Первое полугодие 2022 года выдалось необычным для рынка жилья: в первом квартале наблюдался нетипично высокий спрос, который затем сменился спадом. Эксперты из аналитического центра Домклик в ежемесячном отчете разбираются в причинах нехарактерного развития событий и отдельно останавливаются на ценах на жилье в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае и других регионах.
В большинстве регионов России в феврале-марте отмечалось повышение цен за квадратный метр на фоне всеобщего ажиотажа, вызванного обострением внешнеполитической ситуации, непредсказуемостью курса рубля и резким изменением ставок.
Продавцы стремились продать жилье по завышенным ценам, пользуясь повышенным спросом со стороны покупателей, те, в свою очередь, старались перевести сбережения в недвижимость. Волну спроса также можно объяснить и сезонностью: традиционно к началу весны наблюдается повышение покупательской активности после продолжительных государственных праздников.
В апреле-мае стоимость квадратного метра в большинстве регионов показывала схожую динамику: наблюдается снижение стоимости до уровня января 2022 года. Падение цен вызвано охлаждением спроса из-за выжидательной позиции населения на фоне экономической и внешнеполитической нестабильности, общим падением доходов населения, а также тем, что многие, кто стремился к покупке жилья, уже сделали это ранее.
Мария РомчановаРуководитель аналитического центра Домклик«Сегодня в большинстве регионов мы наблюдаем начало процесса восстановления рынка недвижимости на фоне смягчения политики Центробанка. Однако на рынке по-прежнему велика доля предложений с ценами, которые в рамках реальных сделок будут скорректированы, особенно на вторичном рынке. В исследовании мы оцениваем готовность продавцов идти на уступки и насколько реально покупателю снизить цену в процессе торгов».
В ходе работы были проанализированы следующие факторы:
1. Средняя стоимость квадратного метра по ипотечным сделкам, проводимым через Сбербанк. Для каждого проданного объекта недвижимости рассчитывалось отношение стоимости к площади, полученное значение усреднялось по региону.
2. Средняя стоимость квадратного метра по объявлениям, которые соответствовали проданным объектам недвижимости. Для каждого объекта недвижимости рассчитывалось отношение стоимости к площади, полученное значение усреднялось по региону.
3. Соотношение квадратного метра по сделкам к стоимости квадратного метра по реализованным объявлениям (1 — стоимость кв. м по сделкам / стоимость кв. м по реализованным объявлениям * 100%). Полученное значение усреднялось по всем проданным объектам в регионе. Параметр отражает, насколько продавцы в среднем снижают стоимость при заключении сделки.
Описанные показатели были рассчитаны для каждого месяца с января по май 2022 года.
Проанализировав динамику на рынке вторичной недвижимости столицы, можно сказать о продолжающемся росте цен на жилье при снижающемся спросе. Об этом говорят следующие показатели:
1. Рост стоимости квадратного метра по ипотечным сделкам: в феврале — на 1,5% (по отношению к предыдущему месяцу), в марте — на 3,6%, в апреле — 3,9%, в мае — на 5,9%.
Аналогичное поведение стоимости квадратного метра из анализа реализованных предложений: в феврале — рост на 2% (по отношению к предыдущему месяцу), в марте — на 3,3%, в апреле — 2,7%, в мае — на 11,4%.
Динамику можно объяснить стремлением продавцов защитить свои активы на фоне растущей инфляции и активной реализацией выгодных предложений. Также рост цен на вторичное жилье связан с растущими ценами на первичное, которые, в свою очередь, вызваны множеством факторов, например, ростом стоимости стройматериалов и усложнением логистики.
2. Различие в стоимости квадратного метра по ипотечным сделкам и по объявлениям. Другими словами, насколько цена в объявлении завышена по отношению к цене в сделке по продаже: в январе — 5,1%, феврале — 4,6%, марте — 4,6%, апреле — 4,7%, мае — 6,6%.
