Покупка и ремонт «убитой» квартиры: плюсы и минусы, что стоит знать

Нередко в интернете можно встретить рассказы людей о том, как они купили «убитую» квартиру и сделали в ней ремонт, получив симпатичное жилье. Чаще такие решения аргументируют стоимостью: старые квартиры на вторичке продаются дешевле, чем те, где есть хотя бы косметический ремонт.

Выгодны ли такие приобретения и какие подводные камни могут ждать при покупке и ремонте ветхих квартир — разбираемся вместе с экспертами.

Выгодно ли покупать ветхие квартиры

Логично, что квартиры со старым и уже давно неактуальным ремонтом реализуются на рынке по низкой стоимости, в отличие от предложений с косметическим и тем более свежим ремонтом.

Но может ли покупка такой квартиры на вторичке быть выгодной в текущем состоянии рынка?

Эксперты отмечают, что решение о покупке старой квартиры должно зависеть от целей: если квартира рассматривается как инвестиция с последующей продажей — такой вариант стоит рассмотреть.

Если же интересует покупка собственной квартиры и не за свои средства, а в ипотеку, то с учётом ремонта это решение уже не такое привлекательное, как кажется. За исключением одного нюанса.

То есть, если вы интересуетесь покупкой квартиры в Москве вблизи метро и не на конечных станциях, и вам попался такой вариант — цена на убитую квартиру, вероятно, будет в разы ниже, чем другие предложения в этом же районе. И с оценкой своих целей и возможностей покупка «убитой» квартиры вдолгую может стать неплохой сделкой.

«Как ни странно, такие квартиры, если они хорошо и адекватно оценены, достаточно быстро разбирают. Срок экспозиции таких объектов достаточно короткий, и их не так много на рынке, как кажется. Хотя здесь, конечно, многое зависит и от локации» , — отмечает Юлия Дымова.

Во сколько может обойтись ремонт

Обычно во вторичном сегменте жилья стоимость ремонта 1 кв. м варьируется от 10 тыс. до 25 тыс. рублей в зависимости от объема и трудоемкости работ, рассказали в «Ремонте со СберУслугами».

Берём однокомнатную квартиру средней площади — 35 кв. метров. При грубом расчёте получаем от 350 тыс. до 875 тыс. рублей трат на ремонт.

Работы в таких квартирах много: старые обои, коммуникации, облицовка, объясняют эксперты. Демонтаж в квартире стоит поручить специалистам.

Ремонт «убитой» квартиры состоит из следующих этапов:

• Разработка дизайн-проекта. Сначала важно определить, где будут размещаться розетки и мебель. Это можно сделать при планировании интерьера.
• Перепланировка и демонтаж перекрытий. Если нужна перепланировка, демонтируются стены и перегородки, вскрываются полы, удаляется облицовка стен (обои, штукатурка, краска).
• Обустройство коммуникаций. Установка вентиляции, электропроводки, трубопровода, вентиляции.
• На следующем этапе монтируются двери, окна, подоконники. Выравниваются стены, делается стяжка пола. Устанавливается потолок.
• Дальше — облицовка стен, укладка плитки, линолеума или ламината.

Нюансы при ремонте старых квартир

Часто рассказы о покупке ветхой квартиры, подкрепленные фото и видео, выглядят как волшебство. Страшная квартира в миг превращается в милое и уютное пространство. Но на пути к результату не всё так просто.

Как правило, «убитые» квартиры расположены в домах старого фонда. Зимой они прогреваются изнутри, в подкровельном пространстве скапливается конденсат, и на крышах образуется наледь. В результате чердачные перекрытия, основными наполнителями которых были грунт, шлак и строительный мусор, становятся рассадниками плесени.

«Перед началом работ необходимо провести выборочное вскрытие и обследование конструкций потолков, полов, стен и перегородок, в первую очередь — в зонах примыкания балок к наружным стенам, а также в мокрых зонах: на кухнях и в санузлах.

Скорее всего, перед вами предстанет обычный строительный мусор: стружка, щепки, битый кирпич, грунт, иногда угольный шлак. За годы эксплуатации содержимое впитало все пролитые на пол жидкости (от воды до ртути из разбитых градусников) и превратилось в идеальный «огород» для грибковой плесени. Отсюда и запах, почти всегда преследующий нас в старых домах.

Ремонт стен придётся начинать с тщательной очистки от множества слоёв обоев, газет, краски и штукатурки. Всё это также впитало «ароматы» коммунального быта и отравляет атмосферу», — рассказывают в сервисе «Ремонт со СберУслугами».

Эксперты рекомендуют: при выравнивании кирпичных стен не стоит использовать реставрационный гипсокартон. Опять же, по причине конденсата, который характерен для старого фонда. Предпочтительный вариант — штукатурки на натуральной известковой или глиняной основе, которые дают стенам возможность «дышать».

Риски и подводные камни при покупке «убитых» квартир

Помимо особенностей ремонта, есть и другие, наиболее серьёзные нюансы, которые стоит учесть, если вы раздумываете о покупке «убитой» квартиры.

Какой бы манящей ни была стоимость в объявлении о продаже, к покупке нужно подходить внимательно и осторожно.

Убедиться в чистоте сделки поможет юрист. Также есть услуга «Юридическая проверка недвижимости». Вы получите экспертное заключение юриста Домклик, сертификат гарантии на 3 года, защиту права собственности на весь срок владения, а также скидку 0,3% на ставку ипотеки Сбербанка.

Подытожим

Итак, задумываясь о покупке ветхой и дешевой квартиры, нужно реально оценить свои цели, финансовые возможности и посчитать выгоду.

Если вы покупаете квартиру для себя, сверьтесь: правда ли для вас удобен выбранный район, есть ли в нём или поблизости социальная инфраструктура, как долго вы будете добираться до работы, школы или детского сада, кто ваши соседи? Стоит опросить живущих в подъезде, какие коммунальные сложности случаются в доме. Соберите все возможные сведения о доме, квартире и его владельцах. Убедитесь, что покупка стоит того, снизьте риски разочароваться в дальнейшем.

Дальше определитесь, сколько у вас денег на ремонт. И соотносимы ли эти траты с вашими накоплениями и текущими расходами. А если квартира покупается в ипотеку, то с первым взносом по ипотеке, платежами за кредит в будущем и арендой квартиры, если вы снимаете жильё. Стоит также поискать наиболее выгодные ипотечные условия, посмотреть, какие скидки на ставку вы можете получить.

Если квартира приобретается для инвестиции и флиппинга – история другая. Как правило, это уже проложенный бизнес, и финансовые возможности и цели здесь совсем другие. Тем не менее, и тогда не помешает тщательно проверить жильё, проконтролировать риски, чтобы будущие сделки с этой квартирой не приносили проблем.