Когда ипотека дешевле аренды: как снизить ставку по ипотеке и выгодно купить квартиру
В периоды высокой ключевой ставки рынок жилья может стагнировать. Цены перестают расти и даже начинают немного снижаться. Многие верят, что в такие периоды нужно покупать подешевевшие готовые квартиры и сдавать их в аренду, получая пассивный доход.
Так ли это на самом деле, и есть ли смысл покупать квартиру на вторичном рынке в ипотеку, чтобы заработать на этом, а может и вовсе лучше жить в такой квартире самим — рассказываем в статье.
При каких условиях ипотечный кредит становится выгодным
Согласно оценкам ДОМ.РФ, в августе этого года средняя стоимость аренды квартиры в небольших городах России (с населением от 100 до 500 тыс. человек) увеличилась на 15% по сравнению с прошлым годом и составила 52,7 тыс. рублей в месяц. В крупных городах (с населением от 0,5 до 1 млн человек) аренда подорожала на 14%, достигнув 36,4 тыс. рублей, а в городах-миллионниках (без учета столиц) также наблюдается рост на 14%, с показателем 44,4 тыс. рублей.
Ипотечный кредит можно считать выгодным, если ежемесячный платёж по аренде больше ежемесячного платежа по ипотеке. Вы живете в своей квартире, а платите за нее меньше, чем если бы снимали эту же квартиру.
А такое вообще бывает? Да, если у вас большой первоначальный взнос и низкая ставка по ипотеке.
Как снизить ставку по ипотеке почти в 2 раза
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в начале октября 2024 года средневзвешенная ставка на новостройки достигла 22,33%, на вторичном рынке составила 22,34%, а на строительство дома — 23,01%.
Сбить ставку на вторичном рынке поможет услуга «Своя ставка» и другие полезные опции от Домклик. Проверено — это работающий вариант. С помощью этих инструментов можно взять ипотеку по ставке 11% — то есть в два раза от средней рыночной ставки, которую сегодня предлагают банки.
Вот список самых полезных возможностей, которые помогут максимально снизить ставку по ипотеке в Сбере, даже если у вас нет детей дошкольного возраста и положенных в связи с этим льгот:
Да, эти услуги платные. Но их цена окажется небольшой в сравнении с той экономией, которую вы получите. Особенно это касается «длинной» ипотеки на срок 30 лет. При этом вы не обязаны держать эту ипотеку все 30 лет: кредит можно гасить досрочно без штрафов и переплат, внося досрочные платежи по мере возможностей.
А если вам положен льготы от государства (маткапитал, субсидии для многодетных семей, региональные выплаты) — обязательно используйте их. Если детей нет и не планируется, то поможет налоговый вычет.
Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку составляет до 650 тыс. рублей на одного человека (то есть если вы в браке, вернуть налогов можно на 1,3 млн руб.). Поэтому налоговый вычет — хорошая история, не ленитесь узнать, как его оформить.
Потратить вычет, кстати, можно на что угодно: в том числе — на досрочное погашение ипотеки. А можно съездить в отпуск или положить на вклад — на ваше усмотрение, ограничений нет вообще.
Считаем на примере
Однокомнатная квартира в пригороде Санкт-Петербурга стоит 4,3 млн рублей. У нас есть первый взнос 2 млн и еще 670 тыс. руб. на услугу Своя ставка — она снизит процент по ипотеке сразу на 10 процентов.
Также будут какие-то расходы на сделке и сразу после: оплата сервисов Домклик, госпошлина, мелкий ремонт в квартире — для ровного счёта пусть будет примерно 330 тыс. руб. Итого: 2 млн рублей (первый взнос) + 670 тыс. (снижение ставки) + 330 тыс. (дополнительные расходы) = 3 млн. Каким в этом случае будет платеж по ипотеке и платеж по аренде? Ипотечный платёж составит 23 тысячи. А аренда в этом районе города стоит от 25 до 35 тысяч в зависимости от ремонта. Получается, квартиру покупать выгодно — она будет давать небольшой пассивный доход.
Стоит ли покупать квартиру в ипотеку в 2024 году
Решать вам: всё зависит от ваших возможностей и потребностей.
Если математика работает в вашу пользу (у вас хороший первый взнос и есть деньги на оплату опций, которые позволяют снизить ставку), а платежи по аренде перекрывают ипотечные платежи — вы как минимум ничего не теряете, но имеете собственную квартиру. В ней можно жить, а можно сдавать, получая пассивный доход.
Если первоначальный взнос небольшой — продолжайте копить. Например, на момент публикации статьи вклад «Лучший %» от Сбера даёт доходность 20% годовых. То есть имея на руках 1 млн рублей, за год без особых усилий можно заработать 200 000 рублей.
Да, потому что платишь за свою квартиру, которая потом после всех выплат ипотечных платежей будет собственностью!А вот перспектива съехать из арендной квартиры не всех в нашей стране привлекает!Обстоятельства могут сложиться так, что собственник арендной квартиры решит ее продать в целях, например, улучшения своих жилищных условий. И вот именно в этот момент стать «жертвой» арендованной квартиры не каждый хочет!Стоит молодым людям задуматься и также произвести расчет по аренде и ипотечным платежам и решить что выгоднее!
С этой сниженной ставкой, людей совсем за дураков держат... Но может быть на самом деле так оно и есть. Одно дело, если вы бы покупали снижение ставки до 1%, а не до 12%. Но 12% - это грабеж.
Если брать ипотеку со сниженной ставкой, то платеж 23000 рублей в месяц. А если без сниженной ставки, то 42000 рублей, примерно. Итого разница 19000 в месяц.
Но, если в место того, чтобы отдать 670000 рублей банку на снижение ставки, положить эти деньги на вклад под 22% или купить облигации с доходностью 25%, то. В первый год вклад будет вам приносить около 14000 рублей в месяц, а если эти деньги не снимать в течении 3х лет, а продолжать вкладывать в тело вклада, то через 3и года доход будет уже 24000 рублей в месяц, а через 6ть лет 46000 рублей в месяц. А через 30 лет 8238560 рублей в месяц. и на счете у вас будет 463855918 рублей. Поэтому, 10 раз подумайте, зачем банк вам дает такую возможность по снижению ставки. :)
Итого, если и ввязываться в снижение ставки, то только в том случае если вы ипотеку берете на долгий срок и будете выплачивать ее весь этот долгий срок, без досрочных платежей. Так как если вы погасите ипотеку раньше чем через 10 лет, то банк заработает на вас, вы же уже уплатили 670000. Но вот если вы будете выплачивать ипотеку все 30 000 лет, то банку уже будет не выгодно - это при условии, что ставка ЦБ так и будет все эти 30 лет не ниже 18% , но история показывает, что ЦБ не может держать долго высокую ставку и они ее снижают через год или 2а, а может и три. И представьте ситуацию, что через 2а года, ставка ЦБ 6% и ипотека рыночная 8%, а у вас 12% - логично же будет сделать рефинансирование с 12% под 8%, но тогда зачем были нужны были эти финты со снижением ставки и переплатой 670 000 рублей? Этих 670 000 хватило бы на 35 месяцев выплат по 19000 дополнительно к тем 230000 которые вы бы платили со сниженной ставкой, а если эти 670000 у вас еще и на вкладе лежали бы под 15-20 % , то выплат хватит не меньше чем на 100месяцев уж точно.
Телеграм-канал Домклик
