Как менялись цены на недвижимость в Москве и Московской области в первой половине 2022 года

Первая половина 2022 года на рынке недвижимости напоминает американские горки: в первом квартале наблюдался резкий спрос, который сменился резким спадом. Эксперты аналитического центра Домклик в новом ежемесячном отчете* разбираются в причинах такого стремительного развития событий и исследуют цены на жилье и активность участников рынка в Москве и Московской области.

Как и что считали эксперты

В рамках исследования специалисты анализировали несколько важнейших факторов.

1. Среднюю стоимость квадратного метра по ипотечным сделкам, проводимым через Сбербанк. Для каждого проданного объекта недвижимости рассчитывалось отношение стоимости к площади, полученное значение усреднялось по региону. 

2. Среднюю стоимость квадратного метра по объявлениям, которые соответствовали проданным объектам недвижимости. Для каждого объекта недвижимости рассчитывалось отношение стоимости к площади, полученное значение усреднялось по региону.

3. Соотношение квадратного метра по сделкам к стоимости квадратного метра по реализованным объявлениям (1 — стоимость кв. м по сделкам / стоимость кв. м по реализованным объявлениям * 100%). Полученное значение усреднялось по всем проданным объектам в регионе. Параметр отражает, насколько продавцы в среднем снижают стоимость при заключении сделки.

4. Отличие в процентах по средней стоимости квадратного метра — рассчитывалось путем частного между месяцами по показателю средней стоимости метра квадратного в месяце для сделок и предложений.

5. Отличие в процентах по предложениям — рассчитывалось путем частного между месяцами по активности публикаций пользователей.

6. Отличие спроса в процентах —рассчитывалось путем частного между месяцами по количеству выданных ипотечных сделок.

Динамика рынка вторичной недвижимости в Москве

На графике:

• Голубой столбец — средняя стоимость кв. м по ипотечным сделкам.
• Зеленый столбец — средняя стоимость кв. м по объявлениям, которые соответствовали проданным объектам недвижимости.
• Бирюзовая линия — соотношение стоимости кв. м по сделкам к стоимости кв. м по реализованным объявлениям в процентах. Средние значения для каждого месяца показаны в кружочках.

Майское повышение цен в Москве со стороны продавцов увеличило разрыв средней стоимости кв. м между предложением и проведенными сделками — 6,41%.

«В данном случае мы наблюдаем отсутствие покупательной способности по желаемым ценам продавцов. В результате рынок предложений вырос на фоне сокращения спроса, таким образом в конце второго квартала данный разрыв сокращается в 4,22%, продавцы были вынуждены снизить в среднем стоимость на уровень февраля», — говорят эксперты аналитического центра Домклик.

На графике показано отличие в процентах средней стоимости кв. м по отношению к предыдущему месяцу. Зеленой линией обозначены сделки, синей — предложения.

Снижение цен во втором квартале после апреля сопровождается стабилизацией цен после падения спроса. А в начале третьего квартала тренд на снижение средней стоимости кв. м становится еще более заметным — цены сделок в сравнении июня с маем упали на 14,35%, цена предложений в объявлениях также снизилась на 10,09%.

График показывает динамику предложения на рынке вторичного жилья. Зеленой линией обозначена динамика предложения в процентах в отличии к предыдущему месяцу.

Значительный прирост предложения в феврале по сравнению с январем на 77,20% и повышение в марте по сравнению с февралем на 22,40% отображает значительный рост публикаций новых объявлений о продаже, что говорит об импульсивном принятии решений со стороны продавцов ради выгодной продажи.

«В мае можем наблюдать резкое охлаждение рынка на 25,66%. Причина в том, что после резкого повышения цен в предыдущие месяцы продавцы столкнулись с отсутствием спроса и заняли выжидательную позицию. В июне можем наблюдать признаки стабилизации московского рынка вторичной недвижимости, что выражается в отношении между июнем и маем: снижение по отношению июня к маю уже отличается не так сильно: -1,01%», — добавляют эксперты аналитического центра Домклик.

Читайте также: Как бесплатно оценить и узнать рыночную стоимость квартиры

На графике показана динамика спроса по вторичному жилью (ипотечные сделки). Зеленой линией обозначена динамика спроса в процентах в отличии к предыдущему месяцу.

Наблюдаем резкое снижение на 71,7% в апреле по сравнению с мартом после повышения ставки ЦБ, и восстановление рынка после снижения ставки ЦБ.

Июнь вырос на 73,43% на отношению к маю. Эксперты ожидают, что рынок будет стабилизироваться и восстанавливаться, так как при снижении ставки спрос на ипотеку значительно вырос.

Выбрать недвижимость в Москве

Динамика рынка вторичной недвижимости в Московской области

На графике:

• Голубой столбец — средняя стоимость кв. м по ипотечным сделкам.
• Зеленый столбец — средняя стоимость кв. м по объявлениям, которые соответствовали проданным объектам недвижимости.
• Бирюзовая линия — соотношение стоимости кв. м по сделкам к стоимости кв. м по реализованным объявлениям в процентах. Средние значения для каждого месяца показаны в кружочках.

Майское снижение цен со стороны продавцов не повлияло на разрыв средней стоимости кв. м между предложением и реальными сделками. В данном случае наблюдается отсутствие спроса по желаемым ценам продавцов из-за завышения стоимости.

«Уровень отличия предложения и фактических сделок по средней стоимости кв. м равен февралю. Фактически, мы вернулись к ценам до мартовского всплеска», — отмечают эксперты аналитического центра Домклик.

На гарифке наблюдается отличие в процентах средней стоимости кв. м по отношению к предыдущему месяцу. Зеленой линией обозначены сделки, а синей — предложения.

В Московской области наблюдается иная картинка по сравнению с Москвой: здесь продавцы раньше среагировали на снижение спроса. Из графика выше видим снижение цен в мае на 14,56% по предложению и на 12,56% по сделкам. Что привело к началу восстановления спроса (график динамики спроса показан ниже) и повышению цен в июне на 6,22% по предложению и 5,05% по сделкам.

На графике демонстрируется динамика предложения по вторичному жилью. Зеленой линией обозначена динамика предложения в процентах в отличии к предыдущему месяцу.

«После роста в феврале по отношению к январю в 52,61% и роста марте по отношению к февралю в 11,48% продавцы уже не так уверенны в своем решении продавать квартиры, в мае по отношению к апрелю наблюдаем снижение в 24,53%, считаем, что снижение ставки ЦБ влияет не только на спрос, но и на рынок предложения. В данном случае, наблюдая за ростом спроса на ипотечные кредиты, можно заметить и рост по предложению. Рост в феврале и марте связан с решением продавцов продать недвижимость дороже на фоне повышения цен», — рассказывают эксперты.

Искать недвижимость в Московской области

На графике видна динамика спроса на ипотеку по вторичному жилью. Зеленой линией обозначена динамика спроса в процентах в отличии к предыдущему месяцу.

«На рынке ипотечного спроса наблюдаем резкое снижение в 78,15% в апреле по сравнению с мартом после повышения ставки ЦБ, затем — восстановление рынка после снижения ставки ЦБ. Июнь вырос в 76,23% в сравнении спроса по ипотечному кредитованию в мае. Ожидаем, что рынок будет стабилизироваться и восстанавливаться, так как при снижении ставки спрос на ипотеку значительно вырос», — говорят эксперты.

* Данные за последние три месяца между отчетами могут незначительно различаться по причине обновления баз данных.

Рассчитать ипотеку ↓