Как проверить участок перед покупкой

У каждого человека свое представление идеального дома или дачного отдыха: кому-то важно, каким будет сам дом, а для кого-то решающим фактором станет окружение и транспортная доступность. Путь к мечте о собственном доме или даче начинается с поиска подходящего земельного участка. В отличие от квартиры, у земли существует множество технических и юридических аспектов, которые необходимо учитывать, чтобы сделать правильный выбор.

Рассказываем, как выбрать и проверить участок перед покупкой и где искать информацию.

Определитесь с целью покупки

Для начала нужно решить, что будет на земельном участке — дача или жилой дом.

Выбирайте участок, где разрешено индивидуальное жилищное строительство, если для вас критична хотя бы одна из следующих возможностей:

• оформление постоянной регистрации
• получение ипотеки по льготным ставкам в рамках госпрограмм
• использование материнского семейного капитала

Если вы просто хотите найти место для дачного отдыха (то есть для сезонного проживания), то для этих целей нужно выбирать участок, где разрешено возведение садового дома — ранее всем привычной дачи.

Обратите внимание, что в этом случае характеристики дома не будут иметь значения. К примеру, вы построили дачу, которая подходит для постоянного проживания. При этом, если на вашем участке нельзя размещать жилой дом, то по документам объект всё равно будет считаться садовым.

Разберитесь с видом разрешённого использования

Целевое назначение земельных участков — это довольно запутанная и сложная тема, но освоить ее надо каждому землевладельцу. Иначе может быть так: купил участок и уже готовишься к строительству дома мечты, как вдруг оказывается – что строить нельзя, ни дом, ни дачу. И всё из-за неподходящей категории и вида разрешённого использования земли.

Ещё раз напомним, что и где можно строить.

Проверьте информацию

Чтобы сразу отсечь неподходящие участки и не тратить время на лишние поездки, рекомендуем сначала изучить информацию в открытых источниках — для её получения желательно знать точный адрес, а лучше — кадастровый номер объекта.

Публичная кадастровая карта Росреестра

Это открытый бесплатный информационный портал, на котором можно найти следующую информацию:

• Точная площадь участка.
• Кадастровая стоимость. От нее зависит размер имущественного налога.
• Форма участка и его привязка к местности. От формы зависит план строительства и размещения на участке сада, огорода, построек.
• Вид разрешенного использования.
• Назначение земель. Обратите, внимание, что строить жилые дома на землях сельхозначения проблематично.
• Близлежащие объекты. Можно просмотреть участки и постройки, которые находятся рядом — это позволит избежать неприятных производств или хозяйств по соседству.

Выписка из ЕГРН

Заказать такой документ можно через центры госуслуг «Мои документы», на официальном сайте Росреестра и через сервис Федеральной кадастровой палаты. 

Что смотрим:

• Категория и вид разрешенного использования участка
• Площадь и проведение межевания (закреплены ли границы участка)
• Ограничения по строительству и использованию (если участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории)

Лучше заказывать расширенную выписку из ЕГРН. Официально она называется «О характеристиках объекта недвижимости». Выписка «Об основных характеристиках объекта недвижимости» не подойдёт, так как в ней нет информации об ограничениях.

Генеральный план

По сути, это карта населенного пункта или муниципального образования со всеми важными объектами, не только существующими, но и будущими. Разобраться в генплане непросто, тем более что он может состоять из сотни документов. Но некоторые открытия могут стоить того.

Генеральный план можно найти на сайте местной администрации (как правило, в разделе «Документы») либо на портале Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (ФГИС ТП) — для поиска документов регистрация не требуется.

Что можно найти в генеральном плане:

1. Карта функционального зонирования – на какие зоны разделяется территория, планы по ее зонированию. Можно увидеть, где размещены полезные объекты социальной инфраструктуры, и наоборот, нежелательные территории для соседства (например, зоны размещения отходов).
2. Карты размещения объектов тепло- и газоснабжения, объектов электроснабжения, водоснабжения и водоотведения. Полезно знать, насколько далеко размещены такие объекты, особенно если к участку требуется подключение коммуникаций.
3. Карта границ территорий объектов культурного наследия и особо охраняемых территорий — для использования земли в таких зонах могут потребоваться специальные разрешения, а строительство здесь может быть запрещено.
4. Карта границ зон с особыми условиями использования территории — один из наиболее полезных документов генерального плана. Позволяет уточнить границы водоохранных зон, охранных зон линий электропередач, нефтетрубопроводов, газохранилищ, санитарных зон и т.п. На таких картах также обычно размещены зоны паводков и подтоплений.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

С документом также можно ознакомиться на сайте местной администрации или на портале ФГИС ТП.

В ПЗЗ можно посмотреть основные, условно-разрешённые и дополнительные виды разрешенного использования земельных участков внутри зон территории. Информация будет полезна, если нужно поменять вид разрешенного использования.

Чаты и сайты местных жителей

Можно узнать заранее, на что жалуются местные жители. Например, на сайте «Добродел» регистрируются и решаются жалобы жителей Московской области. На карте сайта можно выбрать район и увидеть в каких категориях и какие жалобы зарегистрированы от жителей и решены ли они.

Аналогичные сайты или чаты в социальных сетях есть и в некоторых других регионах, иногда они располагаются на ресурсах местных органов власти.

Осмотрите участок

Если вас всё устроило по информации из открытых источников, самое время осмотреться на местности.

Что смотрим:

• По пути обращайте внимание на дороги и мосты. Хорошо, если к участку есть несколько подъездных путей и вокруг развита транспортная инфраструктура. Также не забудьте посмотреть в генплане, как дальше будет развиваться район —  вдруг магистраль пройдет слишком близко к вашему наделу. Уточните у местных жителей качество обслуживания дорог, особенно в разное время года (летом может быть все замечательно, а зимой не проедешь из-за плохой уборки снега.
• Оцените форму участка. Возможно придется сделать перестановку будущего строительства.
• Посмотрите, что находится рядом с участком. Вновь загляните в генплан — возможно все виды будут перечеркнуты будущей многоэтажкой по соседству. Полагайтесь не только на своё зрение, но и на обоняние. Вдруг где-то поблизости есть ферма или свалка.
• Поговорите по возможности с местными жителями — они настоящий кладезь информации, зачастую полезной.

Коротко о самом важном

1. Обращайте внимание на категорию земли и вид разрешенного использования. От этого напрямую зависит, что может быть размещено на участке.
2. Проверьте, попадает ли земля в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Если да, то необходимо разобраться с ограничениями, так как они могут быть разными для разных ЗОУИТ — требования к высоте строений или полный запрет на строительство.
3. Исследуйте генеральный план и ПЗЗ на предмет ограничений и неприятных соседей.
4. Поищите информацию о жалобах и протестах местных жителей в интернете.
5. Приезжайте на место и осмотрите окрестности, сам участок, рельеф.
6. Если планируете строить дом, но есть сомнения по участку, можно попросить продавца до проведения сделки подать уведомление о строительстве с нужными вам характеристиками и получить от администрации муниципалитета ответ, что всё соответствует требованиям.

Выбрать участок