Видно снижение данного показателя в январе — апреле и резкое увеличение в мае. Это можно объяснить тем, что в период повышенного ажиотажа, связанного с экономической неопределенностью в феврале — марте, состоятельные покупатели, стремясь перевести свои сбережения в недвижимость, принимали имеющиеся предложения и не торговались с продавцами. В мае наблюдалась другая картина: повышение разницы до 6,6%.
На это повлияло несколько обстоятельств. Во-первых, перестроился рынок предложений: произошло «вымывание» всех выгодных предложений (в пользу этого свидетельствует резкий рост квадратного метра), сейчас преобладают предложения с завышенными ценами, во-вторых, у покупателей прошли панические ожидания, теперь они готовы торговаться. На снижение ажиотажа также повлияло резкое снижение ставки ЦБ: 26 мая она составляла 11%, а на момент публикации материала — 9,5%.
В Московской области в феврале-марте цены на недвижимость на вторичном рынке возросли: продавцы завышали цены, рассчитывая на ажиотаж со стороны покупателей с целью защитить денежные активы. В апреле-мае было зафиксировано снижение спроса из-за высокой ставки ЦБ и из-за того, что активные покупатели уже приобрели жилье в предыдущие два месяца. Всё это привело к снижению стоимости продавцами в мае до цен ниже уровня января 2022 года.
Если говорить о конкретных показателях, ситуация выглядит так:
1. Рост стоимости квадратного метра по ипотечным сделкам: в феврале — на 1,4% (по отношению к предыдущему месяцу), в марте — на 5,6%, в апреле — на 0,7%. Начиная с мая наблюдается снижение стоимости на 17,4%.
Можно отметить аналогичную динамику стоимости квадратного метра из анализа реализованных предложений: в феврале — рост на 1,6% (по отношению к предыдущему месяцу), в марте — на 5,6%, в апреле — спад на 1,4%, в мае — спад на 13,5%.
2. Различие в стоимости квадратного метра по ипотечным сделкам и по объявлениям. В январе — 7,9%, феврале — 7%, марте — 8,1%, апреле — 7,6%, мае — 7,16%. Видно снижение данного показателя в феврале, увеличение в марте и снижение в мае.
Это можно объяснить тем, что в период повышенного ажиотажа в феврале покупатели, стремясь перевести свои сбережения в недвижимость, принимали имеющиеся предложения и не торговались с продавцами. В марте можно видеть повышение разницы до 8,1%, то есть покупатели были готовы торговаться с продавцами и не готовы принимать предложения без изменений.
В мае это значение — 7,16%. Эксперты аналитического центра Домклик объясняют это так: у покупателей снизились тревожные ожидания и сейчас они более разумно подходят к покупке квартиры. Продавцы, в свою очередь, подстраиваются под покупателей, опасаясь отсутствия спроса.
В Санкт-Петербурге в феврале-апреле цены на недвижимость резко возросли. Продавцы завышали цены, рассчитывая на спрос со стороны покупателей. Те, в свою очередь, покупали недвижимость для защиты денежных активов. В мае было зафиксировано резкое снижение спроса, что привело к замедлению роста стоимости в апреле и последующему снижению стоимости квадратного метра по реализованным предложениям.
Динамику подтверждают следующие показатели:
1. Рост стоимости квадратного метра по ипотечным сделкам: в феврале — на 3,3% (по отношению к предыдущему месяцу), в марте — на 1,6%, в апреле — на 1,2%, в мае — без изменений.
Аналогичное поведение стоимости квадратного метра из анализа реализованных предложений: в феврале — рост на 4,2% (по отношению к предыдущему месяцу), в марте — на 1,3%, в апреле — на 1,3%, в мае — спад на 4%.
2. Различие в стоимости квадратного метра по ипотечным сделкам и по объявлениям: в январе — 4,3%, феврале — 4,3%, марте — 4,2%, апреле — 4,8%, мае — 2,6%.
