общее правило таково: в Московской области на дорогу разумно тратить час, в регионах — 30 минут», — утверждает Валерий Лукинов.

На этом «плече» обычно находятся довольно комфортабельные дома, причём как новостройки, так и вторичное жильё. Так, в большинстве коттеджных поселков бизнес-класса изначально заложена развитая инфраструктура: детские сады, гимназии, финтес-центры, конные или гольф-клубы. «Правда, эти услуги платные, — замечает Валерий Лукинов. — Но сегодня многие девелоперы стараются расположить посёлки так, чтобы муниципальные детские сады, школы и поликлиники были в шаговой доступности. В «Павловых озерах», например, школа и поликлиника в пяти минутах ходьбы от посёлка, больница — чуть дальше, а до станции МЦД — всего 7 минут пешком».

Если же у клиента есть необходимость сэкономить, он планирует жить в доме сезонно или приобретает жильё для родителей, то можно рассмотреть недвижимость в 50-70 километрах от города. Покупка обойдётся на треть дешевле, однако придётся терпеть некоторые лишения. Например, жителям поселков комфорт-класса, чтобы добраться за покупками или к врачу, понадобится автомобиль и 20-30 минут на дорогу.

Но особенно внимательными к инфраструктуре и транспортной доступности надо быть покупателям домов в 70 километрах и дальше от крупного города, предупреждают эксперты. Это почти всегда вторичное жильё. Такие объекты часто расположены в живописных местах, но при этом может оказаться, что продуктовый магазин в 10 километрах от посёлка, аптека и бензозаправка — в 50 километрах в ближайшем городе. Дорогу зимой заваливает снегом, после дождей развозит от грязи, и вообще в межсезонье в деревне скучно и тянет в город.

Сколько стоит загородный дом

Риелторы сходятся во мнении: в этом году дом с отделкой в хорошем посёлке со всеми коммуникациями на удалении не более 30 минут от города можно приобрести от 8 до 16 миллионов рублей. Новостройка обойдется дороже — от 5 до 15 миллионов рублей за комфорт-класс и от 18 до 45 миллионов рублей за «бизнес», причём без учёта отделки.

Не все покупатели готовы сразу внести такую сумму. «По статистике нашего агентства, в последние два года 65-70% домов было приобретено с привлечением ипотечных средств», — рассказывает Пётр Манько. По наблюдениям агентства МИЭЛЬ, доля ипотечных кредитов до февраля этого года составляла не менее 40%. «Кредиты на покупку загородных домов сегодня берут даже те, кто раньше их не брал, — отмечает Валерий Лукинов. — Клиенты вместо того, чтобы забирать деньги из бизнеса, теперь оформляют ипотеку».

Старт активному развитию ипотечного кредитования дал Минсельхоз, запустивший в 2019 году программу «Комплексное развитие сельских территорий». В рамках этого проекта регионы начали модернизировать инфраструктуру сёл и деревень, привлекая тем самым новых жителей. Как следствие — появилось множество банковских программ, облегчающих покупку загородного жилья, в том числе и льготных.

Три наиболее востребованные сегодня: базовый кредит на дом и участок, ипотека с господдержкой и семейная ипотека. В СберБанке по базовой программе «Ипотека на загородную недвижимость и землю» можно взять до 100 млн рублей на срок до 30 лет под 15,9%, а семейную ипотеку оформить по ставке от 6%. Ставки по ипотеке с господдержкой недавно также были снижены — сейчас он стартуют от 8% годовых.

Как получить ипотеку на загородный дом

Требования к заёмщику:

• Гражданство РФ
• Прописка на территории России
• Возраст от 18 до 75 лет (на момент выплаты ипотеки)
• Стаж на текущем месте работы не менее 3 месяцев

Требования к дому:

• строение относится к жилой недвижимости — дом пригоден для проживания, проведены все необходимые коммуникации;
• жильё не носит статуса аварийного или под снос, а общий износ дома не должен превышать 40%;
• фундамент дома кирпичный, бетонный или каменный, стены — кирпич, монолит, бетонный блок, ж/б панели;
• деревянные и каркасные дома рассматриваются в зависимости от года постройки;
• дом не выше трёх этажей (20 метров);
• продавец имеет зарегистрированное право собственности на жилое строение;
• есть страховка на дом от наводнения, пожара, других стихийных бедствий.

Требования к земельному участку:

Кроме того, в случае с загородной недвижимостью банк получает в залог не только дом, но и участок, поэтому он тоже должен соответствовать определённым параметрам:

• земля для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или сельхозназначения, но с возможностью возведения жилого дома;
• продавец земли или потенциальный заёмщик имеет зарегистрированные права собственности на участок;
• площадь участка не превышает 5 тысяч квадратных метров.

Осмотр дома и участка

Как только покупатель определился с ипотекой, можно начинать поиск конкретного объекта. Обычно первую выборку люди делают сами, просматривая объявления о продаже недвижимости. Среди массы предложений эксперты советуют в первую очередь обращать внимание на предложения со средними ценами. Слишком дешёвое жилье должно насторожить — за низкой ценой может скрываться дом с плохой предысторией, дефектами конструкции, ветхий или находящийся в таком месте, что добраться до него будет затруднительно.

«Обычно покупатели объезжают пять-шесть посёлков, а затем обсуждают на семейном совете понравившиеся варианты, — описывает процесс покупки нового дома Валерий Лукинов. — После такого обсуждения остаются один-два посёлка, в которых они выбирают дом и заключают с застройщиком договор купли-продажи на дом и участок». Весь пакет документов выдается покупателю в офисе девелопера под ключ.

