Как купить частный дом: инструкция

Тренд на переезд за город продолжает набирать обороты. Свежий воздух, тишина, простор, уединение — всё это делает жизнь в частном доме привлекательной и комфортной.

Самый быстрый способ достичь цели — купить уже готовый для проживания дом. Не нужно искать подрядчика, ждать завершения строительства, подводить коммуникации.

В статье рассмотрим основные шаги и рекомендации по покупке дома с участком — на что обратить внимание при выборе, как проверить и провести сделку, в том числе с ипотекой.

Поиск вариантов

Для начала нужно определиться, какой дом вам нужен и где.

Частные жилые дома могут располагаться на территориях населённых пунктов, коттеджных посёлков или садовых некоммерческих товариществ (СНТ). Нельзя однозначно сказать, какой из этих вариантов хуже или лучше: всё индивидуально. Например, СНТ может находиться в черте города или близко к нему, соответственно, здесь у жителей будет доступ ко всей необходимой инфраструктуре.

Что касается возможности оформления прописки, то это зависит от статуса дома. Если по документам вы приобретаете жилое здание, то в нём можно оформить постоянную регистрацию. Такой дом может находиться на территории населённого пункта, коттеджного посёлка, СНТ. Допустимые виды разрешённого использования земли:

• ИЖС — индивидуальное жилищное строительство
• ведение садоводства (СНТ)
• ДНП — дачное некоммерческое партнерство (с 2019 года все ДНП перешли в категорию СНТ)
• ЛПХ — личное подсобное хозяйство в границах населённых пунктов (приусадебные участки)

Если вы уже определились с районом покупки, самый удобный способ поиска объектов — через специализированные сайты, где размещаются объявления о продаже недвижимости.

Например, на Домклик можно настроить фильтры и искать варианты по районам и основным параметрам дома (площадь, число комнат, этажность, материал стен, год постройки, вид внутренней отделки, коммуникации). Также можно задать диапазон цены, площадь и назначение участка, желаемое расстояние до метро.

Ещё один способ поиска — самостоятельное исследование местности. Баннеры о продаже дома часто можно увидеть непосредственно на заборах или на фасадах зданий. Поговорите с местными жителями, охранниками или председателем садового товарищества. Как правило, в небольших посёлках новость о том, что кто-то собирается продавать дом, быстро становится достоянием общественности.

Выбор дома 

Если вы знаете, как и где искать варианты, или уже на примете есть несколько подходящих объявлений, рассказываем, на что в первую очередь нужно обратить внимание при выборе.

Право собственности на дом и участок. Важно, чтобы дом был зарегистрирован в Росреестре. Если это не так, и по документам вам предлагают приобрести только землю, то есть риск того, что постройку признают незаконной.

Назначение здания. В объявлении о продаже объект может называться как угодно — дом, дача, коттедж. Если вам нужно жильё для постоянного проживания с возможностью прописки, главное, чтобы в выписке из ЕГРН было указано, что это жилое здание.

Межевание. Если на участке проведено межевание, это значит, что координаты его границ закреплены в картах Росреестра. Наличие межевого плана позволит в дальнейшем избежать проблем при возникновении споров с соседями. Также этот документ является обязательным при покупке дома с участком в ипотеку.

Если в описании к объявлению нет чётких параметров объекта, все эти вопросы можно уточнить в личной беседе с продавцом. Разумеется, позднее достоверность предоставленной информации нужно проверить в документах на дом и участок.

Другие критерии выбора — транспортная доступность, экология, социальная инфраструктура, особенности ландшафта  — нужно учитывать в соответствии со своими предпочтениями и финансовыми возможностями.

Что ещё можно проверить на начальном этапе

Попросите продавца назвать кадастровый номер дома и участка. Эта информация не является тайной — номер можно определить и самостоятельно, если известен адрес. 

1. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра.
2. Введите в строке поиска кадастровый номер или адрес участка.
3. Оцените расположение дома на территории — как спланирован участок, насколько близко находится дорога, лес, водоём, объекты инфраструктуры. Также на карте сразу видна форма участка и её расположение по отношению к соседским наделам. Тут же можно посмотреть категорию и вид разрешённого использования земли, площадь и кадастровую стоимость участка.

