Главный аналитик Сбербанка: как формируется цена первички и вторички в российских мегаполисах и регионах

Рынок недвижимости чувствителен как к отдельным экономическим и политическим изменениям, происходящим в государстве, так и к ситуации в целом. Как спрос на определенную недвижимость подогревает цены, какие факторы вызывают замедление рынка, чем принципиально отличается ситуация в столичных городах и регионах. Обсудили с Михаилом Матовниковым, главным аналитиком Сбербанка.

Мегаполисы: центры притяжения, активный рынок новостроек и ликвидная вторичка 

В России есть несколько регионов, куда все едут — это Москва и Московская область, в меньшей степени — Санкт-Петербург и Ленинградская область, Краснодар и Сочи. И до недавнего времени — Калининград. Сейчас его популярность как точки притяжения под большим вопросом, насколько он останется привлекательным с затруднившимся транспортным сообщением и закрытыми границами. Приток населения в эти регионы влияет на специфику рынка недвижимости.

В мегаполисах большие объемы стройки, большие объемы платежеспособных покупателей. И не только в ипотеку, но и за наличные — иногда люди едут с деньгами в сумках. Они формируют активный рынок новостроек. Требования к жилью высокие — и к качеству, и к расположению. 

Также приезжают и менее обеспеченные люди — студенты, семьи из регионов, иногородние в поисках работы. Они выбирают жилье, в которое можно сразу заселиться. Самые востребованные — однушки в стареньких домах, например, в панельках. Поэтому в столичных регионах нет значительного разрыва в стоимости первичной и вторичной недвижимости. Иногда даже вторичка за счет своей ликвидности немного дороже.

Средняя цена квадратного метра вторичной недвижимости в Краснодарском крае — 134 тысячи рублей, в новостройке — 128 тысяч рублей. 

Регионы: все хотят продать старое, а переехать в новое всё сложнее

Вся остальная Россия попадает в принципиально другую ситуацию. В типичном российском регионе наблюдается отток населения.

Экстремальный случай — северные регионы, Дальний Восток, Камчатка. Часто в северных регионах практически нет нового строительства, крупные компании редко туда заходят. Поэтому местные жители часто продают квартиры, чтобы купить себе жилье в других регионах. В частности, льготная ипотека на новостройки в этих регионах часто на 100% идет на переезды, а не на местное жилье. Цены на вторичном рынке из-за отсутствия нового предложения часто остаются высокими.

Но в большинстве регионов ситуация другая. Новое строительство представляет реальную возможность улучшить жилищные условия, но местное население часто не столь богато, чтобы даже в ипотеку купить новостройку. Поэтому люди продают свое жилье и сразу же берут ипотеку на покупку другого, тоже на вторичном рынке. Это создает особую ситуацию, когда люди покупают квартиры в ипотеку с достаточно большим первоначальным взносом.

Недвижимость на первичном рынке более качественная и, как правило, дорогая. При этом покупателя на старую квартиру найти проблематично. В итоге мы видим тенденцию: в регионах все хотят продать старое и купить новое. Рынок вторички перенасыщен.

Ценность и востребованность новостроек растет: в регионах они, в среднем, на 30% дороже вторички. А учитывая, что и площадь квартир в новостройках больше, то разница в цене может быть двукратной.

Средняя цена квадратного метра вторичной недвижимости в Пермском крае — 67 тысяч рублей, в новостройке — 113 тысяч рублей. 

Оставаясь в своем регионе, переехать в новое жилье становится всё сложнее. И до переезда в новостройку людям надо где-то жить, поэтому наибольшим спросом пользуются дома на финальной стадии строительства, практически готовые к заселению. Если для Москвы характерны продажи на самых начальных этапах строительства, то в регионах люди не могут себе позволить купить и 3 года ждать.

Еще одна проблема: новостройки, как правило, располагаются на окраинах городов, поэтому люди, улучшая жилищные условия с точки зрения квадратных метров и качества жилья, теряют в плане инфраструктуры и транспортной доступности.

И в такой ситуации, очевидно, требуется реформа градостроительства. Не просто строить больше, но строить с умом. В регионах строится порядка 5% нового жилья от имеющейся площади многоквартирных домов. Это довольно большой прирост объемов. 

Здесь регионы могут частично перенять опыт московской реновации. Осваивать промышленные территории в центре, внедрять новые архитектурные проекты. Это всё будет менять облик городов и поможет обеспечить россиян качественным новым жильем. 

Найти недвижимость в своем городе