Покупать или подождать: эксперты рассказали, стоит ли сейчас приобретать жильё

Стоит ли сейчас брать ипотеку и что будет с рынком недвижимости дальше? Что делать, если проблема с жильём стоит остро, а цены и ставки растут?

С большой долей вероятности можно сказать, что этими вопросами сегодня задаются все, кто планирует покупку квартиры. Однозначного и единственно верного ответа на них не существует. Но мы попробовали приблизиться к истине вместе с экспертами — агентами и застройщиками, которые поделились своим опытом и рассказали, что, на их взгляд, ждёт рынок жилья дальше.

Под какую ставку можно взять ипотеку в 2023 году

Сейчас купить новостройку в ипотеку Сбера можно по льготным программам. Ставка зависит от условий госпрограммы:

• Льготная ипотека c господдержкой — от 8%
• Семейная ипотека — от 6%
• Ипотека для IT-специалистов — от 5%
• Дальневосточная ипотека — от 2%
• Арктическая ипотека — от 2%

Готовое жилье на вторичном рынке можно приобрести со ставкой от 15,6%. Также в отдельных регионах/населённых пунктах ДФО и Арктической зоны заёмщик может купить вторичку по ставке от 2% по программам Дальневосточной или Арктической ипотеки.

Что будет со ставками по ипотеке

По прогнозу Банка России средняя ключевая ставка в 2024 году составит 11,5-12,5%, что на 2,5-3,5 п.п. ниже текущего значения.

Сергей Ежак, эксперт агентства недвижимости «Жилфонд», отмечает, что если вы рассматриваете покупку вторички, то не нужно ждать снижения ставок — действуйте сейчас, улучшайте свои жилищные условия, берите ипотеку. Если ставка снизится, всегда можно оформить рефинансирование. 

Если говорить о льготной ипотеке, то тут многие участники рынка прогнозируют ужесточение условий для заёмщиков.

По мнению, Александра Гуторова, вице-президента, руководителя блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент», рынок быстро приспосабливается к любым ценам, и новости и разговоры о поднятии ключевой ставки или ужесточении выдачи ипотеки порождают ещё больший спрос, поэтому позволяют застройщикам продавать квартиры на первичном рынке. 

Как зафиксировать низкую ипотечную ставку до ее повышения

Из-за роста ключевой ставки ЦБ РФ банки могут повышать ставки по ипотеке. При этом в Сбере кредит на жильё можно взять на прежних условиях, даже если ставка по выбранной базовой программе вырастет.

После одобрения ипотечной заявки ваша ставка будет зафиксирована. У вас будет целых 90 дней на поиск подходящей недвижимости, согласование с банком и подготовку к сделке.

Читайте также: Низкая ставка по ипотеке: как получить и сохранить выгодные условия на 3 месяца

Что сейчас происходит с ценами на недвижимость

Первичное жильё

Цена квадратного мера в новостройках складывается из многих факторов — расходы на земельный участок, проектное финансирование, стоимость строительства и расходы на реализацию, налоговая нагрузка и другие.

Дмитрий Софронов рассказал, что только за последние 3 года строительные материалы выросли в цене более чем на 50%. Также на стоимость квадрата влияет и  повышение ключевой ставки ЦБ. По мнению эксперта, застройщики, особенно в регионах, не увеличивают цены с целью заработать больше, а функционируют на минимальной марже, создавая продукты, которые будут соответствовать времени и будут интересны покупателям.

Вторичное жильё

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость, отмечает, что пока цены на вторичном рынке не снижаются, поскольку по-прежнему сохраняется недостаток предложения. В условиях дефицита товар не дешевеет. Кроме того, спрос сохраняется на довольно хорошем уровне.

По мнению эксперта, этому способствуют два фактора: высокая доля альтернативных сделок (70%) и ожидание снижения ставок, которое позволит оформить рефинансирование. То есть, какого-то радикального снижения активности и массового оттока покупателей не ожидается.

Стоит ли ожидать снижения цен

Эксперты сходятся во мнении, что резкого падения цен на жильё в ближайшее время ждать не стоит.

Элина Ханнанова, директор по продажам ГК «Гранель», ожидает, что первичный рынок станет более спокойным. Колебания валютного рынка и подорожание стройматериалов не дадут возможности существенно уменьшить себестоимость строительства. Но компании не снизят активности по выстраиванию более эффективных внутренних бизнес-процессов, чтобы сохранить в целом текущий уровень цен и создать более комфортные условия для покупателей. 

Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи», считает, что рост ипотечных ставок по стандартным программам явно приведёт к существенному охлаждению спроса на рынке вторичного жилья, но из-за того, что этот сегмент достаточно инертен, влияние выросших ставок отразится на ценовой политике продавцов не раньше чем через 2-3 месяца.

Эксперт подчеркнул, что при этом вряд ли стоит ждать какого-то обвала цен на фоне риторики Центробанка о возможном постепенном снижении ключевой ставки в будущем году. Скорее всего в первом полугодии 2024 года начнёт расти средний дисконт при продаже вторичного жилья, и в первую очередь он коснётся низколиквидных объектов или квартир, собственники которых будут заинтересованы в срочной продаже. Другие продавцы, скорее всего, зафиксируют нынешнюю цену, а на фоне снижения спроса — сдадут квартиры в аренду параллельно с продажей.

На первичном рынке спрос будет подогреваться более доступной ипотекой, значит, в нынешних условиях вряд ли стоит рассчитывать на снижение цен. Скорее всего, они продолжат расти на уровне реальной инфляции. 

Сергей Шлома ожидает удешевления вторички примерно на 10%. По прогнозам эксперта, это произойдет не резко и не раньше весны 2024 года: увеличение числа лотов будет постепенным, и продавцам потребуется время, чтобы сориентироваться в рынке и назначить актуальные цены. До конца этого года и в начале следующего стоимость вторичных лотов будет находиться на прежнем уровне.

Покупать сейчас или ждать: мнение экспертов

Читайте также: Ключевые изменения рынка ипотеки в октябре 2023 года — исследование Домклик

_{*Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения опрошенных экспертов}