Ипотека вернула доверие: количество заявок выросло после «весеннего похолодания»

Аналитики могут смело утверждать, что тренд на шоковую реакцию рынка недвижимости в феврале 2022 года преодолен и кривая интереса к ипотеке начала свой путь наверх. За два месяца — с 25 апреля по 25 июня — число заявок на участие в ипотечных программах только в одном Сбере выросло почти вдвое. Какие решения власти и кредитных организаций помогли переломить тенденцию? Что изменилось и какие прогнозы можно сделать на оставшиеся летние месяцы и осень? Будем разбираться.

Психологический фактор vs экономика

В ситуации неопределенности первое, что чаще всего делают люди — замирают в ожидании. При стрессе включается механизм сохранения энергии: беречь ресурс и жить «здесь и сейчас». Экономика по большому счету проживает такое же состояние в момент неопределенности: все участники ждут хоть какой-то ясности и четких сигналов от государства. После взрывного марта, когда банки активно закрывали прежде одобренные сделки, апрель показал резкую заморозку. Рынок застыл в стойке суриката и лишь в мае сделал первые телодвижения.

Весной 2022 года рынок недвижимости стал жертвой сразу нескольких факторов, полагает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев: «В последние месяцы мы наблюдаем снижение доходов и сокращение объемов экономики. А это важнейшие драйверы сегодняшнего дня. Тем более что люди до сих пор не до конца понимают, что происходит».

Но был еще один фактор — исключительно экономический. Это ключевая ставка ЦБ — процент, под который «банк банков» выдает краткосрочные кредиты коммерческим банкам и принимает от них деньги на краткосрочные депозиты. С помощью ключевой ставки Банк России может влиять на инфляцию, проценты по кредитам и вкладам и на цены товаров и услуг. Вслед за повышением ключевой ставки банки повышают свои, по которым работают непосредственно с населением.

И хотя в 2021 году ЦБ повышал ставку восемь раз подряд, но наиболее заметный и резкий скачок произошел в конце февраля 2022 года, когда регулятор увеличил ее сразу до 20% на фоне санкций. Затем 10 апреля ЦБ снизил ставку до 17% годовых, 29 апреля — до 14%. 26 мая ключевая ставка была уменьшена до 11%, а 14 июня — возвращена на уровень 11 февраля в 9,5%. На прошлой неделе 22 июня ЦБ вновь снизил ключевую ставку сразу на 1,5%. С 25 июля 2022 года ключая ставка Центробанка составляет 8%. 

В результате таких качелей в апреле рынок ипотеки в России обрушился более чем на 70%, подсчитали в ЦБ. Такого падения не было даже в начале пандемии коронавируса. Апрель 2022 года стал самым «черным» за последние годы месяцем для рынков ипотеки и продажи квартир. По данным Центробанка РФ, тогда российские банки выдали 49 370 ипотечных кредитов, что на 74,2% меньше, чем в апреле прошлого года. Займов было выдано на 70,7% меньше, чем в прошлом апреле — на 161,6 миллиарда рублей.

Эксперты, начиная с февраля сами словно неслись вниз на американских горках, не понимая, ждать ли подъема когда-нибудь. Но государство «одумалось», и после резкого повышения ключевой ставки весной Центробанк вернул ее на адекватный уровень. И это стало сигналом для банков, застройщиков, риелторов и непосредственно покупателей. Рынок оказался гибким и чутким и довольно быстро отреагировал на снижение ставки. И если в мае 2022 года рынок недвижимости еще чувствовал ощутимый спад, то с началом лета проявилась положительная динамика.

Рассчитать ипотеку онлайн

«Если в апреле 2022 года количество принятых заявок на ипотечные кредиты в Сбере составило 128,9 тысяч штук, то уже через месяц цифра подросла до 174,2, а к концу июня — 229,5. Если оперировать цифрами за неделю, то в конце апреля Сбер еженедельно принимал 17 тысяч ипотечных заявок по вторичному жилью. К 11 июля этот показатель вырос больше чем вдвое — до 37,8 тысяч. Заявок на ипотеку в новостройках традиционно меньше: 8,5 тысяч еженедельно в конце апреля, и 13,5 тысяч еженедельно в начале июля», — рассказывает руководитель аналитического центра Домклик Мария Ромчанова.

Что выросло, то выросло

Рост после весеннего спада замечен как на первичном, так и на вторичном рынке. На рынке «вторички» активность была выше. 

«Например, количество ипотечных сделок Сбера по первичному жилью поднялось в мае до 50,2 тысяч (+12,6% относительно апреля), в июне — 49,2 тысяч (+10.4% относительно апреля). По вторичному жилью заявки подавались охотнее: в мае их зафиксировано 112,3 тысяч (+47.1% относительно апреля), в июне 160,8 тысяч штук (рост более чем в 2 раза относительно апреля). То есть интерес к вторичному рынку летом стал в разы выше», — констатирует Ромчанова.