Можно увидеть повышение данного показателя в апреле. На это повлияло несколько факторов. Во-первых, к апрелю перестроился рынок предложений: произошло «вымывание» всех выгодных предложений (в пользу этого свидетельствует резкий рост квадратного метра) и рост доли предложений с завышенными ценами, во-вторых, у покупателей спала паника и они стали готовы торговаться.
На снижение ажиотажа также повлияло снижение ставки ЦБ. В мае можно снова наблюдать снижение данного показателя. Это свидетельствует о том, что сегодня и у продавцов, и у покупателей снизилось тревожное настроение, и сейчас и те, и другие более разумно подходят, первые к выставлению цены, вторые — к покупке квартиры.
Рассматривая положение дел на рынке «вторичек» в Краснодарском крае, можно сказать, что в феврале-апреле цены на недвижимость возросли на фоне экономической и внешнеполитической неопределенности. Продавцы завышали цены, рассчитывая на ажиотаж со стороны покупателей с целью защитить денежные активы.
В апреле был зафиксирован резкий скачок цен и по объявлениям, и по сделкам, что является результатом «вымывания» выгодных предложений в предыдущие месяцы и паники покупателей. Снижение спроса в апреле (все, кто хотел, приобрели недвижимость в феврале-марте) привело к еще более резкому падению стоимости жилья в мае и по объявлениям, и по сделкам.
Это подтверждают следующие показатели:
1. Рост стоимости квадратного метра по ипотечным сделкам: в феврале — на 2,9% (по отношению к предыдущему месяцу), в марте — на 2,3%, в апреле — на 5,4%. В мае наблюдается значительное снижение стоимости — на 26,8%.
Поведение стоимости квадратного метра из анализа реализованных предложений: в феврале — рост на 2% (по отношению к предыдущему месяцу), в марте — без изменений, резкое увеличение в апреле — на 18,7%, в мае — спад на 21,4%.
2. Различие в стоимости квадратного метра по ипотечным сделкам и по объявлениям: в январе — 23,4%, феврале — 24,3%, марте — 23,9%, апреле — 22,3%, мае — 26%.
Такие высокие значения объясняются стабильно высоким спросом на жилье в прибрежном регионе с развитой инфраструктурой. В апреле можно видеть снижение данного показателя и резкое увеличение в мае, то есть люди, несмотря на сниженные цены, торговались с продавцами и не были готовы принимать предложения без изменений, понимая, что оставшиеся продавцы оказались в невыгодном положении.
На спад ажиотажа также повлияло резкое снижение ставки ЦБ. Также большому разрыву в мае могли способствовать завышенные ожидания новых продавцов.
В Пермском крае в феврале-марте продавцы завышали цены, рассчитывая на ажиотаж со стороны покупателей. В апреле было зафиксировано снижение спроса, что привело к значительному снижению стоимости квадратного метра и по объявлениям, и по сделкам (продажам) до уровня ниже января 2022 года. В мае цены продолжали оставаться на уровне ниже начала года.
Если говорить о конкретных показателях, эксперты выделяют следующие:
1. Рост стоимости квадратного метра по ипотечным сделкам: в феврале — на 4,3% (по отношению к предыдущему месяцу), в марте — на 1,2%, в апреле — спад на 6,9%, в мае — незначительное повышение стоимости на 0,7%.
Схожее поведение стоимости квадратного метра из анализа реализованных предложений: в феврале — рост на 1,1% (по отношению к предыдущему месяцу), в марте — на 1,8%, в апреле — значительный спад на 9,8%, в мае — подъем на 3%.
2. Различие в стоимости квадратного метра по ипотечным сделкам и по объявлениям: в январе — 5,1%, феврале — 4,5%, марте — 4,7%, апреле — 4,3%, мае — 4,6%. Заметно снижение данного показателя в феврале- марте по сравнению с январскими значениями.
Это можно объяснить тем, что в период повышенного ажиотажа покупатели, стремясь перевести свои сбережения в недвижимость, принимали имеющиеся предложения и практически не торговались с продавцами.
