Что такое альтернативная сделка с недвижимостью

Альтернативная сделка — это многосоставная операция с недвижимостью, которая позволяет одновременно продать одну квартиру и купить другую. Однако у такого способа купли-продажи есть ряд особенностей, которые важно учесть во избежание потери денег и времени.

Подробнее об альтернативных сделках и о том, как к ним подготовиться, расскажем в статье.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка — это одновременная продажа и покупка недвижимости. Проще говоря, когда человек продает жилье и параллельно покупает взамен него другое. Этот способ купли-продажи позволяет сразу:

• направить деньги от реализации старой квартиры на приобретение новой;
• переехать.

К примеру, у семьи есть квартира в удаленном районе города. Пара накопила энную сумму и решила перебраться поближе к центру. Денег на то, чтобы сначала приобрести новое жилье, а потом не торопясь искать покупателя на старое, у них нет. При этом вариант с проживанием в съемной квартире на время поисков недвижимости им тоже не подходит. В этом случае подходящим решением может стать альтернативная сделка.

Основные этапы альтернативной сделки включают: продажу старого жилья, одновременную покупку нового и регистрацию права собственности на оба объекта сразу. А участвуют в ней как минимум три стороны:

• Участник №1 — продавец-покупатель (тот, кто продает недвижимость и покупает вместо нее другую);
• Участник №2 — покупатель (тот, кто приобретает это жилье);
• Участник №3 — продавец (тот, кто продает недвижимость продавцу-покупателю).

Участников в альтернативной сделке может быть и больше. Допустим, продавец-покупатель хочет приобрести взамен проданного жилья не одну квартиру, а две. Тогда появляется еще один участник-продавец. Таким образом, цепочка становится длиннее, а сам процесс — сложнее.

Признаки альтернативных сделок

Определить альтернативную продажу можно по ряду особенностей:

1. В сделке участвуют несколько сторон и, соответственно, объектов недвижимости.
2. Деньги от покупателя поступают напрямую к конечному продавцу, то есть через продавца-покупателя они не проходят.
3. Для каждой сделки составляется отдельный договор купли-продажи, но проводятся они параллельно.

Виды альтернативных сделок

Наиболее распространенными являются следующие виды сделок:

Равноценные сделки. Когда человек продает и покупает одинаковое по характеристикам и стоимости жилье. Доплаты в этом случае нет.

Неравноценные сделки. В такой сделке одна из квартир может быть больше и дороже — как правило, приобретаемая, поэтому доплачивать придется продавцу-покупателю.

Разъезд. Когда собственник одной большой квартиры продает ее, чтобы купить несколько поменьше.

Съезд. Это обратная ситуация, когда владельцы небольших объектов продают его и покупают один просторный.

В чем сложности и риски альтернативной продажи

Основная сложность таких сделок в большом числе участников. У каждого из них есть свои интересы и требования — это повышает вероятность возникновения разногласий и проволочек, что как минимум чревато затягиванием сделки, а как максимум — ее срывом.

Допустим, продавец-покупатель хочет купить квартиру с готовым ремонтом, который не нужно переделывать, при этом сам продает жилье, требующее вложений. Варианта развития событий здесь два: поиск компромисса, что требует времени, либо прекращение сотрудничества.

Или другая ситуация: продавец-покупатель нашел покупателя на свое жилье, но недвижимость, которую он приобретает сам, не готова к продаже — продавец еще собирает документы или выписывает жильцов. Соответственно, сроки сделки затянутся. В свою очередь, это может обернуться отказом покупателя от участия в ней из-за длительного ожидания.

О том, какие еще сложности могут возникнуть при альтернативных сделках, спросили у эксперта.

Альтернативные сделки с недвижимостью — это обмен одной недвижимости на другую, но процесс обмена может быть усложнен по нескольким причинам. Альтернативная сделка — это всегда дольше, поскольку, во-первых, она требует согласования условий между всеми участниками. Например, не всегда собственник после получения аванса идет выбирать себе другую квартиру, и процесс может затянуться на две недели — месяц, а иногда и более. Во-вторых, каждая сделка требует тщательной проверки правоустанавливающих документов.

