Жилой дом и земельный участок при продаже, как правило, идут «единым лотом». Но ситуации бывают разные, и иногда продавцам или покупателям нужно продать или приобрести что-то одно.
Можно ли продать дом без земли и как в таком случае правильно провести сделку — рассказываем в нашей инструкции.
Согласно действующему законодательству участок, на котором находятся дом и объект недвижимости, едины. Если продается одно, продается и второе. Тем не менее разделить эти понятия в сделке реально. Можно продать дом без земли, но успех будет зависеть от того, как оформлен участок.
Продать коттедж или дачу без оформления земли на нового собственника фактически нельзя. Такая схема нарушает принцип владения частным домом. У того, кто владеет постройкой и будет пользоваться участком, не получится жить в доме, не используя расположенную под ним землю. Поэтому право собственности на землю перейдет к новому хозяину вместе с правом собственности на объект недвижимости, который на ней расположен.
Правовой порядок в вопросах землепользования устанавливает Земельный кодекс России. Документ оберегает земельные ресурсы страны, например ограничивая изменение целевого назначения участков, если они относятся к одной из категорий:
Статья 1 Земельного кодекса утверждает «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков». То есть, простыми словами, куда дом — туда и земля. Поэтому ответ на вопрос, могу ли я продать дом без земли, если и то и другое в собственности, — «нет».
Из правил часто бывают исключения. В вопросе возможной продажи дома без земли оно тоже есть.
Закон разрешает продать дом без участка, если дом оформлен в собственность, а земля не оформлена. Например, если участок под домом в долгосрочной аренде. Такая схема распространена повсеместно в сегменте строительства многоквартирных домов в крупных городах.
Например, в Москве вся земля принадлежит городу и стоит очень дорого. Если купить участок под строительство дома, экономика проекта может не выдержать такого расхода, и здание не будет достроено. Поэтому застройщики заключают с мэрией договор аренды на 49 лет.
В сегменте частного домостроения такое встречается реже, но тоже бывает. Эксперты рынка недвижимости указывают, что, столкнувшись с таким оформлением, можно продать дом без участка. Или даже провести сделку так, чтобы была продана часть дома без земли.
Это не значит, что новый владелец останется без участка. К нему перейдет право использовать участок на тех же основаниях, на которых его использовал предыдущий собственник. И если это договор аренды, у него тоже будет свой договор аренды — нужно будет его перезаключить с владельцем земли, вписав имя нового арендатора. В такой сделке важно, чтобы в основном договоре купли-продажи недвижимости было отдельно прописано, что земля находится в аренде согласно договору (указать его регистрационные данные — номер, дату составления, срок действия).
Продать долю в доме без земли будет сложнее — нужно найти покупателя, который будет платить за весь участок или согласится на аренду с другим совладельцем. Риелторы говорят, что в вопросах владения загородной недвижимостью покупатели разумно стремятся к чистоте и прозрачности документов.
Разобрались с тем, что продать часть дома без земли сложно, но можно. Но что делать, если вместе с домом нужно продать часть участка, и можно ли продать дом без межевания земли.
Межевание — это процедура разделения участка, когда оформляются новые документы на каждую долю. Делить крупный земельный массив можно на сколько угодно частей меньшей площади, но нужно свериться с местными требованиями. Регионы устанавливают ограничения минимальной площади земельного участка под жилищное строительство. Если их не соблюдать и, например, «нарезать» землю мельче, Росреестр просто не зарегистрирует такой надел. Всю процедуру придется проходить заново.
Межевание начинается с обращения к кадастровому инженеру. Кадастровый инженер сделает замеры и потом составит межевой план. Без межевого плана невозможно изменить границы участка и зарегистрировать эти изменения. К кадастровым инженерам предъявляются профессиональные требования. Поэтому прежде чем подписать договор на оказание услуги по межеванию, нужно проверить, входит ли специалист в соответствующий реестр.
Когда планы на оба новых участка будут готовы, их нужно поставить на кадастровый учет. Только после этого они будут официально разными территориями, и тот, который с домом, можно будет выставить на продажу.
Чтобы поставить участок на кадастровый учет, нужно отнести межевой план в Росреестр напрямую или же подать весь пакет через МФЦ. Понадобятся:
Поставить участок на учет может только собственник. Если этим будет заниматься представитель или родственник владельца, понадобится оформить на него доверенность.
Как мы уже выяснили: дом и участок под ним неделимы, поэтому с правовой точки зрения ситуации, когда зданием владеет один человек, а землей под ним — другой, быть не должно. Но, по словам экспертов, они бывают, потому что земельный рынок непростой, и его регулирование постоянно совершенствуется, что делает его более прозрачным и понятным.
Но старые схемы могут попадаться, потому что далеко не все владельцы приводят документы в порядок заблаговременно. Риелторы говорят, что на рынке загородной недвижимости не редкость, когда дом годами висит в продаже именно из-за того, что есть проблемы с документами. Когда выгоднее продавать и покупать дачу или участок и что нужно сделать заранее, мы писали здесь.
В условиях, когда нашелся «дом мечты» с непрозрачно оформленными бумагами на него и землю, заинтересованный покупатель, скорее всего, сможет убедить продавца привести документы в порядок. В случае, когда у участка и объекта недвижимости разные собственники и между ними не заключен договор аренды земли, понадобится устранить этот правовой пробел. Как проверить участок перед покупкой, можно узнать в этой статье.
Собственник дома должен будет выкупить участок под ним или же взять в аренду — зависит от договоренностей и особенностей владения. Так, если земля относится к природоохранной территории или принадлежит городу, возможно, купить ее не получится. Тогда нужно будет взять ее в аренду. Как арендовать землю у государства, можно прочитать здесь.
Но владельцу следует знать, что такой загородный дом — на арендованном участке — сильно теряет в цене (до 30%). Потому что для покупателей, желающих купить дом за городом, вопрос собственности земли часто принципиален. Потому что концептуально свой дом трудно представить на чужой земле. Такая схема искажает смысл владения домом. На что обратить внимание при покупке дома, читайте мнение эксперта.
Поэтому хозяевам домов с неоформленными или с ошибкой оформленными земельными участками рекомендуют приводить документы в порядок до того, как понадобится срочно продать недвижимость. Если бумаги оформлены как положено, покупатель найдется быстрее и вероятность того, что сделка пройдет без дисконта, будет гораздо выше.
