Теплое лето: почему в Москве выросли продажи квартир и что будет дальше

Первый летний месяц показал рост регистраций ипотечных договоров на квартиры в столице. Причем как на первичном, так и на вторичном рынках. Согласно свежему отчету Росреестра, в июне в городе было зарегистрировано на 15,4% больше таких договоров, чем в мае. Расспросили участников рынка, в чем причина такой динамики и о том, что будет с московским рынком недвижимости дальше.

Где-то убыло, где-то прибыло

Рост небольшой, но он есть. Если в мае столичным Росреестром зарегистрировано 5 905 договоров ипотечного жилищного кредитования при покупке квартир в новостройках и на вторичном рынке, то в июне таковых было уже 6 812, говорится в отчете ведомства. Конечно, по сравнению с июнем прошлого года результат оказался  ниже на 36,5% (тогда был зарегистрирован 10 731 договор). Однако после «холодной весны 2022-го» любой рост эксперты трактуют как сигнал к нормализации рынка.

«Основной рост в июне мы фиксировали именно при оформлении ипотечных сделок в новостройках, — говорит руководитель управления Росреестра Москвы Игорь Майданов. — Вторичный рынок показал более сдержанный рост».

Впрочем, если оценивать вторичный рынок не только по ипотечным договорам, то и тут заметно увеличение показателей. Так, в июне столичный Росреестр зарегистрировал на 15% больше переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья, чем в мае: 8 312 против 7 219.

Данные: Росреестр

Всего с января по июнь было зарегистрировано 67,8 тысячи переходов прав, что, с одной стороны, на 14,9% меньше аналогичного периода 2021 года (79 808). «Но по сравнению с шестью месяцами 2020-го (тогда зафиксировано 51 893 перехода,  по данным «Домклик») число регистраций увеличилось почти на треть», — отмечает Майданов.

Похожая картина в договорах жилищной ипотеки: если где-то убыло, то где-то  прибыло. В сравнении с прошлым годом виден спад (с января по июнь было зарегистрировано 52 246 таких сделок, что на 13% ниже, чем за аналогичный — рекордный — период 2021-го с 60 071 сделкой). Если же сравнить с показателями первых шести месяцев 2020 года (38 184), то рост составил почти 37%.

Данные: Росреестр

Управлением Росреестра по Москве в июне 2022 года зарегистрировано 9 053 договора участия в долевом строительстве на рынке жилой и нежилой недвижимости. Это на 23% больше, чем было в мае: тогда было зафиксировано 7 344 ДДУ. С одной стороны, этот показатель ниже на 33%, чем было за тот же период прошлого года (13 433 ДДУ). С другой — по отношению к июню «пандемийного» 2020 года (6 468 ДДУ) рост составил 40%. Из общей суммы 6275 договоров приходится на жилой фонд. Это на 29,2% больше майских результатов (4 856 ДДУ), то есть почти на треть.

Данные: Росреестр

Почему рынок недвижимости растет

В основном, как говорят опрошенные эксперты, на спросе сказались меры господдержки и льготные программы банков и застройщиков. Но главную роль сыграло снижение ключевой ставки ЦБ с рекордных 20% до докризисных 9,5%.

«Можно сказать, что самая острая фаза шока уже пройдена. Рынок начинает медленно восстанавливаться, — отмечают специалисты группы компаний «Инград». — Государство стимулирует спрос за счет снижения ключевой ставки и льготных ипотечных госпрограмм».

По словам Игоря Майданова, восстановлению интереса покупателей к новостройкам способствовали не только меры господдержки, но и «предлагаемые застройщиками рассрочки по платежам и лояльные кредитные программы банков».

С этим согласна заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. «В июне ставки снизились, и ситуация с ипотекой стала улучшаться. Основными драйверами выступили: снижение ипотечных ставок на вторичном рынке и по ипотеке с господдержкой, а также появление субсидированных ипотечных программ по ставкам от 0,01%», — рассказывает специалист.

Самым эффективным инструментом в 2022 году для стимулирования спроса на жилье названы скидки. Это показал опрос 30 застройщиков и девелоперов, ставших участниками «черной пятницы» недвижимости, которая пройдет с полуночи 22 до 24 июля. Рынок гибко реагирует на перемены. К чему еще готовы его участники?

Что привлекает сегодня покупателей? 82% опрошенных REPA (Ассоциация профессионалов рынка недвижимости) считают скидки самым эффективным инструментом стимулирования покупательского интереса в сфере недвижимости. Выгодные ипотечные условия назвали 11% застройщиков. А вот рассрочку, подарочные сертификаты, а также скидки от компаний-партнеров (мебельных и строительных магазинов, дизайнерских бюро) привлекательным маркетинговым инструментом назвали лишь 7%. 

