Итоги рынка недвижимости 2024: главные события

Мы освежили в памяти все, что происходило на рынке недвижимости и ипотеки в 2024 году, и отобрали 12 наиболее важных событий, которые в числе прочего повлияли на отрасль.

Предлагаем вспомнить все, что было, вместе с нами.

Январь

Начало 2024 года на рынке недвижимости было связано с изменениями сразу во всех льготных программах ипотеки. Вообще, они вступили в силу в конце 2023-го, но в полной мере заработали в январе.

Новым общим условием программ с господдержкой стало ограничение числа кредитов, которые можно оформить по низкой ставке: с тех пор один человек имеет право взять льготную ипотеку только один раз. Исключение сделали лишь для «Семейной ипотеки», но при соблюдении нескольких требований.

Если говорить отдельно о корректировках в льготных программах, правительство увеличило первоначальный взнос по «Господдержке», которая тогда еще существовала, с 20% до 30%. А максимальный размер кредита по ней установили для всех регионов на уровне 6 млн руб. При этом ранее в Москве, Санкт-Петербурге и их областях он был в два раза больше — 12 млн руб.

А вот по «Дальневосточной и арктической ипотеке» условия, наоборот, улучшили. Максимальный размер кредита по программе увеличили с 6 млн руб. до 9 млн руб., но только для покупки или строительства жилья больше 60 «квадратов».

Сейчас, по прошествии года, наполненного разными событиями, эти изменения не кажутся критичными, но на тот момент они были существенными. Это подтверждает и статистика Домклик: по данным аналитиков, эффект от введения мер для охлаждения спроса на льготную ипотеку проявился уже в январе.

Если в четвертом квартале 2023 года количество выданных льготных кредитов на первичном рынке в Сбере составляло около 2-3 тыс. в день, то в январе 2024-го оно в основном не поднималось выше 500 штук в день. При этом доля льготных кредитов в общем количестве выдач за месяц сократилась с рекордных 61% до 48%. Больше всего снизился спрос на «Господдержку» — с 27% до 19%. Доля кредитов по «Семейной ипотеке» сократилась менее значительно — с 27% до 22%.

Более того, эти изменения привели к значительному охлаждению спроса на новостройки в первом полугодии 2024-го в целом. Забегая вперед, выдачи начали восстанавливаться во втором квартале в преддверии завершения «Господдержки» и корректировки «Семейной ипотеки».

Февраль

Этот месяц событийно был спокойным, но заявление президента России Владимира Путина, касающееся продления «Семейной ипотеки», запустило новый виток дискуссий вокруг программы, действие которой должно было завершиться с июля 2024 года.

В частности, глава государства предложил продлить ее до 2030-го, сохранив ставку 6% для семей с детьми младше 6 лет. Для остальных заемщиков условия предполагалось изменить, поэтому тема будущего «Семейной ипотеки» — да и других программ тоже — стала одной из главных в последующие месяцы.

Например, Минфин предлагал повысить ставку для семей с детьми старше 6 лет до 12%. А еще в ведомстве думали над исключением из «Семейной ипотеки» заемщиков с высокими зарплатами.

Март

18 марта премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление, которое вернуло мораторий на начисление неустойки девелоперам за несданные вовремя объекты.

Если застройщик задерживает сдачу жилья по ДДУ, покупатель может требовать неустойку за каждый день просрочки. Вместе с тем у девелопера есть аналогичное право в том случае, если дольщик просрочил платеж. Документ, в свою очередь, запретил начисление неустоек за период с 22 марта до 31 декабря 2024 года для обеих сторон. Взыскать друг с друга убытки за это время они также не могут.

Апрель

В начале апреля вступили поправки в Жилищный кодекс, которые прежде всего узаконили посуточную аренду жилья в России, чей статус до тех пор оставался неопределенным.

Вместе с тем в ЖК РФ появились правила сдачи квартир, в том числе на небольшой срок: теперь собственники могут сдавать жилье только при условии, что права и интересы соседей будут соблюдаться. Иными словами, жильцы не должны шуметь в неположенное время, оставлять мусор в подъезде или курить в нем и так далее. Кроме этого, с апреля нельзя сдавать квартиры в аренду без счетчиков.

Май

Примерно в это время в России закрепился максимальный ценовой разрыв между квартирами на первичном и вторичном рынках недвижимости. По данным Росстата, во втором квартале он вырос до 55%, по данным Домклик — до 49%.

В свою очередь, в Центробанке связывали такую динамику с длительным действием ипотечных госпрограмм, в связи с чем там выступали за отмену массовой льготной ипотеки и сохранение лишь адресных программ, что и произошло чуть позже.

А пока...

