Что такое документ-основание

При покупке недвижимости важно знать, на каком основании продавец приобрёл имущество. Обычно покупатель запрашивает выписку из ЕГРН для проверки собственника, характеристик объекта, наличия или отсутствия ограничений прав и обременений. Выписка из ЕГРН подтверждает право собственности на недвижимость, тогда как само право собственности регистрируется на основании именно правоустанавливающего документа, или «документа-основания», как он назван в выписке из ЕГРН.

Разбираемся в статье, что является документом-основанием, и зачем такие документы нужны.

Что такое документ-основание

Правоустанавливающий документ, или документ-основание показывает, каким образом собственник недвижимости получил своё право, на каком основании он владеет недвижимостью.

Право собственности возникает только после государственной регистрации. Госрегистрацию можно оформить на любое недвижимое имущество — квартиру, частный дом, земельный участок, в том числе, вновь созданный (ст. 219 ГК РФ).

В выписке из ЕГРН будет содержаться краткая информация о документе-основании: о типе и реквизитах, а также данные об участниках договора (если применимо) и содержание правоустанавливающего документа. Такая выписка необходима, чтобы доказать право собственности, показать, откуда оно появилось и на каком основании сохраняется.

Какие бывают правоустанавливающие документы

Какой именно документ считается правоустанавливающим для конкретного объекта недвижимости зависит от того, каким образом возникло право собственности: долевое участие, приватизация, наследование или другая процедура. В таком документе обязательно будет содержаться информация о правообладателе, типе права. Если владельцев несколько, то данные о доле в праве собственности, а также вся информация об объекте недвижимости (адрес, площадь, его характеристики).

Документ-основание на квартиру

При покупке квартиры продавец может предоставить вам один из нескольких видов правоустанавливающих документов:

• договор купли-продажи недвижимости (ДКП);
• договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
• договор приватизации;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• решение суда;
• справка ЖСК о полной выплате пая;
• договор ренты (договор пожизненного содержания с иждивением);
• договор мены;
• соглашение о разделе имущества между бывшими супругами. 

Рассмотрим, в чем заключаются особенности каждого из документов-оснований.

Договор купли-продажи недвижимости (ДКП)

Самый распространенный вид документа-основания. Показывает, что владелец квартиры ее купил. В выписке из ЕГРН будет указана дата заключения ДКП. У продавца необходимо уточнить, является ли имущество совместно нажитым в браке (если да, при продаже требуется согласие второго супруга) и использовался ли материнский капитал (тогда при продаже требуется разрешение органов опеки).

Перед покупкой вы можете запросить ДКП у продавца: оригинал не обязателен, достаточно фото или копии. Но если продавец отказывается показывать такой документ, принудить его нельзя.

Узнать больше о договоре купли-продажи можно в статье «Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составить», а заказать его можно в рамках услуги «Сделка под ключ», подготовка ДКП входит в пакет услуг.

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ)

Если предыдущий собственник покупал квартиру у застройщика, то заключается ДДУ. Но есть нюансы, например, если дом еще не сдан, с новым покупателем подписывается договор уступки права требования, а если уже достроен — оформляется купля-продажа. Договор долевого участия в строительстве заключается только при покупке квартиры в многоквартирном доме на этапе строительства и не применяется к частному домостроению.

Узнать, ввёл ли застройщик здание в эксплуатацию, можно на сайте Фонда развития территорий — по поиску будут указаны дома, которые уже сданы, с годом введения в эксплуатацию. Информацию о строящихся домах с указанием планируемого срока сдачи можно найти в государственном сервисе по проверке новостроек.

Договор приватизации

При передаче квартиры из муниципальной в частную собственность оформляется договор приватизации. Если договор приватизации заключается с несколькими лицами, недвижимость приобретается в общую долевую собственность, с указанием доли каждого члена семьи в договоре. При покупке жилья с таким документом-основанием в выписке из ЕГРН обязательно проверьте состав семьи на момент приватизации, кто зарегистрирован в квартире и не отказывался ли он от участия в приватизации, в каком году была приватизация, и были ли несовершеннолетние дети у дольщиков на дату приватизации.

Договор дарения

Договор дарения составляется в письменной форме, после его подписания в Росреестре регистрируется переход права собственности. После регистрации новый собственник вступает в права владения.

Стоит помнить, что подаренное жильё не является совместно нажитым, его можно продать без согласия супруга. При покупке недвижимости, полученной собственником по договору дарения, стоит проверить в таком договоре условия об отмене дарения в случае, если получатель квартиры умрет раньше дарителя, и основания, по которым можно его оспорить. Стороны договора дарения могут потребовать у суда признания его недействительным в течение трех лет с даты сделки.

