Ветхие дома или заросшие травой и кустарниками участки — нередкое явление в деревнях или садовых товариществах. Можно ли приобрести землю и постройки, забытые хозяевами, и как отыскать владельца бесхозного сада или дома в СНТ? В статье рассказываем, как найти хозяина заброшенной недвижимости, и какие способы оформления такой собственности существуют.
Что такое заброшенный дом и где его искать
По оценкам Союза садоводов России на 2020 год, в среднем по СНТ — 10-15% брошенной земли, а в некоторых садовых товариществах не используется до половины участков. Больше всего бесхозных домов — в сельской местности и малонаселенных городах на периферии.
У собственника бывают разные причины не пользоваться своим имуществом. Хозяева, меняя место жительства, не смогли продать дом или участок и просто оставили их. Но бывает, что собственник умер, а наследников, которые бы могли вступить в права наследства, нет, или родственники не захотели вступать в наследство. В таких случаях недвижимость может быть признана бесхозной. Согласно п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозной (бесхозяйной) считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен, либо хозяин от нее отказался.
Как недвижимость получает статус бесхозяйной
В июне 2021 года вступили в силу поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», которые устанавливают порядок выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости. Органы местного самоуправления должны заниматься поиском собственников домов, квартир и участков, в том числе дачных, сведений о которых нет в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости).
Если муниципалитет пытался найти собственника заброшенного дома или хозяина заброшенного гаража, и не нашел, тогда он обращается в Росреестр с заявлением о признании недвижимости бесхозяйной. Дом или гараж будут находиться в таком статусе еще в течение года. Только через этот промежуток времени после постановки бесхозяйной недвижимости на учет, муниципалитет вправе обратиться в суд о признании объекта муниципальной собственностью.
Когда суд назовет муниципалитет новым собственником, местная администрация сможет выставить эту недвижимость на торги, а желающий гражданин получит шанс приобрести ее у муниципалитета по более выгодной стоимости, нежели рыночная.
Здесь есть нюанс. Земельные участки — тоже вещи, но бесхозной можно признать только землю, от прав на которую владелец отказался. Как найти хозяина заброшенного участка?
Что говорится в законодательстве о заброшенных участках
Есть случаи, когда муниципалитет может изъять земельный участок у недобросовестного собственника. Например, если земля, предназначенная для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества в течение трех лет не использовалась по назначению. Однако принудительно забрать участок могут по решению суда только в случае, если владелец отказался устранить нарушение.
Если участок все-таки был изъят, он становится частью муниципальной собственности с дальнейшей возможностью продажи через аукцион. Но в судебной практике все же чаще изымают сельскохозяйственные участки, а не те, что предоставлены для личного строительства и землепользования.
Способы поиска хозяина заброшенной недвижимости
Если земля поставлена на кадастровый учет, до 1 марта 2023 года проще всего было найти ее на публичной кадастровой карте, а дальше по кадастровому номеру узнать данные хозяина заброшенного участка в СНТ или деревне с помощью выписки из ЕГРН. Однако после этой даты получить сведения о собственнике возможно только с его согласия. То есть теперь Росреестр больше не указывает фамилию, имя и отчество владельцев недвижимости, если выписку заказывает посторонний человек. Это значит, что выявить собственника стало сложнее.
Как найти хозяина заброшенного дома в этом случае? К счастью, есть и исключения. Например, запрашивать сведения о владельцах земли могут судьи, нотариусы, кадастровые инженеры, супруги и залогодержатели.
Что делать, если вы не являетесь кем-то из перечисленных категорий? Допустим, если надо найти хозяина заброшенного участка в деревне, то можно поискать данные в архивах местной администрации — какие-то сведения там точно должны быть. Но это только половина дела. Даже если данные собственника найдены, его еще нужно отыскать лично и договориться о продаже.
Если нужно найти собственника заброшенного участка в СНТ, рекомендуется обратиться к председателю садового товарищества. Он должен знать, кому принадлежит участок и как связаться с его собственником. Если удастся связаться с владельцем, можно просто попробовать договориться с ним о выкупе территории.
То же самое касается и случаев, когда участок достался наследникам, а они им не пользуются. В таких ситуациях собственники могут добровольно отказаться от надела или — что более вероятно — продать его. Если речь идет об отказе, владельцу достаточно просто подать соответствующее заявление в Росреестр, и землю после этого можно будет выкупить у местной администрации.