На вторичном рынке приобретение дома в собственность может обернуться настоящим квестом. Чтобы этого не случилось, покупатель должен быть предельно внимательным. Например, уже во время первых звонков по объявлению стоит насторожиться, если продавец уверяет, что дом недоступен для просмотра, зато есть «чудесная альтернатива» в соседнем посёлке. Или если в базах обнаруживаются несколько объявлений о продаже одного и того же объекта, но цены на него сильно разнятся. Или продавец общается с клиентом невнятно, перенося и срывая сроки просмотров, — всё это свидетельствует о том, что покупатель попал на мошенников.

Просматривать дом перед покупкой желательно дважды. При первом просмотре эксперты советуют оценить, насколько объект в целом соответствует вашим запросам: насколько быстро и легко до него можно добраться, как в действительности организованы коммуникации (например, в деревне под септиком продавец может понимать два бетонных кольца, содержимое которых надо постоянно откачивать), нравится ли вам природа вокруг и устраивает ли инфраструктура.

Кроме того, полезно узнать, как эксплуатируется поселок зимой, много ли там остается жителей, чистят ли регулярно дороги и бывают ли перебои со светом. А ещё опытные риелторы советуют обратить внимание на соседние дома и участки — насколько они аккуратные, ухоженные. «Не случайно в коттеджных поселках архитекторы стараются выдержать дома в одном стиле, — рассказывает Валерий Лукинов. — Если в посёлке есть концепция, клиент понимает, что вокруг будут люди со схожей ментальностью». Это повышает ликвидность объекта на 20-30%.

На второй просмотр стоит приехать со строительным экспертом, который поможет оценить техническое состояние дома — фундамент, крышу, стены, инженерные сети. Внимательно отнестись необходимо и к участку. Например, участок простой геометрической формы всегда предпочтительнее узкого, длинного или с изгибами, желательно, чтобы у него был ровный рельеф. Также стоит отметить, насколько участок сухой или болотистый, солнечный или затененный. Сосновые леса или ручьи и речки, расположенные поблизости, которые так часто восхищают горожан, на деле могут создать немало проблем. Лес — это всегда сырость и комары, река ­— вероятность подтопления во время весеннего половодья.

Оформление дома в собственность

Кроме осмотра нужно тщательно проверить все документы. «Юридический аспект покупки дома на вторичном рынке сводится к тому, чтобы убедиться, что нет факторов, из-за которых банк может отказать в выдаче ипотечного кредита, или сделка в последующем может быть оспорена по каким-либо причинам», — подчеркивает Пётр Манько.

В минимальном варианте нужно проверить:

• паспорт продавца;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), удостоверяющую, что продавец действительно является собственником дома и участка;
• правоустанавливающие документы, которые указывают, на каком основании собственник владеет объектом (покупка, наследство, дарение и пр.);
• справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ;
• согласие супруга на сделку.

Нелишним будет также проверить выписку из кредитной истории, справку по форме 9 (содержит сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, а также снятых с регистрационного учета), прозрачность истории владения объектом, отсутствие фактов нарушения прав третьих лиц.

«Дело в том, что состав каждого загородного объекта сложный, — поясняет Татьяна Ананьева из МИЭЛЬ. — Часто он состоит из нескольких объектов, на каждый из которых необходимы разные документы. И часто бывает, что некоторые объекты вообще никак не оформлены».

Подводных камней в процессе покупки вторичного дома может быть множество, отмечают эксперты. Например, дом не оформлен и хотят продать только участок, однако дом уже вошел в перечень неоформленных домов. Или при вступлении в наследство потерялся один из объектов, входящий в сложный общий объект из наследственной массы. Или в процессе одобрения умер супруг собственника и прочее.

«Межевание (уточнение границ участка) также является обязательным при ипотечной сделке», — говорит Пётр Манько. «Без него непонятно, точно ли это тот объект, который вам показывают, соответствует ли его площадь заявленной и нет ли споров с соседями по границе у участка? Без ответа на эти вопросы покупать участок рискованно», — предупреждает Татьяна Ананьева.

Если дом покупателю понравился и не возникло трудностей с документами, то можно перейти к завершающему этапу — заключить сделку. Переход прав собственности осуществляется на основании договора купли-продажи, в котором отражаются все согласованные моменты — цена, техническое состояние, условия передачи и заселения и т. д. За эту процедуру взимается государственная пошлина: 2 000 рублей за объект недвижимости, 350 рублей за земельный участок. Проще всего оформить бумаги в МФЦ.

По наблюдениям риелторов, на поиск дома у покупателей обычно уходит от 6 месяцев до 1 года. «Хотя я встречал клиентов, которые покупали дом за нескольких дней, — рассказывает Пётр Манько. — Просто осмотрели всё, что им нравилось в конкретной локации, и выбрали оптимальный по цене и характеристикам вариант. Правда, у них уже было одобрение от банка, а у продавца полный комплект документов, поэтому на всю сделку от задатка до акта приёма-передачи у нас ушло две недели».

Сейчас многие крупные застройщики, ранее специализировавшиеся на городских квартирах, планируют выйти на рынок загородного жилья. Вторичный рынок тоже будет активно пополняться — только в апреле этого года число выставленных на продажу домов увеличилось по сравнению с мартом на 82%. Это значит, что ваш дом обязательно где-то вас ждёт.

Выбрать дом