Когда ипотека дешевле аренды: как снизить ставку по ипотеке и выгодно купить квартиру

В периоды высокой ключевой ставки рынок жилья может стагнировать. Цены перестают расти и даже начинают немного снижаться. Многие верят, что в такие периоды нужно покупать подешевевшие готовые квартиры и сдавать их в аренду, получая пассивный доход.

Так ли это на самом деле, и есть ли смысл покупать квартиру на вторичном рынке в ипотеку, чтобы заработать на этом, а может и вовсе лучше жить в такой квартире самим — рассказываем в статье.

При каких условиях ипотечный кредит становится выгодным

Согласно оценкам ДОМ.РФ, в августе этого года средняя стоимость аренды квартиры в небольших городах России (с населением от 100 до 500 тыс. человек) увеличилась на 15% по сравнению с прошлым годом и составила 52,7 тыс. рублей в месяц. В крупных городах (с населением от 0,5 до 1 млн человек) аренда подорожала на 14%, достигнув 36,4 тыс. рублей, а в городах-миллионниках (без учета столиц) также наблюдается рост на 14%, с показателем 44,4 тыс. рублей.

Ипотечный кредит можно считать выгодным, если ежемесячный платёж по аренде больше ежемесячного платежа по ипотеке. Вы живете в своей квартире, а платите за нее меньше, чем если бы снимали эту же квартиру.

А такое вообще бывает? Да, если у вас большой первоначальный взнос и низкая ставка по ипотеке.

Как снизить ставку по ипотеке почти в 2 раза

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в начале октября 2024 года средневзвешенная ставка на новостройки достигла 22,33%, на вторичном рынке составила 22,34%, а на строительство дома — 23,01%.

Сбить ставку на вторичном рынке поможет услуга «Своя ставка» и другие полезные опции от Домклик. Проверено — это работающий вариант. С помощью этих инструментов можно взять ипотеку по ставке 11% — то есть в два раза от средней рыночной ставки, которую сегодня предлагают банки.

Вот список самых полезных возможностей, которые помогут максимально снизить ставку по ипотеке в Сбере, даже если у вас нет детей дошкольного возраста и положенных в связи с этим льгот:

• Своя ставка 
• Зарплатный проект
• Домклик Плюс
• Сделка с гарантией

Да, эти услуги платные. Но их цена окажется небольшой в сравнении с той экономией, которую вы получите. Особенно это касается «длинной» ипотеки на срок 30 лет. При этом вы не обязаны держать эту ипотеку все 30 лет: кредит можно гасить досрочно без штрафов и переплат, внося досрочные платежи по мере возможностей.

А если вам положен льготы от государства (маткапитал, субсидии для многодетных семей, региональные выплаты) — обязательно используйте их. Если детей нет и не планируется, то поможет налоговый вычет.

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку составляет до 650 тыс. рублей на одного человека (то есть если вы в браке, вернуть налогов можно на 1,3 млн руб.). Поэтому налоговый вычет — хорошая история, не ленитесь узнать, как его оформить.

Потратить вычет, кстати, вычет можно на что угодно: в том числе — на досрочное погашение ипотеки. А можно съездить в отпуск или положить на вклад — на ваше усмотрение, ограничений нет вообще.

Считаем на примере

Однокомнатная квартира в пригороде Санкт-Петербурга стоит 4,3 млн рублей. У нас есть первый взнос 2 млн и еще 670 тыс. руб. на услугу Своя ставка — она снизит процент по ипотеке сразу на 10 процентов.

Также будут какие-то расходы на сделке и сразу после: оплата сервисов Домклик, госпошлина, мелкий ремонт в квартире — для ровного счёта пусть будет примерно 330 тыс. руб. Итого: 2 млн рублей (первый взнос)  + 670 тыс. (снижение ставки) + 330 тыс. (дополнительные расходы) = 3 млн. Каким в этом случае будет платеж по ипотеке и платеж по аренде? Ипотечный платёж составит 23 тысячи. А аренда в этом районе города стоит от 25 до 35 тысяч в зависимости от ремонта. Получается, квартиру покупать выгодно — она будет давать небольшой пассивный доход.

Стоит ли покупать квартиру в ипотеку в 2024 году

Решать вам: всё зависит от ваших возможностей и потребностей.

Если математика работает в вашу пользу (у вас хороший первый взнос и есть деньги на оплату опций, которые позволяют снизить ставку), а платежи по аренде перекрывают ипотечные платежи — вы как минимум ничего не теряете, но имеете собственную квартиру. В ней можно жить, а можно сдавать, получая пассивный доход.

Если первоначальный взнос небольшой — продолжайте копить. Например, на момент публикации статьи вклад «Лучший %» от Сбера даёт доходность 20% годовых. То есть имея на руках 1 млн рублей, за год без особых усилий можно заработать 200 000 рублей.