Ситуация может показаться безвыходной, если владелец, скажем, сменил фамилию или уехал из страны. Тогда узнать, кто хозяин заброшенного дома, кажется почти нереально. Но можно подойти к такой недвижимости с другой стороны, а именно — через признание ее бесхозяйной с помощью местной администрации.
Если власть еще не делала этого самостоятельно, заинтересованное лицо может письменно обратиться к муниципалитету с просьбой найти собственников недвижимого имущества или принять его на учет как бесхозяйное, чтобы в дальнейшем его продали на торгах новым собственникам.
Если узнать хозяина заброшенного участка нет возможности, есть другие способы расширить свой надел.
Как оформить на себя заброшенную недвижимость
Три способа оформить бесхозное имущество в собственность:
- Самостоятельно найти собственника заброшенного земельного участка или дома;
- Приобрести у муниципалитета;
- Владеть недвижимостью более 15 лет и оформить ее по приобретательной давности.
В последнем случае главное — владеть недвижимостью открыто, добросовестно и на протяжении 15 лет. После этого появится шанс оформить ее в собственность по приобретательной давности (ст. 234 Гражданского кодекса РФ). Например, человек может начать пользоваться заброшенным домом в своих интересах и через 15 лет попытаться признать свое право собственности на него. В этом случае необходимо подать в суд заявление с предоставлением доказательств того, что гражданин использовал этот дом. При положительном решении можно обращаться в Росреестр для регистрации прав собственности.
Длительное время в судебной практике преобладал подход, согласно которому приобретательная давность применялась только к бесхозному имуществу, когда найти хозяина заброшенного земельного участка или собственника заброшенного дома не представляется возможным. Но сейчас суды все чаще исходят из принципа, что наличие хозяина у недвижимости не является барьером для переоформления прав в пользу другого лица. Это возможно, если собственник долгое время не живет в квартире или доме и не платит за содержание.
Для нового владельца важно соблюсти перечисленные выше три условия. Что значит каждое из требований?
Пользоваться открыто
Разберем пример. Виктор П. купил земельный участок в СНТ, где построил дом. Участок по соседству был заброшен, собственники много лет там не появлялись и взносы, положенные членам садового товарищества, не платили. Виктор пытался узнать о хозяине заброшенного участка и договориться с ним о продаже. Однако, даже получив имя владельца, желаемого результата он не достиг. Постепенно Виктор начал ухаживать за соседским участком, огородил его забором, поставил гараж, то есть владел заброшенным участком открыто и ни от кого не скрывался.
Пользоваться добросовестно
Это один из наиболее субъективных и спорных критериев признания собственности. В судебной практике этот вопрос всегда решается в индивидуальном порядке, поскольку разные законы трактуют понятие добросовестного пользования размыто.
Например, известен случай, когда мужчина приобрел гараж с участком, но договора не было, а сделку подтверждала только расписка о передаче денег. Соответственно, регистрации прав собственности тоже не было. Владимир К. подавал иски в несколько инстанций, дойдя до Конституционного суда. Где-то истцу вменяли то, что он не проявлял прежде инициативы в правильном оформлении собственности.
В итоге Конституционный суд указал, что добросовестность можно признать и в случаях, когда владелец понимает, что у него нет оснований для приобретения права собственности. Исключение составляют случаи, когда были нарушены нормы уголовного права. Такое владение ни при каких условиях не может привести к возникновению права собственности.
Пользоваться непрерывно
Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось на протяжении 15 лет. Переход владения таким имуществом по наследству не прерывает течение этого срока. То есть, если сажал картошку на заброшенном соседском участке в деревне еще отец, а теперь это продолжают делать его дети, то 15 лет будут считаться с того времени, когда участок осваивал именно родитель.
Получить право собственности по принципу приобретательной давности можно исключительно в судебном порядке. Для этого необходимо обратиться в суд с исковым заявлением. Если решение суда будет в пользу истца, владельцу останется только зарегистрировать недвижимость на себя, а потом уже распоряжаться ей по своему усмотрению. Ранее Домклик публиковал инструкцию о том, как зарегистрировать право собственности на дом и земельный участок.
Узнать, как купить квартиру через аукцион
