Известно, что сдавать квартиру в аренду на законных основаниях может только её собственник. Родственники или друзья имеют право заключить договор найма от его имени только при наличии нотариальной доверенности.
Кроме этого, в России существует ряд ограничений на ведение арендного бизнеса для определённых категорий граждан, а именно — для госслужащих. Это связано с их особыми обязанностями и ответственностью перед государством.
Кто такие госслужащие
Государственные служащие (госслужащие) — это лица, занимающие должности в органах государственной власти и местного самоуправления, а также в иных организациях, которые выполняют функции государства и представляют его интересы.
Кто относится к госслужащим
- Сотрудники федеральных органов исполнительной власти, таких как Министерство транспорта, Федеральная налоговая служба, Министерство труда и социальной защиты и т.д.
- Сотрудники региональных органов исполнительной власти (например, министерства, департаменты, управления) в субъектах Российской Федерации.
- Сотрудники муниципальных учреждений и органов местного самоуправления — администрации городов и районов.
- Сотрудники силовых ведомств — ФСБ, прокуратуры, МВД и других правоохранительных органов.
Военнослужащие в России также считаются государственными служащими. Они являются частью органов исполнительной власти и подчиняются военным структурам, таким как Министерство обороны.
Может ли госслужащий сдавать квартиру в аренду
По закону граждане, которые состоят на государственной службе, не имеют права заниматься предпринимательской деятельностью как лично, так и через доверенных лиц.
Поэтому ответ на вопрос — можно или нельзя госслужащему сдавать квартиру в аренду — зависит от того, с какой целью была приобретена недвижимость и есть ли в действиях арендодателя признаки предпринимательства.
По общему правилу, которое было разъяснено в письме Министерства РФ по налогам и сборам №04-3-01/398 от 06.07.2004 года, сдача физическим лицом в аренду жилого помещения не является предпринимательской деятельностью. То есть госслужащий может сдавать квартиру как физлицо на основании договора найма жилья и платить НДФЛ с полученных доходов. А вот зарегистрироваться в качестве ИП для этих целей не получится.
Комментарий юриста Домклик:
«При этом государственные и муниципальные служащие вправе зарегистрироваться в качестве самозанятых для получения дохода от сдачи внаём (в аренду) жилых помещений. Согласно неоднократным разъяснениям Минтруда и ФНС России, предпринимательством такая деятельность не признаётся, и регистрация госслужащих как самозанятых для сдачи жилого помещения в аренду допустима».
Особые правила для военнослужащих
В соответствии с п. 7 ст. 10 Федерального закона от 27.05.1998 №76-ФЗ «О статусе военнослужащих» этой категории граждан запрещено заниматься другой оплачиваемой деятельностью, за исключением педагогической, научной и иной творческой деятельности.
Поэтому возмездная сдача жилья в аренду может рассматриваться как иная оплачиваемая деятельность, которая запрещена для военнослужащих.
Когда сдача жилья внаём может быть признана предпринимательской деятельностью
В п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность определяется как самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Суд может признать сдачу жилья в аренду предпринимательством при наличии одного или нескольких признаков:
- квартира была приобретена не для личных нужд, а целенаправленно для сдачи в аренду
- жильё сдаётся посуточно
- госслужащий сдаёт в аренду нежилые помещения
То есть, если государственный служащий ранее купил квартиру для личных нужд или получил жильё по договору дарения или по наследству, но в данный момент не пользуется этим имуществом, он может сдать его внаём как физическое лицо. Это не будет считаться предпринимательством.
Если же в суде будет доказано, что целью покупки квартиры изначально было получение прибыли, то такая деятельность может быть признана предпринимательской.
Комментарий юриста Домклик:
«Само по себе отсутствие прибыли (например, если арендатор по каким-то причинам не внёс платёж) не влияет на процесс признания деятельности предпринимательской. Позиция Верховного суда заключается в том, что извлечение прибыли является целью, а не обязательным результатом такой деятельности (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.10.2006 №18)».
Чем грозит нарушение закона
Для сотрудников госслужбы осуществление предпринимательской деятельности является основанием для увольнения в связи с утратой доверия.
Кроме того, такие действия могут повлечь за собой возникновение административной или уголовной ответственности.
Читайте также: Риски при сдаче квартиры в аренду для арендодателей
Ёмкий и полный проект договора, который будет учитывать все нюансы и защитит как собственника, так и арендатора, помогут составить профессиональные юристы Домклик Аренда. Также будет приложен чек-лист описи имущества.
Документы можно составить и подписать онлайн — никаких лишних поездок или траты времени на показе. Все правки собственник и арендатор смогут обсуждать в чате сервиса Домклик Аренда.
Узнать больше о сервисе Домклик Аренда>>