Свидетельство о праве на наследство

Когда в выписке из ЕГРН указано свидетельство о праве на наследство, это значит, что продавец получил квартиру по наследству — по закону или завещанию. Отметим, что в течение 3 лет, а иногда и более, возможно оспаривание наследства со стороны других наследников, при этом совместно нажитым такое жильё не считается.

Решение суда

Недвижимость может перейти в собственность и на основании решения суда: после регистрации в Росреестре в качестве правоустанавливающего документа будет указано судебное решение с его номером и указанием суда.

При покупке жилья, приобретённого собственником по решению суда, обратите внимание на дату вынесения дела, сверьте данные квартиры и собственника в решении суда и в выписке из ЕГРН. Для этого попросите у продавца номер судебного дела и найдите решение на сайте суда, а затем сверьте фамилии и адрес. Также уточните, было ли обжалование или отмена решения.

Справка ЖСК о полной выплате пая

Если владелец был членом жилищно-строительного или другого кооператива, право собственности на недвижимость возникает после полной выплаты пая. В справке обычно указываются ФИО и паспортные данные пайщика, размер пая и дата его выплаты, полное описание объекта недвижимости. При покупке жилья уточните, сам ли пайщик выплачивал пай или совместно с кем-то (с супругом, родственником, иным лицом). В таком случае право на недвижимость имеют все участники.

Договор ренты (договор пожизненного содержания с иждивением)

Используется при передаче недвижимости новому владельцу в обмен на пожизненную выплату денежного содержания. Используется крайне редко, обычно между родственниками как один из вариантов наследования.

Договор мены

Договор мены квартиры или долей в ней — один из вариантов перехода права собственности: стороны сделки меняются имуществом и при этом имеют статус продавца и покупателя. Узнать больше о договоре мены можно в статье «Как заключить договор мены квартиры».

Соглашение о разделе имущества между бывшими супругами

Супруги делят имущество по соглашению, если смогли договориться, или по решению суда. Соглашение о разделе имущества и решение суда — это документы-основания. Их предъявляют в Росреестр для регистрации права собственности.

Соглашение составляется в письменном виде и заверяется у нотариуса. Уточним, что также основанием для продажи имущества может быть брачный договор, в том числе и без расторжения брака. В договоре будет указан перечень имущества, которое принадлежит каждому из супругов или им совместно.

Документ-основание на земельный участок

Для земельного участка действительны все те же документы-основания, что и на квартиру, за исключением ДДУ, но существуют и некоторые другие.

Акт органа государственной власти или местного самоуправления с решением передать участок земли. Подписанный акт подтверждает завершение сделки и фактическую передачу объекта — продавец со своей стороны выполнил все условия договора, а покупатель или арендатор с этим согласен (ст. 556 ГК РФ). Если сделка оформляется нотариально, акт входит в обязательный пакет документов для регистрации.

Соглашение о разделе земельного участка и правоустанавливающий документ на «родительский» участок. Используется при выделении доли в изначально большем участке земли, например, при продаже части участка, разделе участка между родственниками или членами семьи. Что важно, государственный кадастровый учёт образуемых земельных участков и снятие с учёта исходного земельного участка осуществляется не позднее одного года со дня присвоения объектам недвижимости адресов. Иначе решение о присвоении адреса утрачивает силу.

Также возможна и обратная ситуация — это объединение земельных участков. Например, если владелец участка купил соседний или хочет объединить ранее разъединённые участки. В таком случае существование отдельных земельных участков прекращается, и возникает право на один новый. Если отдельные участки принадлежали нескольким собственникам, у этих людей возникает право общей собственности на объединённый участок.

Решение о реорганизации и передаточный акт, по которому землю передали новому владельцу. Передаточный акт — документ, сопровождающий передачу имущества по сделке с земельным участком или иной недвижимостью. Тем самым документально подтверждается, что объект перешёл от его собственника второй стороне сделки.

Когда нужны правоустанавливающие документы

Документ-основание необходим при проведении любой операции с объектом: страхование, выделение долей, продажа, покупка, сдача в аренду. Также копии правоустанавливающих документов понадобятся при оформлении налогового вычета и при судебных спорах, связанных с объектом недвижимости.

Если оригиналы документов потерялись, можно оформить выписку из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов. В ней будет вся информация о виде и реквизитах правоустанавливающего документа, данные о сторонах договора и содержание документа-основания.

Для восстановления документа-основания (получения его заверенной копии) необходимо обратиться в Росреестр или подать заявление через «Госуслуги», однако, если право собственности возникло раньше 31.01.1998, для восстановления документа-основания необходимо обратиться в районное бюро технической инвентаризации (БТИ).