Кроме этого, цена после внесения аванса может измениться. Продавец-покупатель может не подобрать себе недвижимость в рамках бюджета и поднять стоимость на свое жилье. Есть риск, что цена этой квартиры изменится в день или даже час сделки. Альтернативная продажа усложняется еще и возможным отказом одного из участников цепочки. К примеру, это может произойти из-за изменения стоимости одного из объектов в сделке.

Также могут возникнуть проблемы с освобождением недвижимости после покупки, поскольку не все собственники соблюдают оговоренные сроки.

Алена Смирнова

управляющий директор компании ДАН Недвижимость

Что касается рисков альтернативной сделки, эксперт выделяет следующие:

• возможные юридические споры при нарушении обязательств одной из сторон;
• финансовые — при изменении цены недвижимости;
• проблемы с финансированием — если у одного из участников возникнут сложности с одобрением кредита (при покупке объекта в сделке в ипотеку соответственно).

Больше всего рисков при альтернативной сделке у покупателей, особенно у тех, кто приобретает альтернативную квартиру. Первый риск — отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, высока вероятность срыва альтернативной сделки.

Риск для всех сторон связан с частичной регистрацией сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, когда одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем, — пройдет регистрацию, а другую по каким-либо причинам приостановят. В таком случае сторонам потребуется подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд.

Ольга Тумасова

юрист по недвижимости, г. Новосибирск

Как продать квартиру по альтернативной сделке

Альтернативная продажа недвижимости — процесс многосоставный и сложный. От сделки к сделке порядок действий и пакет документов могут различаться, поэтому для ее проведения мы рекомендуем обращаться к специалистам — к риелторам, юристам и в агентства недвижимости.

Общий же пошаговый план для продавца-покупателя выглядит так:

Шаг 1. Подготовка документов для продажи квартиры

В список обязательных документов для альтернативной сделки входят следующие:

• правоустанавливающие (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор дарения и так далее);
• брачный договор или нотариально заверенное согласие супруги/супруга на продажу, если жилье приобретено в браке;
• другие справки в зависимости от ситуации (это может быть, к примеру, разрешение органов опеки на сделку с недвижимостью, если у квартиры есть несовершеннолетние собственники, справка об остатке маткапитала, если он использовался для покупки недвижимости).

Также стоит подготовить выписку из ЕГРН, чтобы показать отсутствие ограничений на продажу квартиру, и расширенную выписку из домовой книги, свидетельствующую о том, что в жилье никто не прописан.

Шаг 2. Поиск покупателя и нового жилья

Оптимально делать это параллельно, иначе можно оказаться в ситуации, когда новая квартира уже выбрана, а на старую покупатель еще не нашелся. В лучшем случае сделка затянется для продавца, в худшем — он откажет в покупке, поскольку не захочет ждать.

На этом же этапе обсуждаются все детали сделки, в том числе сроки ее проведения.

Шаг 3. Проверка документов на приобретаемую квартиру

Для того чтобы удостовериться в юридической чистоте недвижимости и избежать проблем в будущем, стоит запросить у продавца следующие документы:

