Когда покупать квартиру в новостройке: на этапе строительства или в готовом доме
На разных стадиях строительства цены на недвижимость могут сильно отличаться. Когда лучше приобретать квартиру: на этапе котлована или в уже готовой новостройке? Рассмотрим все преимущества и недостатки этих вариантов.
До старта продаж. Минимальная цена
Согласно закону о долевом строительстве, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме после получения заключения о соответствии от Минстроя. Но на практике некоторые строительные компании до этого заключают с потенциальнымм покупателями договор бронирования.
В нем вы подтверждаете свое намерение приобрести квартиру, а продавец взамен обещает продать недвижимость по самой выгодной цене. За это право покупатель платит небольшую сумму, в среднем, от 10 до 50 тысяч рублей.
Преимущества договора бронирования
- Самая низкая цена — иногда практически по себестоимости квартиры
- Низкие риски — если не будет оформления ДДУ, деньги вернутся покупателю. Но это обязательно должно быть прописано в договоре!
- Самый широкий выбор планировок и этажей
Недостатки договора бронирования
- Договор бронирования не дает гарантии, что сделка состоится
- Сумма, прописанная в договоре бронирования, не всегда идет в стоимость приобретаемого жилья. Иногда она идет в счет оплаты брони. Опять же, читайте договор
Читайте договор бронирования
Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Иногда недобросовестные застройщики заключают несколько таких договоров на одну и ту же квартиру. Тогда покупатели могут потерять деньги, время и возможность приобретения понравившейся квартиры.
Проследите, чтобы возврат денег был прописан.
Этап котлована. Дешевле на 20-30%
После оформления необходимых документов, застройщик начинает нулевую стадию строительства — этап котлована, на котором производится подготовка фундамента. На этом этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике, на этапе котлована продается около 30% всех квартир.
Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована
- Низкая цена — разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 20-30%, в зависимости от региона
- Широкий выбор площади и планировки будущего жилья — первым покупателям достаются самые удачные варианты
- Застройщик может предоставить вариант оплаты в рассрочку — как правило, без процентов
Недостатки покупки квартиры на стадии котлована
- Квартиру придется ждать несколько лет
- Риск заморозки стройки — например, если нет спроса на квартиры или застройщик понял, что будут большие издержки (из-за грунтовых вод, дорогой схемы подводки коммуникаций и т.д.)
- Риск изменения проекта или этажности — чем меньше построено, тем проще поменять. Например, планировали 5 этажей, а построят 15. Или отделка будет не такой, как обещали.
- Двойные расходы — например, за ипотеку или рассрочку и аренду квартиры
Немного статистики
По данным Сбербанка за 2016–2018 годы средний срок постройки жилого дома от начала до окончания строительства составляет 2 года.
Как правило, за первую половину срока строительства продается около 50% квартир. Цифра зависит от региона и от репутации застройщика. У крупных игроков средний срок реализации 50% квартир составляет 9 месяцев.
За вторую половину срока реализуется еще порядка 30-35% квартир. И оставшиеся 15-20% уже после сдачи дома. Цифры верны для эконом и комфорт-класса жилья.
Имейте ввиду, что после завершения строительства ключи вы получите не сразу. Сдача дома, подключение к инженерным системам и приемка квартиры могут занять еще до года.
Дом готов наполовину. Дешевле на 10-15%
Если вы не хотите вкладываться в квартиру на этапе котлована, можно дождаться момента, когда очертания будущего дома будут уже вполне различимы. Вероятность того, что строительство будет заморожено на более поздних этапах стройки значительно ниже. При этом цены все еще приемлемые.
Преимущества покупки квартиры на этапе 50% готовности
- Меньше срок ожидания квартиры
- Цена все еще меньше, чем в готовом доме
- Можно проверить соответствие хода стройки заявленным срокам
- Меньше шансов попасть на долгострой (но они все же есть)
Недостатки покупки квартиры на этапе 50% готовности
- Цена квартиры уже подросла по сравнению с этапом котлована на 10-15%
- Удачные планировки и этажи, как правило, уже раскуплены
- Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома
Важно! Если квартиры вдруг упали в цене — это может свидетельствовать о том, что застройщику не хватает денег на текущее строительство. Это плохой знак.
Как обезопасить себя?
Один из признаков, на который вы можете ориентироваться при выборе новостройки — аккредитация застройщика в крупных банках.
Например, при аккредитации застройщика Сбербанк обязательно проверяет:
Деловую репутацию юридического лица, его руководителей и группы компаний, в которую оно входит (если входит)
Опыт работы компании в строительной сфере — сколько объектов уже построено, и насколько своевременно они были сданы
Финансовое состояние компании на момент аккредитации
Строительные документы — разрешение на строительство, проектная декларация, документы на землю и градостроительный план земельного участка. Банк следит, чтобы все сроки, приписанные в документах, были актуальны, не было обременений и ограничений на строительства дома на данном участке: ЛЭП, аэропорт, памятники архитектуры и тому подобное.
Квартира в сданном доме. Полная стоимость
Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Конечно, вы можете поймать акцию или попросить у застройщика скидку. Но не рассчитывайте сэкономить больше 5%.
Преимущества покупки квартиры в сданном доме
- Это безопасно — объект полностью достроен и сдан
- Заселиться можно в ближайшие сроки
- Вы точно видите, соответствует ли объект проекту, можете оценить качество постройки, инфраструктуры и придомовой территории
Недостатки покупки квартиры в сданном доме
- Дороже, чем в строящемся доме
- В ближайшие год-полтора будет очень шумно и грязно, т.к. ваши соседи тоже будут делать ремонт
Важно помнить:
Чем ниже цена на квартиру в новостройке, тем выше возможные риски
Выбирайте застройщика из списка проверенных, аккредитованых компаний
Будьте готовы к тому, что квартиру вы получите не сразу после завершения строительства
Всегда внимательно читайте договоры
Подайте заявку на ипотеку до 31 августа 2018 года и получите возможность воспользоваться специальными летними ставками по ипотеке при покупке квартиры в новостройке.
Рекомендуем
Тест: ипотека или аренда — что выбрать?
Инструкция: приемка квартиры в новостройке
На каком этаже лучше покупать квартиру в новостройке