Также по адресу или кадастровому номеру объекта можно узнать историю перехода прав на недвижимость. Чтобы посмотреть, как часто менялись собственники, нужно заказать выписку из ЕГРН на Госуслугах.

Как это сделать:

1. Перейдите по ссылке.
2. Укажите цель обращения: «Получить выписку из ЕГРН» — «Об объекте недвижимости» — «О переходе прав на объект недвижимости».
3. Заполните заявление, на этапе выбора объекта укажите данные вручную (нужно выбрать тип объекта и указать адрес или кадастровый номер).
4. Оплатите услугу (стоимость выписки — 290 рублей). Это можно сделать онлайн.

Срок оказания услуги — от нескольких минут до 3-х рабочих дней. Выписка из ЕГРН с электронной подписью Росреестра придёт в личный кабинет на Госуслугах. В документе будут указаны сведения обо всех правообладателях (без указания персональных данных), размерах их долей, даты возникновения, изменения, перехода и прекращения права собственности, документы, на основании которых происходила смена владельцев.

Также на Госуслугах можно проверить объект на наличие обременений и арестов.

Осмотр объекта

Сузив поиск до нескольких вариантов, нужно переходить к непосредственному осмотру дома.

В процессе поездки вы сможете самостоятельно оценить качество дорожного покрытия и в целом инфраструктуру посёлка, определить реальное расстояние и время в пути, если дом находится за городом. Также во время визита можно узнать, кто живёт по соседству, сдаются ли рядом дома посуточно (многие по этой причине могут отказаться от покупки).

Для осмотра технического состояния дома можно привлечь эксперта по строительству. Существенные дефекты можно определить и самостоятельно по следующим признакам:

• наличие трещин на наружных стенах
• грибок, плесень, следы подтёков на чердаке и в подвале
• неровные полы (проверяется обычным уровнем)
• ржавые трубы
• запах сырости и плесени в доме
• неисправная канализация (чтобы это проверить, нужно слить большой объём воды и посмотреть, как быстро она уходит)
• забитые вентиляционные отверстия

Чтобы проверить электрику, попросите продавца включить несколько бытовых приборов одновременно. Это позволит убедиться, что сеть выдерживает нагрузку без перебоев.

Узнайте, как собственник оплачивает коммунальные услуги. Попросите показать платёжки за разные периоды, чтобы оценить будущие расходы на ЖКУ.

Читайте также: Эксперт рассказал, на что нужно обратить внимание при покупке частного дома

Проверка документов

Какие документы нужно запросить у продавца:

• Паспорта собственников
• Выписки из ЕГРН на дом и участок
• Документы-основания возникновения права собственности  по дому и участку (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или договор приватизации)
• Доверенность, если интересы собственника представляет другой человек (проверяется через нотариальную контору либо через специальный сервис Федеральной нотариальной палаты)
• Справку о зарегистрированных лицах
• Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если она куплена в браке
• Технический паспорт дома с поэтажным планом
• Договора на подключение к коммуникациям и справки об отсутствии долгов по оплате за их использование

Порядок покупки

Шаг 1. Предварительное соглашение

Если вы определились с выбором, то для подтверждения серьёзности намерений необходимо внести задаток за дом. Его размер определяется в отдельном договоре (договор задатка). Внесённая сумма засчитывается в оплату итоговой стоимости объекта.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи

Это основной документ, который подтверждает намерение продавца передать объект недвижимости в собственность покупателя. Последний в свою очередь обязуется внести в качестве оплаты определённую сумму. В договоре указываются основные условия сделки: цена, характеристики жилого помещения, сроки передачи, действия в случае форс-мажора, порядок расчётов.

Читайте также: Как оформить договор купли-продажи жилья онлайн

Шаг 3. Регистрация сделки

Чтобы зарегистрировать переход права собственности, всем участникам сделки необходимо с полным пакетом документов обратиться в МФЦ. 