• документ-основание собственности на жилье;
• свежую выписку из ЕГРН (в ней указаны собственники, в том числе несовершеннолетние (в этом случае понадобится разрешение органов опеки на сделку), наличие обременений);
• нотариально заверенное согласие супруга на продажу (если квартира куплена в браке и нет брачного договора; согласие нужно, даже если на момент продажи супруги уже развелись);
• справку о зарегистрированных в квартире (в ней будет указано, кто прописан в квартире на данный момент; если таковые имеются, рекомендуется договориться о снятии этих граждан с учета и попросить новую справку, где соответствующие графы будут пустыми);
• выписку из домовой книги или ЕИРЦ (она поможет выявить временно выписанных из недвижимости граждан, но имеющих право на проживание там);
• справку об отсутствии задолженности по коммуналке;
• справку об остатке маткапитала (если у продавца есть несовершеннолетние дети, такой документ позволит убедиться в том, что выплату не направляли на покупку недвижимости. В том случае, если его использовали на приобретение объекта, но не выделили доли детям, в будущем могут возникнуть проблемы);
• технический паспорт c указанием основных характеристик жилья (с их помощью можно проверить, делали ли в квартире незаконную перепланировку, и выявить другие проблемы).

Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист

14 мар 2025

350K

Шаг 4. Согласование порядка расчетов

Как правило, при альтернативных сделках используются банковские ячейки или аккредитивы, где деньги блокируются до выполнения всех условий.

Шаг 5. Заключение предварительных договоров купли-продажи

Этот документ является соглашением, в котором продавец и покупатель фиксируют намерение подписать основной договор. Иными словами, при подписании предварительного договора происходит резервирование прав. В нем указываются основные параметры сделки: цена, сроки передачи прав собственности, порядок расчетов и другие важные моменты. Также стоит прописать ответственность сторон за срыв сделки.

Шаг 6. Составление договоров купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости — важный юридический документ. Правильно составленный ДКП защищает интересы всех участников сделки, гарантирует ее безопасность и прозрачность. В нем обязательно нужно указать:

1. Все стороны договора.
2. Предмет договора.
3. Цену.
4. Источники средств.
5. Порядок оплаты.
6. Права и обязанности сторон.
7. Условия расторжения договора.

Подробно о том, как оформить договор купли-продажи, мы написали в статье Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составить.

Шаг 7. Проведение альтернативной сделки

Заключить все договоры купли-продажи нужно одновременно. Обычно это происходит в одном офисе того или иного банка.

Шаг 8. Регистрация права собственности

Зарегистрировать переход права собственности на все объекты в сделке также необходимо синхронно. Для этого все участники сделки приходят в МФЦ или Росреестр и подают документы для оформления собственности. После успешной регистрации сделки новые владельцы получают выписки из ЕГРН, подтверждающие их права на жилье.

Шаг 9. Освобождение жилья и передача ключей

Это заключительный этап, на котором новые владельцы недвижимости получают ключи и могут переезжать. Чтобы все прошло по плану, важно заранее оговорить сроки освобождения помещений и передать их в надлежащем состоянии.

Плюсы и минусы альтернативной сделки

Эксперты сходятся во мнении, что основное ее преимущество — возможность провести всю цепочку сделок за один день, что в первую очередь удобно для продавца-покупателя. Плюс для покупателя альтернативной квартиры — стоимость ниже рынка (продавцы недвижимости часто уменьшают цену из-за сложности проведения альтернативной сделки).

Среди основных минусов альтернативной сделки можно выделить:

• сложность подготовки — она требует составления большого количества документов и их тщательной проверки, а также синхронизации всех участников сделки;
• длительность — процесс может занять несколько месяцев;
• высокие риски срыва — из-за одного участника сделки может сорваться вся цепочка;
• дополнительные расходы на услуги специалистов, которые подготовят и проведут сделку.

Плюсами альтернативной сделки являются возможность быстрого обмена, снижение части затрат на продажу и гибкость в условиях. Но есть и минусы: сложность процесса, высокие риски и необходимость тщательной проверки документов.

Альтернативные сделки могут быть выгодным решением, но требуют внимательного подхода и тщательной подготовки.

Алена Смирнова

управляющий директор компании ДАН Недвижимость

Коротко о главном

1. Альтернативная сделка позволяет продать старое жилье и сразу же купить новое.
2. В ней несколько участников и объектов недвижимости, проводятся все сделки купли-продажи одновременно.
3. Это непростой и длительный процесс, который требует тщательного планирования и участия профессионалов.