Срез по Сберу подтверждают и другие эксперты. «По мере снижения ипотечных ставок на вторичном рынке жилья, а также роста уровня дисконта от собственников активно начала восстанавливаться доля ипотечных сделок на готовое жилье в общем объеме кредитования недвижимости, — говорит заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. — В июне она составила 46%, это больше, чем в апреле текущего года (36%), но ниже, чем годом ранее, когда она была на уровне 62% от общего количества ипотечных сделок. При этом доля ипотеки на загородную недвижимость выросла до 19,3%, в июне прошлого года она не превышала 12%, а доля ипотеки на новостройки снизилась с 51,5% в апреле нынешнего года до 35% в июне. В июне прошлого года доля ипотечных сделок на новостройки была 19,5%».

При этом в абсолютных значениях ипотечные сделки в сегменте новостроек растут, доля же их снизилась за счет более активного кредитования в сегментах загородной и вторичной недвижимости. В июле этот тренд продолжает набирать обороты, полагает Решетникова.

Выбрать недвижимость

Набирают оборот новые тренды, которых раньше не было или было мало. Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова заметила популярность выкупа квартир из-под залога, повысился спрос на квартиры с готовым ремонтом и на загородную недвижимость для собственного проживания и отдыха.

Аналитики выделяют еще один интересный тренд — рост количества альтернативных сделок, сейчас их доля может достигать 80%. И сами альтернативные сделки тоже видоизменились. «Обычно альтернативная сделка — это продажа «вторички» и покупка «вторички». Но сейчас благодаря большому объему новостроек можно выделить тренд на неклассические сделки. Люди продают «вторичку», а покупают новостройки по ДДУ», — поясняет Дымова.

Альтернативные сделки: плюсы и минусы

В целом же, в чем сошлись все эксперты, российский рынок ипотеки после двух месяцев просадки перешел к стадии восстановления: в июне 2022 года объем выданных кредитов на жилье вырос на 58,5% относительно мая и достиг 198,1 миллиарда рублей, подсчитали в бюро кредитных историй «Эквифакс». По данным бюро, за первый летний месяц российские банки заключили с заемщиками почти 51 тысячу ипотечных договоров, что на 67,6% больше майского результата.

И эти цифры могли бы быть больше: пока еще нет программ льготной ипотеки по вторичному рынку. Имеющиеся ипотечные ставки на российском рынке вторичного жилья необходимо снижать, недавно заявил курирующий строительный комплекс вице-премьер Марат Хуснуллин. Сейчас льготная ипотека доступна только для первичного рынка. «Важно поддержать не только новое жилье, но и найти механизм, чтобы быстрее начать финансировать и вторичное жилье. Без этого и первичное жилье будет достаточно тяжело идти», — полагает вице-премьер.

Почему ожил рынок недвижимости

Непредсказуемость и турбулентность экономики в целом заставила быть гибкими всех участников рынка недвижимости. «Банки разрабатывают новые ипотечные продукты, застройщики предлагают новые системы бонусов и поощрений, продавцы жилья готовы к скидкам и рассрочкам, а покупатели смелее идут в банки за кредитами. Государство старается оперативно принимать решения в поддержку сферы недвижимости», — поясняет Мария Ромчанова.

Кредитные организации расширили пакет льготных ипотечных программ или снизили ставки. Например, Сбер запустил программу для самозанятых, которые до сих пор оставались за бортом кредитования. Для IT-специалистов и вовсе выпущен новый продукт — льготная ипотека по рекордно низким ставкам: в Сбере ставка по ипотеке для ИТ от 4,7%.

«Мы также зафиксировали всплеск выдачи ипотеки на частные дома», — говорит Мария Ромчанова. — За первое полугодие 2022 года россияне оформили в Сбербанке рекордные число и объем ипотечных кредитов на ИЖС — 6,5 тысяч на сумму 26,95 миллиарда рублей. Это в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года в количественном выражении и в три раза в денежном».

По стандартным программам банков период сниженных объемов выдачи и выросшей конкуренции за потенциальных заемщиков ускорил процесс трансформации существующих программ и вывода на рынок новых. Повысился уровень одобряемости кредитов, все больше банков стали предлагать индивидуальные условия для заемщиков.

Например, на Домклик от Сбера есть Своя ставка — человек может снизить ставку по базовым ипотечным программам с помощью единоразового платежа, который надо внести при открытии ипотечного кредита. Чем выше сумма — тем меньше итоговая ставка.

Как получить скидку по ипотеке

Кроме того, на рынке активно развивается субсидирование ипотечных ставок на новостройки, причем как на короткий период, так и на весь срок кредитования. #ИпотекаВернулась