Подписание договора купли-продажи обычно происходит в момент регистрации.

В соответствии с п.1.2 ст. 16 218-ФЗ срок государственной регистрации прав на недвижимость составляет 9 рабочих дней с даты подачи документов.

Когда всё будет готово, можно будет вернуться в MФЦ и получить новую выписку из ЕГРН и зарегистрированный договор купли-продажи.

Также вы можете воспользоваться сервисом электронной регистрации от Домклик: вам не придётся посещать МФЦ самостоятельно, а документы после регистрации будут направлены всем участникам на электронную почту.

Шаг 4. Расчёт с продавцом

Есть несколько способов провести оплату по договору купли-продажи — банковская ячейка, аккредитив, наличный или безналичный расчёт на сделке. Последние два варианта сопряжены с рисками для покупателя, так как после перевода средств возможны проблемы с регистрацией собственности.   

Ещё один способ — воспользоваться услугой Сервис безопасных расчётов от Домклик. Как это работает:

• Покупатель переводит средства на специальный счёт
• Деньги приходят на счёт продавцу только после регистрации сделки в Росреестре

Услуга оформляется за 15 минут в отделении СберБанка.

В любом случае способ расчётов согласовывается заранее и фиксируется в договоре купли-продажи.

Как купить дом в ипотеку

Если вы планируете купить дом с привлечением ипотечных средств, процедура оформления будет несколько иной.

Шаг 1. Выбор банка и программы

Проанализируйте предложения нескольких банков, определитесь со сроком кредитования и приемлемой суммой ежемесячного платежа. Затем подберите программу, которая соответствует вашим требованиям.

В Сбере действуют такие программы для приобретения готового дома:

• Ипотека на вторичное жильё
• Ипотека с материнским капиталом
• Семейная ипотека (продавец — юрлицо, построившее дом)
• Льготная ипотека c господдержкой (продавец — ИП или юрлицо, построившее дом)
• Ипотека для IT (продавец — ИП или юрлицо, построившее дом)
• Дальневосточная ипотека и Арктическая ипотека (с ограничениями по статусу продавца в зависимости от территории)

Шаг 2. Подача заявки

Заявку можно подать онлайн через сайт банка или при личном визите в отделение.

Какие документы нужны для предварительного рассмотрения:

• Паспорт
• Справка о доходах по форме банка или по форме 2-НДФЛ
• Копия трудовой книжки, заверенная работодателем

Вместо копии трудовой книжки и справки о доходах можно предоставить выписку с лицевого счёта в СФР (оформляется через портал государственных услуг). Зарплатным клиентам банка не нужно подтверждать занятость и доход.

Созаёмщик предоставляет аналогичный пакет документов (за исключением супруги или супруга основного заёмщика, у которых нет подтверждённого дохода). Обычно банк принимает решение в течение 1–2 рабочих дней.

Шаг 3. Выбор и одобрение объекта

Если вы уже определились с выбором дома, нужно получить разрешение банка на покупку этого объекта. Предоставьте документы по дому и участку, закажите отчёт об оценке и подготовьте проект договора купли-продажи.

Шаг 4. Подпишите кредитный договор и зарегистрируйте сделку

После одобрения недвижимости в назначенный день продавец и покупатель заключают договор купли-продажи и одновременно с этим осуществляется передача первоначального взноса. Покупатель подписывает ипотечный договор с графиком платежей. Параллельно оформляется полис страхования недвижимости.

Право собственности на квартиру и обременение в пользу банка регистрируется в Росреестре на основании договора купли-продажи (обременение действует до полного погашения ипотеки). Для этого необходимо обратиться в МФЦ или воспользоваться услугой электронной регистрации.

Шаг 5. Пoдтвepждение сделки и окончательные расчёты

Деньги поступают на счёт продавца после предъявления в банк договора купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и залога в пользу кредитора.

Поздравляем! Теперь вы счастливый обладатель собственного дома. Дату передачи ключей и срок переезда обычно согласовывают с продавцом заранее — это также нужно прописать в договоре.

Читайте также: Как правильно торговаться с продавцом