Скидки, удобство и выгода

Будущими «плюшками» никого сегодня не удивить: покупатель хочет ощутить выгоду прямо здесь и сейчас. «Самые эффективные инструменты стимулирования спроса сейчас в первую очередь финансовые: это прямые скидки при единовременной оплате и при ипотеке с субсидированием», — считает Дмитрий Ефимов, заместитель директора по продажам жилой недвижимости ГК «Пионер».

Именно поэтому застройщики, участвовавшие в опросе REPA, заявили о готовности идти на скидки в 15% (еще год назад о таких цифрах никто и не думал).

Говоря о вторичном рынке, Майданов напомнил и о влиянии более гибких условий продавцов: собственники стали заметно чаще снижать ценники на свои квартиры. Причем в объявлении может стоять одна цена, а при торговле они снижается иногда на 4%.

Еще один фактор, который косвенно мог стимулировать рынок, — это цифровизация. Согласно отчету столичного управления Росреестра, все больше горожан подают заявки на регистрацию прав и постановку на кадастровый учет в электронном виде.

Так, в июне управление зарегистрировало 47 843 онлайн-заявления, что на 26% больше, чем было в мае (37 902).  Всего за полгода столичный Росреестр принял в электронном виде 415 547 заявлений, что на 33% больше, чем в январе-июне прошлого года (312 650). Из них зарегистрировано было 298 422 заявления — по сравнению с тем же периодом 2021 года (247 022) рост составил 21%.

С 29 июня Росреестр и центры госуслуг «Мои документы» перешли на безбумажный документооборот, что позволит сократить на два дня логистику учетно-регистрационных действий, сообщил на встрече с премьер-министром Михаилом Мишустиным руководитель Росреестра Олег Скуфинский.

Какие прогнозы дают эксперты

И еще один фактор, который отмечают эксперты: на фоне роста стоимости аренды в некоторых городах России людям стало выгоднее платить не чужому человеку за его квартиру, а банку и за свою. Те, кто раньше снимал жилье, теперь готовы его покупать. Например, в Ростове-на-Дону за последние полгода средняя цена на аренду однокомнатной квартиры выросла на 5% — с 18,9 до 19,8 тысячи рублей. В прошлом году «однушку» можно было снять за 15,7 тысячи рублей. То есть рост за год составил 26%.

Особенно если есть специальные ипотечные программы и условия от застройщика. Например, при ипотечной программе с господдержкой 0,01% годовых за свою однокомнатную квартиру в месяц ростовчанин будет платить всего 8463 рубля. А ежемесячный платеж за собственную трехкомнатную квартиру обойдется дешевле аренды «однушки». Он составляет 14 690 рублей. В некоторых районах Москвы и Подмосковья наблюдается похожая ситуация.  

«Важно отметить, что снижение ключевой ставки привело к тому, что размер платежей по ипотеке, по сути, стал равен величине ставки аренды. Сегодня арендовать жилье или платить ипотеку стоит практически одинаково, кроме того, в ипотеку вы приобретаете объект недвижимости. Такой паритет с арендой жилья говорит о том, что люди будут делать выбор в пользу покупки собственной недвижимости. С учетом сегодняшних мер поддержки спроса со стороны государства и колоссального неудовлетворенного спроса на качественное жилье в нашей стране рынок восстановится достаточно быстро», — считают специалисты «Инграда».

«Мы прогнозируем увеличение тренда на индивидуальный подход в части формирования условий кредитования под клиентов, увеличение различного рода программ, позволяющих адаптировать сроки и размер выплат под индивидуальные запросы клиентов. В отношении ставок политика банков зависит от позиции ЦБ, но, судя по всему, в России продолжится смягчение кредитно-денежной политики как минимум до конца текущего года», — говорит Татьяна Решетникова.

В ситуации рыночных качелей и экономических прогнозов, которые могут оказаться эфемерными в нынешних геополитических условиях, худшее, что можно делать, — пытаться дождаться более выгодных времен. 

Попытка угнаться и предсказать рынок сегодня может продолжаться очень долго и в результате дорого обойтись. Надо адекватно оценивать ситуацию. Рынок в начале лета ожил. И этим можно воспользоваться всем участникам сектора. Не стоит ожидать того уровня спроса, который все мы с удивлением и восторгом наблюдали еще несколько месяцев назад.

Два прошедших года были скорее аномальными. Недвижимость стремительно росла в цене, и многие успешно воспользовались этим для инвестиций. Но сегодня ситуация совсем другая: люди не инвестируют, а улучшают качество жизни: кто-то переезжает в новостройку, кто-то расширяет площадь, кто-то вообще перебирается в другой регион. И в этом смысле жить нужно здесь и сейчас, не откладывая лучшее на будущее.