В апреле-мае можно выделить другую тенденцию: повышение разницы до 4,6%. То есть люди, несмотря на сниженные цены, начали торговаться с продавцами и не были готовы принимать предложения без изменений в стоимости.
В Татарстане в феврале цены на недвижимость резко возросли: продавцы завышали цены, рассчитывая на ажиотаж со стороны покупателей с целью защитить денежные активы. В марте началось постепенное снижение спроса (из-за высоких ставок и потому что все, кто хотел приобрести недвижимость в феврале — марте, это сделали), что привело к значительному снижению стоимости квадратного метра и по объявлениям, и по сделкам к концу мая до уровня ниже начала года. Это подтверждается следующими показателями:
1. Рост стоимости квадратного метра по ипотечным сделкам: в феврале — на 4,8% (по отношению к предыдущему месяцу), в марте — на 2,1%. Начиная с марта наблюдается снижение стоимости: в апреле — резкое снижение на 6,1%, в мае — еще на 4,4 %.
Схожее поведение стоимости квадратного метра из анализа реализованных предложений: в феврале — рост на 5,1% (по отношению к предыдущему месяцу), в марте — спад на 3,1%, в апреле — спад на 3,2%, в мае значительное снижение — на 17,9%.
2. Различие в стоимости квадратного метра по ипотечным сделкам и по объявлениям: в январе — 9%, феврале — 9,9%, марте — 8,9%, апреле — 8,8%, мае — 8,1%. Зафиксированы повышение данного показателя в феврале и последующее снижение в марте-апреле-мае.
Это можно объяснить тем, что в период повышенного ажиотажа в феврале продавцы завышали цены, стремясь защитить свои средства. Однако покупатели в силу отсутствия свободных средств не отвечали на эти предложения и им удавалось сбивать цены, отсюда и большое различие в цене в объявлении и при продаже объекта.
В апреле-мае наблюдалось снижение данного показателя до уровня ниже января 2022 года. Это свидетельствует о том, что сегодня и у продавцов, и у покупателей снизились тревожные ожидания, и сейчас первые более разумно подходят к выставлению цены, вторые — к покупке квартиры, то есть готовы торговаться.
В Челябинской области в феврале — марте цены на недвижимость: продавцы завышали цены, рассчитывая на ажиотаж со стороны покупателей с целью защитить денежные активы. В апреле — мае было зафиксировано резкое охлаждение рынка (из-за высокой ставки ЦБ и потому что все, кто хотел, приобрести недвижимость в феврале — марте, это сделали), что привело к снижению стоимости квадратного метра и по объявлениям, и по сделкам до уровня ниже января 2022-го.
Об этом свидетельствуют следующие показатели:
1. Рост стоимости квадратного метра по ипотечным сделкам: в феврале — на 2,8% (по отношению к предыдущему месяцу), в марте — на 1,6%. Начиная с апреля наблюдается снижение стоимости: в апреле — на 6,1%, в мае — на 5,2%.
Аналогичное поведение стоимости квадратного метра из анализа реализованных предложений: в феврале — рост на 3,5% (по отношению к предыдущему месяцу), в марте — на 1%, в апреле — спад на 4,1%, в мае — на 7%.
2. Различие в стоимости квадратного метра по ипотечным сделкам и по объявлениям: в январе — 2,3%, феврале — 3%, марте — 2,9%, апреле — 3,75%, мае — 3,1%. Выделяется повышение данного показателя в апреле, на что повлияло несколько факторов.
Во-первых, к апрелю перестроился рынок предложений: произошло «вымывание» всех выгодных предложений (в пользу этого свидетельствует резкий рост квадратного метра) и рост доли предложений с завышенными ценами, во-вторых, у покупателей прошла паника и они начали торговаться. На снижение ажиотажа также повлияло снижение ставки ЦБ.
В мае можно снова наблюдать снижение данного показателя. Это свидетельствует о том, что сегодня и продавцы, и покупатели более разумно подходят к продаже и покупке недвижимости.