Июнь

В России в 10 раз повысили штрафы для коммунальщиков за предоставление некачественных услуг ЖКХ. Речь о грязной воде, отключении света, отоплении зимой и прочем. Раньше за это штраф составлял 500-1 тыс. руб. для должностных лиц, 5-10 тыс. руб. — для юридических.

А с июня для ресурсоснабжающих организаций действует двухступенчатая система наказания. За первое нарушение грозит штраф 5-10 тыс. руб. для должностных лиц, 30-50 тыс. руб. — для юрлиц. Повторное нарушение чревато санкцией в 10-30 тыс. руб. и 50-100 тыс. руб. соответственно.

Июль

Это был один из самых насыщенных на новости месяцев. Если коротко, то в России перестала существовать массовая льготная ипотека. Что это значит?

Во-первых, свое действие прекратила программа «Господдержка» — ее просто не продлили. Эта программа позволяла взять кредит на покупку жилья под 8% фактически каждому и была самой популярной у россиян.

Во-вторых, изменились условия «Семейной ипотеки»: круг ее получателей существенно сократился, и теперь оформить кредит по программе могут только:

• семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок до 6 лет или ребенок с инвалидностью;
• семьи с двумя несовершеннолетними детьми — в этом случае можно купить жилье в новостройке только в одном из 35 регионов или в малых городах (кредит на строительство дома можно взять в любом регионе).

При этом хорошая новость в том, что «Семейной ипотеку» все же продлили до 2030 года, ведь ее действие должно было завершиться одновременно с «Господдержкой».

В июле существенные изменения произошли не только на рынке ипотеки — в конце месяца ЦБ повысил ключевую ставку до 18% после ее длительного нахождения на уровне 16%, а именно с декабря 2023 года. Все вкупе это привело к падению спроса на новостройки и ИЖС.

Так, по данным ЦБ, в апреле и мае выдачи ипотеки в денежном выражении составили 466 млрд руб. и 546 млрд руб. соответственно. В рекордном июне — 788 млрд руб. А уже в июле, августе и сентябре упали до 356 млрд руб., 375 млрд руб. и 373 млрд руб.

Август

Под вопросом, как мы уже сказали, была судьба не только «Семейной», но и «IT-ипотеки». Срок действия программы был ограничен 2024 годом, и, к примеру, Минфин выступал за ее плановое завершение. Тем не менее возможность взять кредит по низкой ставке для айтишников сохранили — до 2030 года, но на новых условиях. Они вступили в силу с августа.

Из главного: ставку по «IT-ипотеке» увеличили с 5% до 6%, а максимальную сумму кредита установили на уровне 9 млн руб. для всех регионов (в регионах-миллионниках она была 18 млн руб.). Кроме того, из программы исключили Москву и Санкт-Петербург.

Изменились и требования к среднему уровню дохода IT-специалистов. В городах-миллионниках, а также Московской и Ленинградской областях минимальная зарплата до вычета НДФЛ должна быть 150 тыс. руб. В остальных городах и населенных пунктах — от 90 тыс. руб. в месяц.

Сентябрь

С 1 сентября в России вступили в силу поправки в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уменьшающие гарантийный срок на квартиру в новостройке с пяти до трех лет. Касается нововведение конструктивных элементов здания: стены, окна и так далее. В течение этого этого срока застройщик обязан устранять обнаруженные недостатки, и исчисляется он со дня передачи жилья покупателю.

Кроме того, для застройщиков исключили двойную ответственность за несвоевременное устранение недостатков жилья. Неустойку раньше можно было взыскать и по закону «Об участии в долевом строительстве», и по закону «О защите прав потребителей». Теперь второй ФЗ применять в таких случаях нельзя.

А еще для девелоперов уменьшили штраф, который они платят от суммы, присужденной за нарушение договоров с дольщиками. Ранее он составлял 50%, сейчас — 5%.

Октябрь

Главное событие этого месяца можно уместить в два предложения: 25 октября Центробанк повысил ключевую ставку с 19% до 21%. Это максимальное значение за все время ее существования.

Ноябрь

В ноябре президент России Владимир Путин подписал закон о праве ЦБ устанавливать количественные ограничения для банков на выдачу ипотечных кредитов. Он начнет действовать с 1 апреля 2025 года.

Речь идет о введении макропруденциальных лимитов, под которыми понимается ограничение доли рискованных займов в общем объеме выдач. Эти изменения должны снизить закредитованность россиян и риски для банков и микрофинансовых организаций.

Декабрь

Важным днем, который ждали участники рынка недвижимости, стало 20 декабря — дата заседания Совета директоров Банка России по ключевой ставке. Эксперты давали разные прогнозы, при этом вероятность повышения базового показателя была высокой. Тем не менее ЦБ решил сохранить ключевую ставку на уровне 21%, что скорее является позитивным событием, завершающим этот год.