Решили сдавать квартиру? Мы поможем разобраться, стоит ли делать ремонт перед сдачей, и как найти баланс между вложениями и доходом от аренды. Для этого оценим доходы и расходы при разных вариантах на примере.
Допустим, вы собираетесь сдавать 1-комнатную квартиру площадью 40 квадратных метров. Квартира в новостройке или вторичном фонде, отделка, мебель и техника в квартире есть, они старые, но еще послужат. Итак, у вас есть три возможных варианта:
✅ Оставить как есть — не обновлять ни интерьер, ни мебель
✅ Сделать ремонт с дешевыми материалами, обставить квартиру самой недорогой мебелью и обновить базовую технику
✅ Заказать дизайн-проект и сделать по нему ремонт с материалами средней ценовой категории. Мебель купить не очень дорогую, но крепкую. Также для повышения цены установить водонагреватель, посудомоечную машину и кондиционер
Рассчитайте стоимость ремонта
Давайте посчитаем, сколько примерно денег потребуется на реализацию каждого из этих вариантов и какой будет наиболее выгодным. Как это сделать:
1️⃣ Узнайте, сколько в среднем стоит ремонт под ключ в расчете на 1 квадратный метр в вашем городе
2️⃣ Узнайте примерную стоимость отделки и базовых материалов. Примерный расчет вы наверняка сможете получить в фирмах, которые занимаются ремонтом
3️⃣ Решите, какая мебель будет необходима и сколько на нее нужно будет потратить. Чтобы это понять, подумайте — кто будет снимать вашу квартиру. Часто это зависит от района, где ваша квартира расположена. Если это тихий спальный район со школой и детским садом под боком, скорее всего это будет семейная пара. Если недалеко университет — скорее всего, это будут студенты
Об основных правилах ремонта под аренду читайте в статье: «Ремонт квартиры под аренду: основные правила».
Рассчитали? Теперь сложите все траты и переходите к следующему шагу.
За сколько сможете сдать квартиру в аренду
Посмотрите, сколько стоит аренда квартир в вашем районе, чтобы оценить — за сколько вы сможете сдавать квартиру с той или иной отделкой. Обратите внимание на дату публикации объявления — если оно размещено давно, возможно, цена завышена и сдать квартиру не выходит. Посмотрите, каких предложений больше — в обычном состоянии или с хорошей отделкой и набором бытовой техники.
Позвоните по нескольким объявлениям, чтобы сравнить стоимость при наличии договора, узнать о депозите, скидке при долгосрочной аренде. Не забудьте уточнить, включена ли плата за ЖКХ, или жильцы вносят ее сами.
А теперь сопоставьте вложения в ремонт со стоимостью сдачи квартиры в аренду. Приведем пример.
Без ремонта, руб. | Дешевый ремонт, руб. | Ремонт по дизайн-проекту, руб. | |
Дизайн-проект | 0 | 0 | 50 000 |
Работа мастеров | 0 | 330 000 | 400 000 |
Материалы | 0 | 320 000 | 450 000 |
Мебель и техника | 0 | 250 000 | 400 000 |
Итого: | 0 | 900 000 | 1 300 000 |
Стоимость арендыв месяц, руб. | 15 000 | 22 000 | 35 000 |
Но это не всё. Осталось несколько важных шагов.
Рассчитайте доходность от сдачи в аренду
Не волнуйтесь, это не сложно. Для этого к стоимости квартиры — в нашем примере ее покупали за 5 млн рублей — прибавьте стоимость ремонта, после разделите ожидаемый годовой доход от аренды на получившуюся сумму и умножьте результат на 100. Готово. Вы получите примерную доходность от сдачи в аренду вашей квартиры.
Выберите наиболее выгодный вариант
В каждом случае расчет и окончательный выбор будут зависеть от ситуации. В нашем случае получилось вот что.
✅ Квартира без ремонта — доходность 3,6%
15 000 рублей х 12 месяцев / 5 000 000 рублей = 0,036 х 100 = 3,6%
✅ Ремонт с дешевыми материалами и мебелью — доходность 4,5%
20 000 * 12 / (5 000 000 + 900 000) = 0,045 х 100 = 4,5%
✅ Ремонт по дизайн-проекту — доходность 6,6%
35 000 * 12 / (5 000 000 + 1 300 000) = 0, 066 х 100 = 6,6%
Вывод: в нашем случае самый выгодный вариант — ремонт по дизайн-проекту.
Этот способ оценки нельзя назвать точным: он не учитывает изменение цен на аренду, простой на время поиска арендаторов, текущее обслуживание и многие другие факторы. Он нужен только для того, чтобы быстро определить, стоит ли тратиться на более дорогую переделку.
Можно обойтись без расчетов и отталкиваться от отдельных параметров — например, бюджета или желаемого дохода. В таком случае смету составляют, исходя из них.
Узнайте о том, как правильно составить смету на ремонт: «Как составить смету на ремонт квартиры».
Как отделка квартиры влияет на стоимость аренды
Свежевыкрашенные стены и новая мебель повышают доход от аренды. Но насколько — зависит от многих факторов: расположения, транспортной доступности, других предложений в этом районе.
Если аренда квартир в том же районе в целом стоит недорого, нет смысла вкладываться в дорогостоящий ремонт — прибавка будет незначительной. А если поднять стоимость аренды, будет сложно найти квартирантов.
Квартира с простой отделкой и более дорогой. Разница в цене — всего 3000 рублей, и часть ее можно списать на большую площадь / ДомКлик
Но иногда бывает так, что в районе есть предложения с разной отделкой и ценами на аренду. Тогда высокая стоимость не отпугнет арендаторов, и ремонт быстро окупится.
Аренда квартиры со свежим ремонтом и мебелью стоит почти в 2 раза дороже, чем аренда большей квартиры со старой отделкой в том же доме / Домклик
Поэтому влияние ремонта на стоимость аренды нужно рассматривать в привязке к другим факторам — например, району и портрету потенциального арендатора. В одном случае тратиться на отделку будет нецелесообразно, в другом будет уместен ремонт с дизайнером. Например, если ваша квартира расположена рядом с крупными бизнес-центрами, уместнее будет сделать актуальный ремонт в сдержанных тонах — скорее всего, нанимателю в этом случае важнее будет комфорт и оснащение квартиры, чем стоимость.
Сдать квартиру бесплатно
