Инвестиции во вторичную недвижимость остаются одним из самых популярных способов сохранения и приумножения сбережений среди россиян. Одна из стратегий заработка в этой сфере — перепродажа квартиры по более высокой цене. Её частным случаем является флиппинг, который предполагает покупку, ремонт и последующую продажу жилья с целью получения прибыли.
Узнали у эксперта, сколько можно заработать на инвестициях во вторичное жильё для дальнейшей перепродажи и какие затраты следует закладывать.
В 2024 году флиппинг остаётся рабочей стратегией, но с определёнными оговорками. Для меня очевидно, что спрос на вторичном рынке просел в связи с увеличением ставки по ипотеке. Благодаря этому грамотный флиппер может приобрести объект на более выгодных условиях.
Из-за повышенных ставок увеличились сроки, которые нужно закладывать на реализацию проекта. Их важно учитывать, так как количество затраченного времени влияет на итоговую доходность. Несколько лет назад мы закладывали в среднем 3–4 месяца на один проект. Сейчас это 5 или 6 месяцев.
В расчёте необходимо выдержать желаемую доходность. Для этого нужно правильно сформировать точку входа по объекту и таким образом реализовать проект с той доходностью, которая необходима.
Модель флиппинга хороша тем, что входить в рынок можно в любое время. Сейчас российский рынок принадлежит покупателю, и, следовательно, можно диктовать свои условия при приобретении вторички.
Ожидаемые затраты
Если не считать расходы на приобретение объекта, максимальные затраты требуются на этапе улучшений: это ремонт, меблировка и дизайнерские решения. Сумма вложений зависит от сегмента, города и того, насколько капитально будут сделаны преобразования. Также нужно закладывать дополнительную сумму на случай непредвиденных расходов, чтобы не задерживать процесс ремонта отсутствием средств.
По словам эксперта, стоимость максимальной оптимизации квартиры эконом-сегмента в Москве и Санкт-Петербурге составляет примерно 50 тысяч рублей за квадратный метр. Например, если ваш объект — двухкомнатная квартира в Москве площадью 50 кв. м, то затраты будут около 2,5 миллионов рублей.
За эти деньги вы можете сделать полный капитальный ремонт и получить готовую квартиру с коммуникациями.
Как подготовить квартиру к продаже
Для получения максимальной выгоды от инвестиций важно улучшить уровень комфорта и качество пространства. В этом поможет инвест-ремонт и меблировка, увеличивающие капитализацию объекта.
Чтобы выгодно выделить квартиру на фоне конкурентов, стоит сделать хоумстейджинг. Так заинтересованные покупатели смогут «примерить жильё на себя». Подача квартиры в выгодном ракурсе поможет быстрее принять решение о выходе на сделку.
Например, в санузле можно повесить полотенце, аккуратно расставить принадлежности для душа, предметы декора (свечи, цветы). В гостиную приобрести плед, рамки для фотографий, картины, корзины, ковры. Человек должен представить, как он живет в этой квартире. Эти элементы позволяют перейти из показов в сделку с максимальной конверсией.
Также важны качественные профессиональные фото квартиры в дневное время с хорошим светом. Фотография в объявлении должна передавать пространство и уникальные внешние свойства объекта.
Сколько можно заработать
Выгоду от реализации проекта можно измерять прибылью или доходностью. Наша компания измеряет проекты через годовую доходность, так как это ясно отражает, насколько эффективно отработал капитал. Например, прибыль в 3 млн рублей от 10 вложенных, полученная за год, составляет 30% годовых. Можно показать доходность в 1 млн рублей от 10 вложенных, но сделать это за 2 месяца. Это 60% годовых.
То есть во втором случае капитал отработал эффективнее. Если сделать 6 таких проектов за год, то прибыль составит 6 млн рублей вместо 3.
На максимальную доходность влияет не только маржинальность, но и сроки реализации проекта: чем быстрее проект готов, тем выше годовая доходность.
Пример реализованного проекта
- Адрес объекта — Санкт-Петербург, ул. Софийская.
- Цена покупки квартиры (2023 год) — 3 500 000 рублей.
- Расходы — ремонт 700 000 рублей, оснащение 500 000 рублей, оформление сделки и оплата ЖКУ 40 000 рублей. Общая сумма вложений, включая первоначальную цену квартиры — 4 740 000 рублей.
- Срок реализации проекта — 3,5 месяца.
- Цена продажи — 5 900 000 рублей.
- Общий доход — 1 160 000 рублей. С этой суммы был уплачен налог в размере 81 200 рублей*.
Итог: чистая прибыль по проекту составила 1 078 800 рублей или 78% годовых.
Эксперт отмечает, что доходность для разных объектов может сильно отличаться. Это зависит от множества параметров, начиная с выбора правильной ликвидной квартиры и заканчивая сроком продажи.
Инвестиции во вторичку для последующей перепродажи сопряжены с определёнными рисками, которые нужно учитывать. Особенно, если вы новичок в этом деле.
В числе основных рисков — неправильный выбор квартиры, затягивание сроков ремонта, проблемы с предыдущими собственниками, включая возможные юридические сложности сделки, непредвиденные траты.
Читайте также: Инвестиции в недвижимость в 2024 году: как грамотно вложить деньги и сколько можно заработать
*Для физических лиц налоговая ставка составляет 13%. В примере выше налог рассчитан по ставке 7% (такие условия действуют для ИП по упрощённой системе налогообложения «Доходы минус расходы» в Санкт-Петербурге).
