Как правильно обменять квартиру

Обмен квартиры — удобный вариант поменять место жительства, особенно если по каким-то причинам не удаётся продажа имеющегося жилья. Чтобы обменом остались довольны обе стороны, к сделке нужно правильно подготовиться.

Как можно обменять квартиру, можно ли обменять квартиру на большую, где могут возникнуть трудности, рассказываем в нашей статье.

Что такое обмен

Понятие обмена хорошо знакомо тем, кто помнит времена, когда ещё не было приватизированного жилья. Люди буквально обменивались жилплощадью, если одну сторону устраивало предложение второй, и наоборот.

Обмен — это то, что происходит не между собственниками, а между нанимателями жилья, то есть когда квартира находится в пользовании, а не в собственности. Если владелец хочет обменять квартиру на другую, юридически правильно называть такую операцию меной.

Сегодня, когда можно не только брать жильё внаём, называясь квартиросъёмщиком или нанимателем, но и владеть им, термин «обмен» применяется иначе. Но в обиходе прижилось это слово и для сделок между собственниками, и между нанимателями. В статье мы тоже будем использовать его, описывая случай, когда жильём меняются собственники.

Договор мены мало отличается от стандартного договора купли-продажи, условия обоих документов похожи. Кроме того, на деле, когда собственники думают, как обменять квартиру на другую квартиру, они проводят две сделки купли-продажи. Сначала по документам продают свою недвижимость (которую решено обменять), затем «покупают» другую (у того, кто тоже меняет свою квартиру).

Обмен выгоден тем, что при внезапном расторжении сделки обе стороны остаются при своём, чего не скажешь о договоре купли-продажи: процесс возвращения денег от продавца может занять у покупателя значительное время.

К тому же нередко покупатель сначала продаёт недвижимость, подчас единственную, и вместо квартиры в случае срыва покупки получает обратно деньги, а не квадратные метры.

При обмене же предметом договора становится недвижимости. Удобна такая процедура для родственников, когда продавец и покупатель знают не только друг друга, но и объекты недвижимости, — им необходимо только формально зафиксировать передачу прав.

Удобна обменная процедура и для тех, кто не может долго продать свою недвижимость, и тогда собственник получает другую на вторичном рынке с доплатой через агентство или новостройку через застройщика (в частности, по системе трейд-ин).

В чем сложность обмена

Когда возникает вопрос обмена, нужно, чтобы предлагаемая квартира понравилась тому, кто меняет свою. Поиск «идеального совпадения» даже с двумя участниками может затянуться по понятным причинам. А если это цепочка обменов, на быстрый результат точно рассчитывать не стоит.

Например, на вторичном рынке, где на стоимость и ликвидность влияют разные параметры (год постройки, район, транспортная доступность, наличие или отсутствие ремонта, чистота подъезда), найти абсолютно идентичный вариант проблематично. Иногда на обмен может уйти больше года.

Выбор подходящей квартиры упрощается в другой схеме — в альтернативной сделке. Её используют, когда ни продавец, ни покупатель не хотят оставаться с деньгами на руках, не имея альтернативного объекта для покупки. Такая схема популярна среди тех собственников, у которых только одно жильё, и в этом случае им не нужно снимать другое на время поиска новой квартиры.

Кроме того, используя альтернативную сделку, люди страхуются от ситуации, в которой, продав свою квартиру, не успеют быстро купить другую, например из-за изменившихся цен на недвижимость. Выстроить такую цепочку и провести сделку теперь стало легче с сервисом Домклик.

Что, если цена квартир при обмене не совпадает

«Обменять однокомнатную квартиру на однокомнатную» — звучит очень просто. На практике же на вторичном рынке практически нет одинаковых квартир. Двухкомнатные квартиры в соседних домах могут оказаться разными по площади, освещённости, качеству ремонта, не говоря уже о материалах домовых перекрытий и фасадов. Это значит, что их стоимость тоже будет отличаться.

Если «кандидаты на обмен» — в разных районах, то ко всем этим параметрам добавляется ещё цена за расположение.

Узнать подробнее, как провести осмотр квартиры перед покупкой

Если одна квартира оказывается дороже другой, но они подходят для обмена, собственники ищут компромисс и стараются, например, обменять квартиру на квартиру с доплатой.

Размер доплаты определяют после проведения независимой оценки каждого объекта. Узнать примерную рыночную цену квартиры можно бесплатно с помощью сервиса Домклик. Окончательная сумма определится в процессе переговоров.

Если в сделке участвуют два объекта, владельцы могут договориться на доплату деньгами, новой мебелью, ремонтом, например кухни, или же всей квартиры. Вариантов неограниченное количество, включая имущество, которое может не иметь отношения к недвижимости, — машина, гараж, хозпостройки, место в паркинге. Но бывает, что несколько имущественных объектов меняют на один, и наоборот. В любом случае заинтересованные стороны найдут способ прийти к согласию.

В обмене решающее значение приобретает качество составленного договора: в нём необходимо учесть интересы каждой стороны так, чтобы исключить недовольство и возможность оспаривания сделки. Составлять его самостоятельно без юридической подготовки опрометчиво, такое дело имеет смысл поручить профессиональному маклеру.

Как подготовиться к обмену

• Найти вариант, на который будет меняться жильё, и убедиться, что контрагент тоже заинтересован в сделке.
• Составить договор мены или купли-продажи. И в первом, и во втором случаях есть смысл обращаться к риелторам и юристам.
• Собрать пакет документов. Этот пункт выглядит самым длинным, но на практике сложнее всего бывает искать контрагента.
• Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.

В пакете документов должны быть:

• паспорт;
• документы, подтверждающие собственность на жильё;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам;
• справка о составе семьи;
• свидетельство о регистрации или расторжении брака;
• письменное согласие со стороны супруга (если квартира, участвующая в сделке, куплена в браке);
• проект договора;
• квитанция об оплате госпошлины;
• заявление на регистрацию сделки.

Налоги при обмене жилья

Для налоговиков сделка по обмену выглядит как две сделки — купли и продажи. То есть они подчиняются общим правилам налогообложения дохода от продажи недвижимости: если она в собственности менее пяти лет, придется заплатить 13% от разницы между стоимостью продажи и покупки.

Право на налоговый вычет в этом случае сохраняется. Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости, можно узнать здесь.