Брачный договор при покупке жилья в ипотеку

Семейная жизнь порой полна сюрпризов. Как сделать так, чтобы при покупке недвижимости у супругов в будущем не возникало проблем, связанных с правами на жилье? Договариваться. Чтобы договориться было легче, можно заключить брачный договор.

Рассказываем, как это работает и зачем это нужно.

Что такое брачный договор 

По российским законам у супругов равные права на имущество, приобретенное в браке — при этом не важно, на кого оно оформлено. То есть, если вы покупаете квартиру в браке, а платит за нее кто-то один, квартира все равно будет общей. И муж, и жена имеют на нее равные права.

Если вас такая ситуация не устраивает, ее можно изменить. Для этого и существует брачный договор.

Брачный договор — это соглашение между супругами, в котором они закрепляют, кому и какое имущество будет принадлежать в браке при разводе.

Женаты и платим ипотеку вместе

Если вы официально состоите в браке, то ваши отношения регулируются Семейным кодексом РФ. По закону нажитое в браке имущество — совместное, то есть принадлежит обоим супругам (ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 33 СК РФ). Поэтому, если квартира куплена в ипотеку и оформлена на одного из супругов, она все равно становится общим имуществом: права на нее имеют и муж, и жена.

При оформлении ипотеки обязательно согласие обоих супругов, даже если один из них не планирует погашать кредит. Поэтому, если кто-то из пары против кредита, то заключение брачного договора — единственный выход. Это касается и ситуации, когда у одного из супругов плохая кредитная история. Брачный договор позволит оформить ипотеку на того, чьи доходы и кредитная история будут оцениваться банком.

Живем вместе, но официально не женаты 

Иногда ипотеку берут пары, которые живут вместе, но официально не женаты. Если кредит оформляется на одного человека, а платят оба, закон в этом случае будет считать, что квартира принадлежит тому, на кого оформлена ипотека.

В случае разрыва отношений партнеру, который платил за кредит, но не был оформлен как заемщик, придется обращаться в суд и доказывать законность своих притязаний на жилье. Это возможно, но очень сложно и муторно — придется искать свидетелей, собирать чеки о переводе денег и так далее.

Более простой и безопасный вариант для партнеров в этом случае выступить равноправными созаемщиками по ипотеке и оформить ее на двоих.

Если партнеры с общей ипотекой в ходе совместной жизни решили официально вступить в брак, или у одного из них уже была ипотека до регистрации брака, лучше заключить брачный договор. В соглашении можно прописать все условия раздела имущества в случае развода, в том числе и раздел кредита и жилья.

Как и когда заключить брачный договор

Брачный договор нужно составить в письменном виде, он не имеет строгой формы, и заверить у нотариуса. Соглашение можно заключить и до вступления в брак, и после этого. В любом случае оно вступит в силу только с момента регистрации брака (п. 1 ст. 41 СК РФ).

Если вы решили заключить брачный договор до оформления ипотеки, заранее подумайте, что там указать. Вот основные пункты, на которые стоит обратить внимание:

• Кто делает первоначальный взнос
• Кто платит по кредиту и сколько
• Доли в недвижимости
• Размер компенсации при отказе от доли
• Условия раздела недвижимости и кредита в случае развода

В брачном договоре также прописывают:

• Паспортные данные супругов
• Статусы по отношению к банку (заемщик/созаемщик)
• Сведения о первоначальном взносе (маткапитал или другие источники)
• Штрафные санкции за невыполнение обязательств по контракту
• Условия для расторжения брачного договора
• и другие пункты, важные для супругов

Указать, что будет с ипотечной недвижимостью при разводе, можно:

В долях. Какая часть имущества и кому останется.

Прописать раздельное владение. Тогда обязательства по ипотеке возьмет на себя только один супруг, и ему же останется недвижимость. При этом второй не будет обязан выплачивать кредит.

Определить недвижимость как совместную собственность. Супруги владеют квартирой или домом в ипотеке вместе, и квадратные метры при разводе поделятся поровну. Если один перестает платить по кредиту, обязательство перейдет на другого как на созаемщика.

Когда брачный договор могут признать недействительным

• Если документ не заверен у нотариуса
• Контракт заключен под давлением, с применением насилия, угроз или обмана
• Договор подписал недееспособный человек
• Условия контракта ограничивают права одного из супругов

Если один из супругов докажет наличие одного из вышеперечисленных обстоятельств в суде — договор будет расторгнут.