Что такое коттеджный поселок: особенности управления, плюсы и минусы

Жители современных коттеджных поселков могут наслаждаться уединением и комфортом загородной жизни, при этом имея доступ ко всей необходимой инфраструктуре и удобствам. Здесь, как и в многоквартирном доме, имущество всех собственников делится на частное и общее, а обслуживанием территории и вопросами коммуникаций обычно занимается управляющая компания.

Подробнее о том, как устроена жизнь в коттеджном поселке — рассказываем в статье.

Что такое коттеджный поселок

В общем понимании, коттеджный поселок — это малоэтажный жилой комплекс, который состоит из домовладений (частных домов и прилегающих к ним земельных участков). Как правило, располагается за городом или на окраине населенных пунктов, в живописных местах с чистым воздухом и природой.

Сам по себе коттеджный поселок не является населенным пунктом (деревней, селом) или объединением, как СНТ. По факту это просто отдельный комплекс со своей инфраструктурой.

Если провести аналогию с уже привычными квартирами в новостройках, то можно сказать, что коттеджный поселок — это тот же ЖК, только в данном случае вместо многоквартирных домов девелопер возводит объекты ИЖС. Застройщик покупает землю, строит дома в соответствии с заранее разработанным планом и подъездные пути к ним, подводит необходимые коммуникации, обеспечивает благоустройство территории.

В современном коттеджном посёлке, как правило, есть свой пункт охраны, общественные зоны — парки, спортивные и детские площадки, велосипедные дорожки, объекты социальной инфраструктуры, магазины.

Чем коттеджный поселок отличается от СНТ

Стоит начать с того, что сравнивать эти понятия не совсем корректно, поэтому для объяснения разницы остановимся на особенностях каждого из них.

Коттеджный поселок. Обычно представляет собой заселенную территорию, где расположены индивидуальные коттеджи или загородные дома. Имеет развитую инфраструктуру, в том числе качественное дорожное покрытие, охраняемую территорию, спортивные площадки, магазины. Для жителей могут действовать внутренние правила в части:

• контроля за шумом
• внешнего вида дома и участка
• содержания и выгула домашних животных, в том числе скота и домашней птицы
• соблюдения требований пожарной безопасности
• утилизации отходов
• пользования дорогами и другим общим имуществом

Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ). Это некоммерческая организация, объединяющая владельцев участков для организации садоводства. Члены СНТ могут иметь небольшие дачные постройки, устраивать сады или огороды на своих участках. Также на землях таких товариществ разрешается строить жилые дома. Отдельные требования к внешнему виду застройки не предъявляются.

Кто управляет коттеджными поселками

С 1 октября 2023 года в силу вступили поправки в Гражданский кодекс, которые закрепили за коттеджами поселками понятие общего имущества. Ранее оно было применимо только для многоквартирных домов.

Что относится к имуществу общего пользования в загородных жилых комплексах

• котельные, водонапорные башни, тепловые пункты
• проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары
• элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха
• парковочные площадки
• площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов

Каждый собственник домовладения в посёлке должен нести расходы на содержание и обслуживание общего имущества пропорционально доле в праве на это имущество (определяется в зависимости от площади земельного участка). 

Управление общим имуществом может осуществляться одним из способов:

• управляющей компанией (УК) на основании договора
• товариществом собственников недвижимости
• непосредственное управление собственниками недвижимости

Выбор способа управления должен быть сделан на общем собрании собственников.

На практике чаще всего используется первый вариант — застройщик на этапе строительства сам определяет организацию, которая будет заниматься обслуживанием территории и содержанием коммуникаций за счёт взносов собственников. Отказаться от услуг конкретной УК и выбрать другую также можно посредством проведения голосования на общем собрании жильцов.

Что входит в обязанности УК

• организация контрольно-пропускного режима при въезде в поселок
• ремонт коммуникаций
• вывоз мусора и содержание контейнерных площадок
• уборка, содержание и благоустройство дорог, а также территорий общего пользования
• очистка водоёмов
• дезинсекция

Все вопросы, которые касаются изменения внешнего облика застройки в коттеджном поселке, также решаются через управляющую компанию.

Плюсы домов в коттеджных поселках

• Простор и природа. Коттеджные поселки обычно расположены в живописных местах, что создает уютную атмосферу и предоставляет возможности для активного отдыха.
• Безопасность и приватность. Загородные малоэтажные ЖК имеют огороженную территорию и систему безопасности, что создает ощущение комфорта и защищенности.
• Качественные коммуникации и инфраструктура. В современных коттеджных поселках есть всё необходимое для комфортной жизни — хорошие дороги, удобные подъездные пути, детские площадки, оборудованные зоны отдыха, магазины.

Минусы домов в коттеджных поселках

1. Удаленность от города. Коттеджные поселки часто расположены за пределами населенных пунктов, что может привести к увеличению времени на дорогу до работы, школы и других мест.
2. Высокие сборы на обслуживание. Владение домом в коттеджном поселке может потребовать дополнительных затрат на обслуживание инфраструктуры поселка, уборку территории, охрану, освещение и на другие расходы.
3. Высокая цена коттеджа с участком. Очевидно, что в загородных комплексах с развитой инфраструктурой недвижимость будет стоить дороже, чем, например, в обычном СНТ.

Еще одна особенность проживания в современном коттеджном поселке — наличие требований к внешнему виду дома и участка. Это делается в целях того, чтобы все домовладения соответствовали первоначальному архитектурному проекту комплекса.

Подобные требования действуют не во всех коттеджных поселках, с подробными условиями проживания лучше ознакомиться перед покупкой дома.